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实地考察之后,我在泰国买了套房
摘要:本文系融360专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。今天第五弹,力哥来上地理课,这是我们买房投资最重要的相关知识,没有之一。考虑到很多人是地理白痴,所以力哥就从ABC入手。世界分为七大洲,有人类长期定居的有六大洲,面积由大到小排列依次是:亚洲、非洲、北美洲、南美洲、欧洲和大洋洲(澳洲)。泰国和中国一样,位于面积最大,人口最多的亚洲。亚洲又可以分为东亚、南亚、西亚、北亚(西伯利亚)、中亚和东南亚,中国位于东亚,泰国位于东南亚。东南亚地区共有10个国家,...

本文系专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

今天第五弹,力哥来上地理课,这是我们买房投资最重要的相关知识,没有之一。

考虑到很多人是地理白痴,所以力哥就从ABC入手。

世界分为七大洲,有人类长期定居的有六大洲,面积由大到小排列依次是:亚洲、非洲、北美洲、南美洲、欧洲和大洋洲(澳洲)。

泰国和中国一样,位于面积最大,人口最多的亚洲。

亚洲又可以分为东亚、南亚、西亚、北亚(西伯利亚)、中亚和东南亚,中国位于东亚,泰国位于东南亚。

东南亚地区共有10个国家,从地理上看,分为两大板块。

一部分是与亚欧大陆相连接的中南半岛,有泰国、缅甸、越南、老挝、柬埔寨和马来西亚的马来亚部分所组成。

其中马来亚和泰国南部地区所在的马来半岛,属于中南半岛向外延伸的次级半岛。

这些国家中,缅甸和老挝与我国云南省接壤,越南则同时与我国云南省和广西省接壤,历史关系非常紧密。

历史上,我国和越南、缅甸多有领土争端和边境冲突。

元缅战争、明缅战争、清缅战争,今天历史书都不怎么提了,开战的基本逻辑就是:这块地太远太荒凉,咱大天朝懒得管,但我知道你在那儿,你就得臣服于我,叫我一声爹,逢年过节给我磕头送礼,要是不听话,儿子敢反老子,就揍你。

中越之间战争更多。

秦始皇平定六国后,北连长征击匈奴,南遣大将赵佗攻百越(今天的两广地区),但计划不如变化快,秦末天下大乱,刘邦攻破咸阳城时,赵佗率领的南征秦军根本来不及班师回朝,那时又没高铁,赵佗索性在岭南扎根,建立南越国,领土包括今天越南北部,即“交趾”,直到汉武帝时期才被灭掉,统统归入汉朝版图。

汉初南越国辖区,其中交趾、九真、日南三郡,即为今日越南北部

随后一直到唐末五代的上千年时间,越南北部一直是中国领土的一部分。

五代时期,通过白藤江之战,越南汉人军阀终于脱离中国管辖,自己为王,从此越南走上独立道路。

随后宋越之间、元越之间多次发生过战争,明永乐年间和清乾隆年间也发生过对越战争,最后就是《芳华》里展示的1979年中越战争。

所以作为中国历史最悠久也是最重要的两个藩属小弟,朝鲜和越南对中国的态度大相径庭。

朝鲜半岛自从显赫一时的高句丽被唐灭了以后,就再也没有和中原王朝争夺过东北亚霸权,尤其是1392年之后的李氏朝鲜,对接中国明清两代,一直俯首帖耳,自诩“小中华”,文化自信满满哒,以此diss隔壁的日本蛮夷。

如果说今天的韩国人对中国有啥怨气的话,那就是如果当年中国军队不介入,金家王朝早就被联合国军一锅端了,也就没有后来的南北分裂和朝核问题,更没有丹东炒房团什么事了。

但过去1000年,越南却是一路和中国打过来,越南总想做东南亚老大,总觉得中国在欺负他,所以大部分越南人对中国的态度,类似大部分中国人对日本的态度。

这也是我对投资越南一直感到有点心慌的原因。

相比而言,柬泰两国和中国在历史上没有那么多恩怨纠葛,现实中也没有领土领海争端,所以对中国人态度更友好。

说回东南亚地理问题。

另一部分是星散在亚欧大陆东南侧的马来群岛,有印尼、菲律宾、新加坡、文莱和马来西亚的沙巴和沙捞越部分所组成。

注意,位于伊里安岛(新几内亚岛)东部的巴布亚新几内亚,和位于努沙登加拉群岛最东端的帝汶岛东部的东帝汶,虽然各自国土所在岛屿西半部都由印尼控制,但这两个国家不属于东南亚,属大洋洲。

顺便说一句,读起来很拗口的努沙登加拉群岛最西端,就是赫赫有名的印尼旅游胜地巴厘岛。

这种怪异格局都是前殖民时代留下的祸根。

伊里安岛的西部以前是荷兰殖民地,东北部是德国殖民地,东南部是英国殖民地,一战后德国殖民地被英国吃掉,就形成了今天的格局。

帝汶岛也一样,东部以及西北海岸的欧库西地区以前是葡萄牙殖民地,西部则是荷兰殖民地。

这些国家中,除了弹丸之地新加坡,其他或多或少都和中国存在领海争端。

看看地图就知道了,中国的九段线直接画到人家家门口,整个南海地区90%的海域都是咱中国的,那人家肯定跟你急。

但中国现在有一个很聪明的战略叫“搁置争议,共同开发”。

这就有点像你老婆给你带绿帽子,你要先和对方明确表示,这女人是我的,结婚证上写的是我的名字,你是“非法”睡我老婆!

但你都睡那么久了,我把老婆一下子抢回来,以后再也不许你们见面,你肯定要闹事。那这样吧,一三五你睡,二四六我睡,礼拜天我们3P,我们“共享”老婆,但要注意,这老婆的“主权”终究是我的,你别搞错了。

你别觉得这是一种阿Q精神,其实是一种对大国强国非常有利的战略安排。

因为这些南海岛礁本来就不太好住人,大家抢的无非是海底的油气资源,这就需要资金和技术支持,中国现在越来越有钱,高精尖技术越来越厉害,所以时间越久,这些争议地区的势力博弈就会越发向中国倾斜。

更重要的是,和中国南海争议最多的越南、菲律宾两国,知道自己的国力完全没法和中国PK,所以一直拼命拉美国入局,美国也很乐意介入南海局势,遏制中国崛起,所以南海博弈,归根到底还是中美博弈的问题。

然而时间拖得越久,中美国力差距越小,中国在南海问题上的主动权就会越大,一手钱袋子,一手枪杆子,“共同开发”到后来,中国就会越来越占便宜。

话说上世纪60年代,正值美苏冷战最激烈的阶段,除了泰国,其他东南亚国家都是二战后刚独立的新生民族国家,不希望在内政外交上继续受制于英美等前宗主国,而当时越战激战正酣,苏联,尤其是正处于文-革中的中国正在拼命向海外输出红色革命,弄得这些国家国内各种动荡。

要在美苏两大阵营之间寻求平衡与独立,不要成为大国争霸的牺牲品,共同维护地区的和平稳定和国家安全,这些小国就决定抱团取暖。

1967年,新马泰外加菲律宾印尼,仿照欧共体(欧盟前身),共同发表《曼谷宣言》,宣布成立东南亚国家联盟(ASEAN),简称“东盟”,秘书处设在印尼首都雅加达。

上世纪80-90年代,文莱、越南、老挝、缅甸和柬埔寨先后加入东盟,使得东盟完全覆盖整个东南亚地区,东盟也随之成了东南亚的代名词。

如今,东盟已是一个在政治、经济、文化、科技、教育、军事、地区安全、对外交流等各领域具有相当大的国际影响力的地区性组织。

对外,东盟10国打包和中国、日本、韩国、澳洲、新西兰、印度等周边国家,以及美国、欧盟、俄罗斯等全球主要经济体形成对话伙伴关系。

对内,东盟也在一直致力于仿照欧盟,建立统一的东盟自贸区,实现东盟十国之间的贸易零关税。

这个目标,2015年已基本实现。

而现在,中国与东盟之间的自贸区也已基本建成,只有少部分敏感商品还未实施零关税。

下一步,东盟将着力打造区域内人才的自由流动,提高地区经济活力。

人往高处走,这么一来,越南、柬埔寨、缅甸、老挝等经济相对欠发达的区域内国家人才,会更倾向于前往新加坡、马来西亚、泰国等区域内经济相对发达的国家谋求工作和赚钱机会。

打开地图看看就知道了,东盟内的穷国大多围绕在泰国周边,去泰国谋求发展机会,要比去马来西亚和新加坡相对更容易些,文化也相对更接近些,所以长期看,东盟的一体化建设也会大幅助推泰国经济增长。

至于东盟货币一体化,有欧元的前车之鉴,似乎在可预见的未来,还很难实施。

今天中国已成为世界上大多数国家(超过70%)的第一大贸易伙伴,而对中国自身来说,过去最大的三个贸易伙伴一直是三大发达经济体:美国、欧盟、日本。

上世纪90年代前期,如日中天的日本是中国最大贸易伙伴,后来中日关系进入政冷经也冷的局面,美国成为中国最大的贸易伙伴。

而到2004年欧盟扩大到25国后,欧盟取代美国,成为中国最大的贸易伙伴。

2008年全球金融危机爆发后,发达经济体需求萎缩,到2009年,东盟首次超越日本,成为中国第三大贸易伙伴,并持续至今。

过去9年,中国与东盟的贸易增速,持续超过中国对欧美日的贸易增速。

未来20年,中国对东盟的重要程度,和东盟对中国的重要程度,都会与日俱增。

随着东盟一体化的不断深入,区域内人口流动会不断加速,对于东盟区域内的中高级人才来说,英文是必备技能,中文是最重要的加分技能,会讲中文的人才,更容易找到高薪好工作。

投资泰国,不仅要懂泰国本身,还要懂泰国所在的整个东盟的历史沿革和发展趋势,以及东盟各国与中国的关系。

接下去,我们来看泰国本身的地理情况。

泰国位于中南半岛中南部,东南与柬埔寨接壤,东北与老挝接壤,西和西北与缅甸接壤,疆域沿克拉地峡向南延伸至马来半岛,与马来西亚相接最南端,东南临泰国湾(南海),西南临安达曼海(印度洋)。

泰国素有“万象之国”的美称,大象是泰国国宝和泰国人的守护神,印度教神话中的象神(Ganesha)象征着财富和智慧,也深受泰国人喜爱。

中国地图像一只大公鸡,把泰国地图向右旋转90度,会发现泰国地图恰巧像一头大象。

泰国分76个府和一个首都直辖市(曼谷),具体又可分为中部、南部、东部、北部和东北部五个大区。

北部为“象冠”,承接中国云贵高原,多山地丛林,不易开发,“泰北玫瑰”清迈即为山城。

东北部为“象耳”,主要是地势相对平缓的呵叻高原,虽是热带季风气候区,但由于地处内陆,导致雨季降雨充沛,洪水泛滥,旱季则极为干旱,大地龟裂,尽管如此,这块半干旱区域依然是泰国重要的农业产区。

中部为“象脸”,其中曼谷是“象眼”,南边的曼谷湾地区则是“象嘴”(南海是太平洋的内海,泰国湾是南海的内海,曼谷湾则是泰国湾的内海),东边的芭提雅和西边的华欣则像大象的两片嘴唇,吸吮着泰国湾的海水。

这里主要是湄南河平原,湄南河沿岸土地肥沃,降水充沛,是泰国最核心的农业区,也是泰国经济最发达的区域。

向南伸出的狭长的南部地区则是最标志性的“象鼻”,泰国主要的海岛旅游资源,都在南部。主要是象鼻上方以普吉岛为中心的一系列海岛,和象鼻下方以苏梅岛为中心的一系列海岛。

其实普吉岛往南,马来西亚旅游胜地兰卡威往北,还有不少海岛旅游资源,但这里属于我第四弹里说的泰国马来族穆斯林特别容易闹事的地方,所以旅游业很难发展起来。

由此可见,泰国想要发展出全国中心城市,只可能出现在中部平原,尤其是靠近湄南河入海口的区域,这就是曼谷。

背后全是地理决定论。

按照中国对城市级别的划分标准,人口在1000人口以上的一线城市,泰国只有一座——曼谷。

然后就尬了,泰国没有一座二线城市……

清迈号称泰国第二大城市,但整个清迈府人口也不过一百多万,清迈市区人口才几十万,游客比本地人还多,放中国,只能算三线。

清迈老城区,不过是一座边长1.6公里的正方形小城……

清迈再往下,什么清莱、素可泰、大城、甲米、拜县……就全是四五线了。

所以对泰国人来说,真正最具稀缺性的置业刚需,只有曼谷一地,这个道理,和国内买房要优选一线和强二线,避免买三四线的道理一样。

也就是说,就算未来时局动荡,经济衰退,我可以不出去旅游,天天躲家里吃泡面,但我还是想躲在曼谷的家里吃泡面啊,我还是想在曼谷有一套属于自己的房子啊。

但由于泰国是一个旅游业非常发达的国家,所以旅游地产开发如火如荼。

今天几乎泰国所有最受游客欢迎的旅游区都在大规模开发旅游地产,主要集中在清迈、普吉、芭提雅、华欣、苏梅。

“泰北玫瑰”清迈和“安达曼海珍珠”普吉分别是泰北和泰南最热门最成熟的旅游胜地,相比而言,普吉的稀缺性比清迈更强。

毕竟清迈在山里,没有海景,旅游地产的稀缺性先天不足,而且清迈既不可能吸引大量外来人口,又有足够多的土地可以向外发展,虽然游客很多,但旅游淡旺季明显,随着旅游地产项目开发越来越多,长期看,租金回报率的稳定性存疑。

更重要的是,买房投资最终赚了钱要脱手啊。讲真心话,清迈的旅游地产,以后要脱手,真心不容易。

至于普吉,则是由于它本身旅游业的开发已是东南亚最成熟的了。

说实话,热带海岛旅游资源其实一点不稀缺,在东南亚地区,有漂亮沙滩的地方太多了,大同小异,就看你有没有砸钱去包装开发了。

在马太效应作用下,越早开发出来的海岛,先发优势越明显,各种配套设施越完善,后期持续吸引游客和投资的能力就越强。

比如三亚因为海滩漂亮,位于中国最南端,有一个“天涯海角”的噱头,最早开发旅游业,所以直到现在,隔壁海景同样很漂亮的陵水还差得很远。

再比如巴厘岛边上的龙目岛现在也很火,但要赶上巴厘岛,却非常困难,还有塞班岛边上的天宁岛也是如此,塞班岛已经成熟,天宁岛就会一直被压制着。在泰国国内,普吉岛和苏梅岛之间的竞争也存在这种微妙关系。

从这个角度看,整个东南亚海岛旅游资源中,普吉岛是开发相对最成熟的。

目前看,普吉旅游地产的租金回报率明显高于曼谷,有些开发商敢承诺包租20年,每年保证回报8%。如果不包租,去掉运营成本和开发商分成后,有些热门酒店或民宿的收益率,甚至能达到10%-12%。

而北上深眼下的租金回报率则是1%-1.2%。

差了10倍……

但即使如此,投资普吉房产还是存在所有旅游地产都逃不过的棘手问题:普吉岛游客的确一年比一年多,2012-2017年,光中国游客每年增速都高达50%,短期看租金回报的确可观,但以后这房子卖给谁呢?

普吉当地人都有自己的房子,没必要买开发商盖的死贵死贵的新房。

所以普吉的旅游地产,除了少数是卖给那些准备长期在普吉养老定居的人之外,大部分都卖给了纯粹用来投资的外地人或外国人。

这两年,普吉岛一半以上的新建地产项目都卖给了中国人,其次是俄罗斯人,再次是欧美人、阿拉伯人、马来西亚人等等。

这就和咱们跑去海南买房一样,开发商看有利可图,这几年拼命盖房子,供给量那么大,都是买了不住眼巴巴等着以后升值脱手赚一票的,到时候有多少人愿意接盘你手里看起来已经很旧的二手房呢?

普吉尚且有这样的问题,更别说规模更小,基本就是个小镇的芭提雅和华欣了。

大部分泰国旅游团都会顺路到距离曼谷一个半小时车程的芭提雅转一圈,那里有成片的红灯区和精彩的人妖秀,未来还有会轻轨线从曼谷机场直达芭提雅,但我这次去看了下,芭提雅真的太小了,支撑不起一个大规模的旅游地产市场。

相比芭提雅,华欣在国内的名气要小得多。

因为距离曼谷有近3小时车程,很多游客就不会特地跑过去,但华欣也是历史悠久的旅游胜地,泰国王室特别喜欢在这里度假,所以比芭提雅更高端些。

但一样的问题,规模太小,很难成大气候。

另外所有这些旅游地产项目,和曼谷相对标准化的住宅地产项目相比,更加鱼龙混杂,猫腻更多,以后我专门讲普吉房产投资时再细说。

曼谷毕竟是首善之区,王室脚下,国际化大都会,做事情的规范程度要更高。

如果你在北京上海买过房,也在四线小城买过房,对于力哥的“规范”二字上的差异,肯定能懂。

以上,就是力哥首先选择在曼谷买了套房的原因。

你看,海外买房,真没你想的那么简单吧。

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