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房价大涨之后,未来的楼市该怎么走?
摘要:在本轮西安房价上涨之前,西安的房价近十年不涨。当然,我这个表述其实并不准确,准确一点讲,在这十年间,西安的房价有过波动,涨上去又跌了下来。从十年这个整体的小周期里看,西安的房价可以理解为十年不涨。其实不止是西安,国内的很多城市都是这样,在此之前,房价多年沉寂,当地人根本没有意识到房子居然还可以当做投资品,在他们眼里,全中国只有北京上海的房价很高,高到人们买不起。这一轮上涨唤醒了很多人,这就跟一次运动一样,波及到了他们的家乡,于是我们会发现,这两年关注楼市的人激增,我们甚至可以毫不夸张地说,这是多年不见的全民...

在本轮西安房价上涨之前,西安的房价近十年不涨。当然,我这个表述其实并不准确,准确一点讲,在这十年间,西安的房价有过波动,涨上去又跌了下来。从十年这个整体的小周期里看,西安的房价可以理解为十年不涨。

其实不止是西安,国内的很多城市都是这样,在此之前,房价多年沉寂,当地人根本没有意识到房子居然还可以当做投资品,在他们眼里,全中国只有北京上海的房价很高,高到人们买不起。

这一轮上涨唤醒了很多人,这就跟一次运动一样,波及到了他们的家乡,于是我们会发现,这两年关注楼市的人激增,我们甚至可以毫不夸张地说,这是多年不见的全民炒房年,近乎疯狂。

这篇文章,我们一方面想通过分析西安这种较为典型的城市来捋清关于地方楼市的一些思路,另一方面,我们也要剖析一下参与了抢人大战的这些城市未来的发展,以及中国经济的前景。

全国上涨

本轮的房价上涨从2015年开始,为什么是2015年?很多人一定对这个时间节点非常感兴趣。

我只要简单提醒一下大家就会猛然意识到这个简单的事实,那就是2015年发生了股灾。

2015年股灾之后,大量的资金从原有的股市里退出,这时市场上涌动着大量的热钱。而在股灾之前,正是股市最为疯狂的一年,国内形成了全民炒股的热潮。

企业里上班的人没有心思上班,因为股市里一天赚的钱比他每个月的工资还要多,原来不懂股市的人在那种热潮之下也参与了进来。那个时候,我所知道的不少北京人都把房子卖掉,把钱扔进了股市。卖楼炒股,可以想见当时的疯狂。

股市大潮之后,热钱从股市逃离,涌入了市场,往哪里走?

毫无疑问,必然是楼市。

这是为什么本轮楼市的起点是2015年。

由于我们所看到的房价本身就是以货币体现出来的价格,这叫做名义价格,所以房价的暴涨跟货币有着直接的关系。本轮房价上涨最核心的原因在于国内热钱的流动。

货币在市场中,无非就是三种渠道流向,实体经济、股市、楼市。不需要太复杂,记住这三种流向足以。

在2015年前后,疯狂的并非只是楼市,记性好的人一定还记得那两年正是创业的风口,当时流传的那句:“只要在风口上,猪都能飞起来”,正是形容了当时的创业热潮。用全民创业来形容当时的场景毫不为过,大量的资本涌向了各种各样的ppt,只要有想法胆子大,敢做ppt,就能融来钱。

可能真正阻碍中国大妈的正是“如何做ppt”,不然伟大的中国大妈群体一定不会放过这样的好机会。

如果我们把“创业”归为实体经济一类,那么2015年股灾之后的热钱一方面涌入了楼市,另一方面则涌入了实体。

由于创业的周期很短,很多资本涌入之后,泡沫很快破裂。虽然我们不能完全否定全民创业热潮的作用,但是从整体上来评价,那就是一场狂欢而已。真正活下来的企业,很大概率上即使不在那个狂欢下诞生,也会在其它时刻突出重围。

更为持久的狂欢,毫无疑问,自然是楼市!

从一线城市到二线城市到三四线城市到老家县城,从2015年开始到今天,这场楼市的狂欢还在持续。不过已接近尾声。

为什么?因为资本的力量也没有那么持久啊,从长期来看,高潮总是短暂的,快感只在一瞬间。

为什么接近尾声?

没有接触过有钱人,恐怕就不会知道市场上到底有多少热钱。如果靠着资本的这种无理性流动,很多地方的房价肯定还会继续涨,连沧州的房价都能涨到2万以上,那些国内的二线城市还有什么不敢想的?

地方房价增长过快之后势必就引发了大量的投资需求,一个人买两套三套四套就很快成为常态。如果新楼盘不限购,很多人买一个单元也并不夸张,反正房价接下来还会涨,买得多赚得多。

楼市的泡沫就是这样出现的。如果房价继续涨,翻倍之后再翻倍,到时泡沫势必破裂,毕竟地方经济根本撑不住如此高的房价,泡沫破裂必然会导致一大批坏账产生,那对于经济体的伤害会非常大。

这个时候就需要政府站出来调控了,调控的目的就是:房住不炒。打压投资需求。

我们发现,一线调控二线涨,二线调控三线涨,三线调控全国(小地方)涨,这是完全符合资本流向的。

三四线城市及各地县城其实就类似于垃圾股,自身没有任何上涨动力,大盘涨就跟涨,就这么简单。当二线城市普遍限购之后,三四线城市自然就没有了上涨的动力,同时也就意味着这一轮全国普涨的行情接近尾声。

前两天,住建部约谈12城负责人,这也就是楼市热情湮灭的信号。

接下来两年,全国楼市进入下跌周期。

多年不涨的西安楼市

虽然我们在讲楼市大涨的核心在于货币,但是除去货币因素,楼市的正常平稳上涨靠的则是“真实的供需”。

其实不止是西安,还有重庆、长沙等很多城市的房价都是多年不涨,有的地方涨也是缓涨,比如武汉、成都之类。这背后核心的问题还是在于供需关系,供需关系几个字看起来简单,但是真正对于供需关系的解读才是最重要的。到底供需受到了哪些因素的影响?

单纯从住宅供应量上看,西安、重庆等地方供应量较大,楼层都比较高,城市综合容积率偏高,这点我在过去的文章里讲过。

从需求端看,城市的吸引力相对较差,高工资岗位太少,没有办法吸引年轻人。对于西安这种高校很多的城市,实在是很遗憾。多数的学生经过了几年的大学生活后都会倾向于留在本地,这本是高校多的城市的优势,但是没有合适的工作机会就会导致大量的毕业生流失。西安在吸引高校生方面做得很差。

更深入一点:

1.供应端

西安楼市供应量大跟土地政策有很大关系,过去西安的土地供应靠各区县来管理,卖掉哪一块土地区县说了算,这样为了各自利益,区县肯定靠大量卖土地增加财政收入,而这部分收入又无法直接纳入城市财政。这种各自为政的做法导致了西安在城市整体规划上存在着大量的阻力。

这种问题说得严重一点,其实就是城市价值的大量流失。

这个逻辑并不难,现如今中国大城市的发展路径大致是,通过吸引人口,促进房价上涨,房价上涨之后,政府通过高价出让土地从而获得大量收入,这部分收入又会投入到城市建设之中,城市建设越好,越能吸引人口,房价又会增加,土地价值随之又会上升,这样就形成了城市发展的良性循环。

而一旦政府低价出让了大量的土地,就会使得市场上的楼盘供应量过大,房价无法上涨,等到下次拍卖土地的时候就无法拍出高价。这种方式使得政府不能从土地转让上获得巨大的城市建设资金,则城市发展就会因此变得缓慢。

当然,城市不能进入良性发展的原因也并非这样简单,还有很多复杂的因素在内,暂且不表。这里只是想说明这种大量低价出让土地的做法对于城市本身来说是非常不利的。

在这一轮房价上涨之前,西安、重庆等地方政府早就低价卖出了大量的土地。所以本轮的房价大涨,政府的财政收入并没有因此增加,获利的是开发商和买房的人,这是一个比较严重的问题。

2.需求端

收入不涨房价涨,这本身就是一个很矛盾的问题。

过去西安的产业以传统行业为主,国企非常多,民营企业并不繁荣,而传统企业又逐渐步入黄昏期,年轻人进入传统行业的欲望很低,进去之后也是碌碌无为混日子。较为优质的产业如互联网,只有高新区还算可以。

作为古都,文化旅游业对西安来说算是很重要的一部分,但旅游属于“走马观花式”吸引人口,看似节假日人很多,但实际创造的价值并不大。

产业构成就如同城市身体上的主要器官一样,能直接决定一座城市给人的印象。这种产业构成之下,西安这个城市从整体上给人的感觉是,节奏比较慢,暮气沉沉,缺乏活力。

跟北京深圳这样的地方没有办法比。当然北京城市规模太大,区域性比较强,比如说石景山就很没有活力,老化严重。但从整体上看,北京毫无疑问是全国最有活力的城市(之一)。

高校学生毕业之后,想要留在西安的只占到了少数,而且这部分人多数进入了国企,收入并不高。

虽然说平均收入跟城市的房价之间没有完全的相关性,但是一个经济形势很差的地方房价是涨不起来的,从宏观上看,县城的房价总是比地级市要便宜一些,这总是无可辩驳的吧。就单纯看西安的房价,也是收入水平相对较高的高新区房价要高一些。

以上这些,其实就是西安房价不涨背后的基础原因。

跟西安类似的城市有很多,我们甚至可以说,这套逻辑适用于全国的二线城市,在此轮房价上涨之前,有很多城市的房价都是多年稳坐钓鱼台。现在的问题是,这轮房价上涨之后,真的能在高位坐得住吗?

抢人大战

在这一轮房价上涨的同时,还有另一场悄无声息的巨大变化同时发生,那就是全国各地的抢人大战。

某种程度上讲,一线的门槛逐渐升高,人口的从全国各地到一线城市再从一线城市回流到二线城市,这个趋势是自发的不可避免的。

而这次恰好又有政府的引导,各地纷纷出台了低门槛落户政策,这样就会加速一线人口外溢的速度。原有的人口流动的格局会被打破,二线城市会迎来新的机会。

不过,很多人会把房价大涨的原因归结为抢人大战,认为人口的大量涌入势必会形成巨大的购买需求,从而会导致房价上涨,这个逻辑的出发点就错了。

因为那些没有抢人的地方,房价同样大涨!

人口落户也并不等于买房。这两年的形势看,买房其实是目的,落户只是手段。就这么简单。

这个过程中,仍然是大家手头的钱(资金)流入楼市,很多在西安不买房的人一看房价上涨,都纷纷筹钱去买房子。资本推高价格,这个底层的逻辑不会变。

不然,你就很难解释为什么是全国房价上涨。

西安房价翻倍,成都房价翻倍,可是全国县城的房价也翻倍了啊,你们这些二线城市还有什么值得骄傲的。

目前还没有看到哪个地方的县城出台了人才引进政策。

人们去一个地方落户,并不代表一定要在那里买房,很多人的户口在老家二十多年,好像也没有买房子吧。

通过这种低门槛落户政策把人才引入之后,接下来城市所要面临的就是如何把人真正地留在城市,并且创造价值。

即抢人之后的城市发展问题。

把人留住,核心是要创造工作机会。一个城市工作机会少,收入低,想要留住人才几乎是不可能的事情,大家宁愿去北漂,过着买不起房、收入高、租房住的生活,也不愿在一个没有任何发展机会的地方碌碌无为。

我们还是以西安为例来讲一下城市的破局。

城市破局

今年1月1日到3月31日,共有24.5万人落户西安。

吸引人口落户容易,但想要真正把人留住,难!这是所有参与抢人大战的城市接下来要面临的问题,没有改变就不可能有好的发展,过去的发展模式属于小富即安,未来的发展必须要有冲到全国前列的决心。

这两年,西安逐步收回了区县在土地上权限,将这种权利集中,对城市土地统一管理,未来的土地收入由政府统一协调。这样对于西安的城市建设是有利的。想要发展地方经济,好的制度必须走在前列。

2017年初,西咸新区划归西安管理。其实这是也统一布局的思路,过去的弊端较为明显,西安、西咸新区、咸阳各自为政,就会导致各方不得不为自己的利益考虑,无法具备大局意识。西咸新区划归西安管理之后,形成了大西安的局面,破除了很多行政及地域的壁垒。有大格局才能办大事,这一点是完全体现执政者能力的。

同时西安会将更多的资源与精力投入进去,一方面可以让西咸新区的推进更快更有效,另一方面其实也带动了西安的发展,发展的潜力很大程度体现在扩张上。

在产业的引进上,引进阿里、腾讯等去当地落户,这是点睛之笔。前面说过,一个地方的产业布局不合理,就很难发展起来,同时也需要考虑到产业的时代性,现如今引进互联网等高端产业对于城市发展来说是质变,加工制造业等较为落后的产业就很难在今天为城市发展贡献力量。(二三十年前是制造业的天下,所以必须要考虑到产业的时代性)

在基建上,我们单看地铁一项,西安的地铁规划实在是很恐怖,总共17条地铁线,目前建成的只有3条地铁线。

北京发展到今天也不过22条地铁线。需要说明的是,基建的投入并非一朝一夕的事,虽然需要速度,但是背后要有强大的财力支持。

城市破局最关键的一点,财政!钱钱钱钱到底从哪来!

做规划可以做得天花乱坠。吸引人才落户(抢人),搞新区,配备产业,大修基建。但是要把所有这些落地,真正把人才留住,就需要脚踏实地把事办成,而要把事情办成的前提是:要有钱!

破局时代,想要成就一个伟大的城市,需要各种各样的条件的叠加,还要有好的运气,任何一环出现问题就有可能失败。试想,一旦未来两年,没有足够的财力支持,前期所有的布局都会变成空想,留下一堆烂摊子。这样事并不少见。

在《城市生命体》系列中,我讲过这个道理。为什么北京的新区基本上都能发展起来,很重要的原因就是有钱。而地方的很多开发区都是要发展很多年,刚规划的时候雄心勃勃,最后变成烂摊子。

对于地方城市来说,有的已经突破了诸多局限,比如说杭州。但更多的是类似于西安的这样的城市,如何破局我觉得很重要也是很实际的一点在于,如何把上涨的房价所带来的城市红利,转化为城市优势。

这个逻辑并不难,房价上涨,政府并没有因此得益,但是高房价会推高地价,这对于政府财政收入是好事,不过这期间会有一个时间差。在这个时间差内,政府一方面需要控制好城市房价不要过快下跌,确保资金留在本地楼市不外逃,主要做法当然就是限售。这样做的目的就是为后期高价卖地做好充分准备,另一方面保证财政不要出现大的问题,还要做好与后期财政收入的衔接。

不出意外的话,由于前期布局太猛,未来几年地方财政坏账的情况会大面积出现。

未来

交易创造财富,这是传统经济学里讲的。但休想拿这种鬼逻辑来忽悠哥哥。去年我写过文章解释过,至今没有人拿出有逻辑的反驳。

全国房价上涨之后,从账面上看,5000元涨到10000元,自然是财富增加了,全国房价翻倍,则国内财富翻倍。这种逻辑你信么。如果信的话,我们可以再从全国买一轮,让国内财富再次翻倍。越买越涨,越涨越买,这感觉真是太痛快了,这就是狂欢,狂欢之后,一地鸡毛。

从股市到楼市到实体,资本无非就在这几个池子里运转,最好的状态自然是大量的资金进入实体经济。但现在的问题是,实体经济的池子有很大的问题,中国经济发展到今天,早就过了那个(普通人)做生意赚钱的年代。

放在20年前,做点小生意就能赚到不少钱,成本低技术门槛低,大量的红利能够落到老百姓头上。

现如今,普通老百姓做生意,大概率上是赔钱的。所以资本不敢往实体中走,这个是有原因的。说得直白一点就是,现在实体经济的池子门槛太高了,一般人进不去,中国经济从过去的劳动密集型过渡到了今天的资本密集型,很多行业的门槛其实是资本和技术。很多人不是不想做实体,而是被挡在了门外,毕竟跟实体赚钱比,炒楼简直太不赚钱了。

楼市熄火之后,另一个池子可能又会有机会。(不作为投资建议)

还有另外一点没有提到的就是当资本找不到入口游离在市场上的时候,任何一种东西都有可能成为新的增长点,即使它是茅台,只要能把故事讲得好,吸引资本过去,那么它就会无限增长。这两年尤为火爆的各种币,其实就是一种炒品。(依然不作为投资建议)

在资本面前,任何有道理没道理的逻辑分析都是苍白无力的,楼市同样如此。如果我们真的去看二线城市的房价,那么我们注意一下资本最先关注到的那些城市,可能会是未来的机会,比如合肥。像西安、重庆等地楼市都是后知后觉,所以我依然不看好。(还是不作为投资建议)

继续说回正题。未来几年,国内新的经济增长点在于新一轮的投资拉动。这个不需要怀疑,城市破局的背后,是国家的大布局。这两年国家出台的各种战略规划,比如京津冀之下的雄安、沿长江经济带的一轴、两翼、三极、多点,粤港澳大湾区、海南自由贸易港、一带一路总归等等,在这种大布局之下,各个城市才有机会得到国家的支持。

规划完成之后,新一轮的超大规模的投资拉动即将开始!

这是国家层面上的破局。在中国城市化即将到达60%的前提下,原有的发展模式已经看不到太多的潜力。破局,一方面是形成更大的市场,另一方面是能够在这种过程中激发更多的创新。

未来二十年,中国经济依然是世界经济体中最值得期待的,没有之一。

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