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最担心的还是来了:楼市下沉,有人入坑了
摘要:2018年开始,我们能很明显的看到一个趋势——中国房地产市场的主体在下沉,在向三四线地级城市全面下沉!为此,米宅作为一家智库研究机构,启动了“2018米宅看地市”的专题研究,我们想通过这种研究,找到新的市场裂缝和机会。1市场交易主体全面下沉!曾经,中国房产的主要交易市场是在一二线城市和省会城市。但是,从去年我们会发现交易主体在整体向三四线城市下沉。2017年全年各分级市场成交变动趋势▼通过上面这个成交量变动趋势图上我们会发现,整个一二线城市的房产销售面积在持续萎靡,而三四线城市的成交量却始终在波动中呈现上升...

2018年开始,我们能很明显的看到一个趋势——

中国房地产市场的主体在下沉,在向三四线地级城市全面下沉!

为此,米宅作为一家智库研究机构,启动了“2018米宅看地市”的专题研究,我们想通过这种研究,找到新的市场裂缝和机会。

1

市场交易主体全面下沉!

曾经,中国房产的主要交易市场是在一二线城市和省会城市。但是,从去年我们会发现交易主体在整体向三四线城市下沉。

2017年全年各分级市场成交变动趋势▼

通过上面这个成交量变动趋势图上我们会发现,整个一二线城市的房产销售面积在持续萎靡,而三四线城市的成交量却始终在波动中呈现上升的趋势。

一二线城市卖的不好是因为调控,基本上成交被锁死。

而三四线城市卖的好的原因却有很多——

有人说,一二线城市被锁死之后,热钱流向了三四线城市;

也有人说,一二线城市暴涨之后,三四线城市的群众热情被全面点燃;

还有人说,是碧桂园、恒大这一批想吃城镇化红利的人,全面涌入了三四线城市,把地价一路推高,房价自然也水涨船高……

说的都很好,但很遗憾:

以上全错!

2

天量货币在三四线棚改中定向放水!

我们先来看这几年集中发布的几个针对棚改的政策支持:

2013年,国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》,鼓励棚改加速;

2014年,央行创设PSL,用货币工具为棚改提供低利率货币支撑,国开行成立专项棚改贷款业务;

2015年,住建部、国开行明确要求,各地棚改货币化安置比例不低于50%;

2016/2017年,棚改货币化安置比例分别为48.5%/60%;

2018年,明确棚改货币化安置比例不低于60%……

也就是说,从2014年开始,国家针对棚改给予了针对性的货币补贴,有相当体量的货币被集中地投放在了棚改中。

那么,问题来了,流入棚改的货币究竟有多少呢?

通过这张图上我们发现,这场针对棚改的货币放水集中在2016/2017/2018年爆发。

2016年,超2万亿;2017年,约1.6万亿;2018年,第一季度约3000亿,根据全年棚改目标,预计全年投放不会低于1万亿。

保守估计,三年投放于棚改的货币超4万亿!

在这样的天量的货币投放下,棚改的货币化安置比例从最早2013年的不足8%,一直提高到2017年的60%以上!

2013-2017年全国棚改货币化安置比例▼

更为关键的来了——

这些货币化安置并不是均匀的投放在全国中的,而是极大的侧重和集中。

货币化安置的对象集中在三四线城市,一二线城市进行货币化安置的仅为20%,而剩余的80%集中在三四线城市。

也就是说,最终,数万亿天量货币的集中投放地在三四线城市、地级城市和县级城市!

那么具体到每一个的地市有多少呢?

我举个例子吧。

我上周刚从河南的某个地级城市考察回来。

2016-2018年,这个地级市要完成50000户的棚改拆迁,其中6成以上为货币化安置。按照当前的当地均价计算,3年内,这个地级市要有400亿的货币进入。

而这个地级市一年的房地产销售额有多少呢?

区区130亿而已!

一边是100亿规模的小市场,一边是400亿规模的天量货币,这个脆弱的地级市市场瞬间被强行点燃、引爆!

3

三四线城市房价的天花板,已经被货币逼到触顶。

刚才已经说过,超4万亿的货币被集中地投放到了地级城市。

4万亿是一个什么概念?要知道08年的那个大计划,也就是4万亿而已!

手握大红包的老百姓们被幸福冲昏头脑,举目四望,竟然没有一个靠谱的放钱通道:

炒股?不敢!

P2P、投资担保?隔壁村的老王头去年刚被坑了几十万,心脏病发作,现在还躺在医院里!

币圈、区块链?啥币,啥链儿,这都是啥啥啥,还想收割我!

还得是买房,这才靠谱!旧社会老地主把钱变成土地,新中国拆迁户把钱变成房子,这才是中华民族的优良传统。

所以,在那个400亿货币冲击的河南地级市里——

一个滞销5年,月均去化不足20套的准烂尾项目,2000套的存货,不足1年时间,瞬间出清。房价从6字头,一路跳涨到9字头。

所以,我们看到现在的全国房价上涨指数排名里——

正在唱主角的,几乎都是一水的三四线城市、地级市甚至是县级市!

所以,我们看到了这样的一个奇葩现象——

河南,许昌和焦作的房价最高点,碰到了省会郑州的底;

安徽,阜阳和安庆的房价最高点,碰到了省会合肥的底;

江苏,苏北的徐州和盐城的房价最高点,碰到了苏南准一线城市苏州的底;

浙江,海宁和柯桥的房价最高点,碰到了省会杭州的底……

究其原因,无非就是这些省会城市有限购的门槛,有限价的压制,价格被死死地控制在一个特定空间里,而三四线城市因为有天量的棚改货币托底,又没有政策限制,房价突飞猛进。

一个被压制,一个被鼓励,两者在这个时间节点默契的相交了。

三四线城市的房价,蹦着高的纷纷触碰到了省会城市和毗邻的一二线城市!

4

那么,问题来了——

能不能买?

买个屁啊,拿着赔偿款,抓紧时间落户到底部的那些省会城市和毗邻的一二线城市落户、摇号、抢房!

一旦地级城市的房价开始逼平了省会城市,那么所谓的低价红利已经被吃干喝净,纯粹就是靠着棚改货币来续命。

慢慢的会有越来越多的人发现这种奇葩现象的不合理和不科学,那波购买力极强的棚改客户一定会持币进入省会城市和毗邻的一二线城市,毕竟同样的价格,这里拥有更好的商业、更好的教育、更好的城市基础。

更重要的是,还有政府一手帮你摁着房价,一手用抢人大战帮你打开大门的缝隙。

这年头,谁家还没有几个大学毕业生!

在当下这个节点,最好的机会来自于逃顶和抄底。

逃哪些城市的顶?

逃那些房价已经逼平省会的那些城市的顶!

抄哪些城市的底?

所在省份有集中爆发的大规模棚改、6成以上比例都是货币化安置、省会城市正在爆发抢人大战、落户和限购被撕开缝隙、且省会城市限价执行比较严格……

去抄这些省会城市的底!未来一定会有一大波缓过神来的棚改拆迁户,持币涌入这些省会城市中!

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