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深圳棚改新政:未来老旧住宅区改造不会再有商品住宅卖
摘要:深圳5月17日出台了《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》。后台有粉丝在问,我就凑个热闹。看完,第一个感受是:以后的旧住宅区改造项目,都不会有商品住宅对外卖了。如果有刚需想买,只能买二手的回迁房,要等待很长时间。这对于增加住宅供应来说,不是好事,当然,这意味着游戏规则有很大的变化。具体条款的解读,媒体都做过了。但有一些我觉得很重要的地方,没有看到解读。我就自己挑一个自认为的大重点,为后台的朋友们做点分析。最重要的一点:【棚户区改造项目实施模式:棚户区改造以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,...

深圳5月17日出台了《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》。后台有粉丝在问,我就凑个热闹。

看完,第一个感受是:以后的旧住宅区改造项目,都不会有商品住宅对外卖了。如果有刚需想买,只能买二手的回迁房,要等待很长时间。

这对于增加住宅供应来说,不是好事,当然,这意味着游戏规则有很大的变化。

具体条款的解读,媒体都做过了。但有一些我觉得很重要的地方,没有看到解读。我就自己挑一个自认为的大重点,为后台的朋友们做点分析。

最重要的一点:

【棚户区改造项目实施模式:棚户区改造以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,由各区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购,项目建设的保障性住房由区政府回购。人才住房回购政策另行制定。】

感觉这部分很多媒体同学没看懂,不知道意义在哪儿。但其实这是这整个文件的核心,也是未来对整个旧住宅区改造,以及对房地产市场影响最大的地方。(岔开一句,原来征求意见里说国企主导,现在改变了口风,是好事)

这部分规定让深圳整个老旧住宅区的改造,可以从法理上绕开《物权法》。

我们知道,深圳的城市更新自2009年底以来,采用的市场化主导方式。这个方式好处在于:不会有恶性强拆,政府退居二线。但弊处在于:拆不动。一个钉子户堵死路。尤其是旧住宅区,比城中村更难拆,因为业权更分散,又缺少一个像村委那样的带有血缘纽带的管理者。深圳后来一直想推进强制征收,也想了很多办法,比如借鉴台湾、香港的“多数决”制度(比如香港明确是80%)。但这个政策无法出台,原因在于和《物权法》相悖。所以,最终,像木头龙这样的国有土地、老旧住宅小区,坑死了一批开发商,投钱投时间投精力,全都沉没,殊为可惜。

但同时,任何国家都是有土地征收法例的,2011年我们出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,规定为了“公共利益”的需要,政府在必要情况下可以征收私人房屋,但要给予公平补偿。比如其中有两条规定:

“(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”

满足这两条,是可以视同公共利益,政府在必要情况下是可以进行房屋征收的。

但这个条例,深圳的老旧住宅区改造一直用不了。原因是什么呢?政府无法解释清楚老旧住宅区的改造是“公共利益”,因为这本质上更多是“商业行为”。也因此,在法理上无法绕开《物权法》。

老旧住宅区被拆掉,盖起了更高档豪华的都市综合体,自然对于区域环境有改善(这一点可视为公共利益),但相比于开发商、政府、原业主,在这个蛋糕切分的过程中,整座城市分配到的利益过少。尤其是拆迁刚性推高了房价、房租,导致很多刚需买房更困难,也逼迫很多租户离开到更远的地方。最终导致城市核心区逐渐“士绅化”,这个一直受到法律界、社会学者的诟病。在过去多年里,比如像万科原首席法务颜雪明,北大深圳研究生院副教授、社会学者于长江都和我谈到过这些问题。

总而言之一句话,传统改造,当然不能说没有公共利益,但公共所得利益过少。现实点讲,对于政府来说,这是一个很难抉择的问题,怎么选都有利弊。

那么,这一次的规定,改变在哪儿?到这里大家应该看得明白了,在于能把“公共利益”这个话说圆了。具体讲就是对老旧住宅区改造用途的限制,更多的向城市买不起房者、租户这两个部分倾斜。要求未来老旧住宅区的改造,要由人才安居集团为主导,显示了明确的人才优先的考虑。并要求,未来改造还迁之外的住宅部分,要“全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举”。对照前文,这对于未买房者、租房户这两类在之前的旧改中受损最大的两方,是进行了重大利益倾斜的。

这样一来,政府可以将之视为,满足了“公共利益”的要求。说圆了这个故事,就可以使用另一套规则,就是上面说的那个国家国有土地征收条例。配套那个条例,深圳在2013年3月也出台了地方政策《深圳市人民政府令(第248号)深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》,其中也列明了有两种情况,政府可以启动强制征收。(基本一样,更有针对性)

“(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要”

如此,政府通过在老旧住宅区改造全面导入人才安居工程、住房保障工程,在法理上可以绕开《物权法》的限制,以“公共利益”之名衔接了另外一套系统,进而实现加快推进老旧住宅区改造之目的。

所以,回到我开头所说,这个政策一出来,未来的老旧住宅区改造,将不会再出现传统意义上的“可公开销售的商品住宅”——只有三种,给原业主的还迁楼、人才住房、公共租赁住房。区政府要牢牢掌握更多的住房资源,来实现人才引进、低收入群体保障。是以,以后如果有刚需想在这些老旧住宅改造区域买房,只有一种选择:买二手还迁房。这是第一个判断。

第二个判断是,未来的老旧住宅区改造,热点会转移到商务公寓上。政府不会不给开发商甜头吃,不然就没有开发商愿意投入资本,那么老旧住宅区,未来会以商务公寓、写字楼、酒店、购物中心、街铺为主流。这里面,大部分开发商会选择持有,住宅不能销售之后,能够对外卖的只有商务公寓,只有这部分将来可以让开发商实现资金回笼。所以,预判未来在老旧住宅改造业态结构上,商务公寓会有很大量的增加。否则对于开发商而言,参与旧改的吸引力会大幅降低。

当然,第三个判断是,这个政策出来,解决了困扰旧住宅区改造的适用法律问题,预期接下来会对这类改造有很大的加速作用。

从市场来说,这样是好是坏,还是前文所讲,有好有坏。好处在于,政府的确可以照顾到更多买不起房、租不起房的人,公共所得利益更多。但坏处在于,没有商品住宅可卖,意味着供应量减少,会强化社会对房价继续上涨的预期。只能说,如果老旧住宅区改造量少,影响会小一些。这两者,能否达成平衡,是判断这项政策的大着眼。

其它的一些要点解释,媒体都做了,大家可以找来看看。我简单归纳一下,这么几点:

1、拆赔比,套内面积1:1,和建筑面积最高1:1.2,基本是一个意思。这个拆赔比的标准,不高不低。但还是老问题,政府到底是限定拆赔上限比好,还是限定容积率上限好。我认为是后者,因为限定了容积率上限,就限定了拆赔比,而且,可以让大家有共同的谈判前提。

2、新政策有一处很鸡贼,强制征收其实就是事实上的“多数决”,但政策没有直接挑明多数比例,到底强征征收的边界在哪儿?赞同比例达到多少可以视为通过?政策没讲,把这个球踢给了各级区政府(给了区级政府很大的权力),由他们去“因地制宜”,摸着石头过河。那么未来我们有可能会看到,各个区域的旧住宅区改造,强征比例五花八门。

3、强征不是暴力。要搞清楚一个区别是,强制征收并不意味着,拆迁队扛着大红旗浩浩荡荡把你家铲了。强征无论如何都是权力对私人产权的干预,但并不意味着暴力执法,这是两个问题。

4、还会不会有钉子户。当然了,钉子户(中性,无贬义)是个必然现象,众口难调,每个人对利益的理解不同,这个要正视现实。从实践中看,强征其实更应该理解为“最后的救济手段”,不到万不得已,政府是不敢用的。万一出了什么人命事件,恶性影响太大了。

5、未来防止权力寻租是重点。新政策有一个非常大的特征,就是上面说的,给了区级政府极大的权力,比如改造对象、改造范围、土地审批、协议出让、补偿方案、强制征收等等,基本所有权力都下放了。下放本身没有问题,提高效率当然是好事,但要注意腐败高发。历来如此,今次如何规避,很考验人。

6、罗湖会是热点。有后台的朋友问,新政策出来,哪里受益。坦白讲,20年以上的老旧住宅区,都是覆盖对象,年限越长,房子越差(尤其是像鹿丹村那样的海砂楼),机会越大。罗湖的老旧住宅区最多,而且老罗湖要复兴,也只能靠旧改了,政府对于推动旧改的干劲更猛,理论上一定会成为热点。但综合考虑,每个项目的推进都难以判断,要结合着具体项目去判断(比如法定图则、社区现状、改造难度等等)。

政策原文:

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