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贷款攻略 如何评估房产押品的变现能力?
如何评估房产押品的变现能力?

因为房地产本来有保值增值的特性,近年来已经成为商业银行、信托公司等金融机构最容易接受的贷款抵押之一。然而,在实际情况下,大量的抵押贷款处置案例表明,房地产收益往往不能根据评估的价值来弥补贷款的本息,而且金融机构仍然承受相当大的损失。要正确的判断押品价值内涵,首先从押品变现能力分析入手。  

第一,低租金和高违约成本导致了抵押资产的贬值。

具有长期租赁期的租赁合同,严重低于市场租金的租金和极高的解约成本,以及较长租赁期和一次性支付租金的租赁合同将大大的降低抵押物的价值。根据《物权法》的规定:抵押物在抵押合同签订前已经被出租,原有的租赁关系不受抵押权的影响。就算实现了抵押权,把抵押财产转移到债权人或第三人,那么抵押人与承租人之间的原有关系当然不会终止。长期租赁和低租金或者一次性支付租金的银行,在处置时,无法处理,只能以极低的价格出售给承租人。

第二,处理大宗抵押物相对困难。

大面积、大价值的抵押物,如整个大厦,整个购物中心,等等,在早期的抵押评估,因为市场上的整栋销售例子较少,评估员大多是基于评估的不同部分的使用,然后积累整体建筑物抵押的价值,如果处理,因为需要购买物业的大笔资金,一次性购买的买家较少,难以改变现金,等等。不能处置或处置价格通常低于评估价格。

第三,分割抵押的使用受限制影响到处置

分层抵押整栋物业、分割抵押整层物业,或整个项目部分抵押,假如没有独立通道或者不能合法享有和分摊整个房地产的权益和服务设施的话,处置将是非常被动的,。

第四,抵押物的依赖性较强。

例如,在大商城旁的小商店,它的交通和人流将取决于大商场,如果大商城的经营状况不好,并且大商城和小商店都抵押给不同的银行,处置的话,尤其是小商店的抵押物,是没有市场的;而学校门口的小店主要取决于学校的学生,但是学校大门改了方向,小商店就会发生严重贬值。

第五,非标准产品得受众少,往往不好处理。

根据工业生产的需要,建造大型非标厂房,如净化、防尘处理车间、超高型炉及大型冷库等等。在抵押评估的情况下,由于在房地上固定安装,房地产成本很大提高了,抵押价值较高,而且由于受众少,很可能没有市场。

第六,车库的本身依赖性,所以变现是受限的。

(1)根据《物权法》,业主有优先购买车位权和使用权。假如不是业主购买停车位抵押的话,就会带来贬值风险。

(2)如果地面上的建筑物主要是出租或全部经营,地下停车场相对较难处理。

(3)整栋的房产抵押时,往往是一个大证。地下车库没有对每个停车位面积来分摊,也没有具体停车位的个数。评估的价值就与实际停车位的价值相差甚远。

以上就是对如何评估房产押品的变现能力的分析,希望能给大家提供参考。

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