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贷款攻略 理财技巧 哪里的房子最适合中国人买?
哪里的房子最适合中国人买?
摘要:本文系融360专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。这篇是海外买房系列第三弹。海外买房不是菜场买菜,一定要做足功课再下手,请务必先看完前两弹,再看下去——第一弹全世界哪里房子最值得买?看完一目了然!上的是地理课,告诉你哪里的房子天然最适合人类居住。第二弹被限购/买不起,还想上车,怎么破?上的是风险教育课,告诉你海外买房没你想的那么简单。第三弹,话题进一步缩小到当今世界,最适合中国人买的房子有哪些。从地理决定论角度看,今天全球适合中国人买的房子,无非这...

本文系专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

这篇是海外买房系列第三弹。

海外买房不是菜场买菜,一定要做足功课再下手,请务必先看完前两弹,再看下去——

第一弹

全世界哪里房子最值得买?看完一目了然!

上的是地理课,告诉你哪里的房子天然最适合人类居住。

第二弹

被限购/买不起,还想上车,怎么破?

上的是风险教育课,告诉你海外买房没你想的那么简单。

第三弹,话题进一步缩小到当今世界,最适合中国人买的房子有哪些。

从地理决定论角度看,今天全球适合中国人买的房子,无非这么5大区域:欧洲、北美、澳新、日韩、东南亚。

这些年还有不少国人跑去迪拜买房,我不是很看好,原因第一弹里已阐述,此处略过。

迪拜虽土豪,投资需谨慎

不管在哪里买房,相同的目的是希望能投资赚钱,但不同地区,还有其他不同的附加目的。

欧洲买房,看重的是投资移民

在欧洲,尤其是经济复苏乏力的欧猪国家,像西班牙和葡萄牙,现在只要买50万以上欧元的房子,就能申请短期绿卡。

语言、学历、年龄、资金来源,统统没要求,只要没有犯罪记录,一人申请,全家(父母、配偶、子女)获身份,而且流程超快,几个月就能搞定。

拿到短期绿卡后,两年去一次,五年后就能申请西班牙永久居留权(长期绿卡),享受国民待遇,也就是孩子读书,老人看病和西班牙人一样,就是没权利选总统。

拿西班牙绿卡主要有两个好处。

一是方便全球旅行,26个申根国家自由进出,全球一百多个国家免签入境。

二是万一今后国内这边有点啥,可以直接躲欧洲去,你懂的。而且不像拿了美国绿卡,要全球征税。

50万欧元以上的房子,再加上税费和中介成本,大概400多万人民币搞定,更适合资产在2000万以上的富人。

如果觉得50万欧元太贵,还可以考虑隔壁更懒散的希腊,只要25万欧元就够了,但是希腊房子无论是租金回报率还是长期看的保值升值潜力,都不如西班牙。

当然,还有更便宜的地中海明珠马耳他,买点国债也可以拿绿卡。

至于塞浦路斯就算了,用的是欧元,但不是申根国家,拿绿卡没用。

北美和澳新买房,看重的是孩子留学

新西兰太小,人口基数太少,三大城市中,奥克兰人口还没昆山多,惠林顿和基督城更是只有小县城的规模。度假很爽,放空身心灵,但要是常住……

额……天天看山看水数绵羊……我觉得人会傻掉的,所以新西兰不管孩子留学还是大人移民,都不应该是首选。

美加澳,都是移民国家,纵深很广,人均资源占有量大,教育和医疗非常发达,也有足够支撑房价长期向上的国际化大都会可选,的确可以考虑先买房,给以后孩子留学和移民做准备。

但是投资移民要求和难度比西班牙高不少。

今天这个时代,好玩的都在国内,日新月异,啥新鲜玩样儿都拼命蹦出来,令人目不暇接,刺激极了。

如果你没有活到“宠辱不惊,看庭前花开花落;去留无意,望天上云卷云舒”,一心只求岁月静好,安度余生的年纪,其实可以先把孩子送去留学。

孩子以后愿意留在当地,也能留得下来,在当地结婚生子站稳脚跟了,再考虑自己跟着移过去。反正等你孩子出息了,你也老了,国内该玩的都玩过了,对吧。

日韩和东南亚买房,看重的是度假需求

离中国很近的,就是日韩和东南亚。

这些年,很多国人跑去济州岛买房。

因为济州岛相当于韩国的海南岛,对中国人免签,上海飞过去才1小时,比飞青岛厦门还近,春秋往返999机票不用抢。

虽然在我看来,就是个鸟不拉稀,既没有特殊自然环境,也没有深厚人文底蕴的小破岛,而且冬天冷死了。但韩国人当成宝啊,硬是包装成一个享誉世界的国际旅游岛。

在旅游包装这件事上,海南真应该好好向前辈济州和台湾学习学习。

日本比韩国的旅游度假资源更丰富,可以深度游,反复玩,在东京或大阪买套小公寓,以后可以没事就去玩。

当然,日本买房更多的考量是租金回报率很可观。

东南亚号称中国后花园,热带海岛旅游资源异常丰富,这些年三亚房子被东北老乡炒得老高了,现在他们的目标进一步往南,移到比三亚房价更便宜的普吉岛,以后哈尔滨公安局得搞一个普吉派出所才行。

明确买房目的

所以如果有海外移民拿绿卡、子女留学打前站、旅游度假占坑位等需求的,在海外买房时,就需要特别注意了。

现在很多海外置业中介,为了尽可能多击中客户需求痛点,往往把投资、移民、留学和度假养老需求合在一起。

比如西班牙买房,既满足投资和移民需求,也能把孩子送去读书,加上西班牙舒适的地中海型气候,无论是东海岸的巴塞罗那、巴伦西亚,还是阳光海岸的格拉纳达、马拉加,绝对是度假养老不二选择。

但仔细想想,你真的希望孩子从小学西班牙语吗?

你真的希望孩子从小和热情奔放但懒散的西班牙朋友生活在一起,被他们同化吗?

再比如泰国买房,既满足投资和度假需求,也能满足条件后获得泰国养老绿卡,孩子也能上当地的国际学校,泰英双语教学。

但仔细想想,你真的希望孩子从小学泰语吗?萨瓦迪卡走一个?

你真的希望孩子从小和泰国小朋友生活在一起,被他们同化吗?

尤其是男孩家长,想想,再仔细想想,你真的一点不担心吗?

印度电影《起跑线》说的很清楚:“在我们国家,英语不仅是一门语言,还是阶级。”

你不是整天焦虑阶层固化吗?

买房是打破阶层的基本选项,教育则是高级选项。

不仅在印度,在中国、日本、韩国、泰国、越南、阿联酋、沙特、埃及、土耳其、巴西等所有母语不是英语的国家,英语都不仅是一门语言,还是阶级。

但只有英语象征着阶级,必须学好,其他无论西语还是法语,泰语还是马来语,哪怕日语,都没有这个附加功能。

学习这些第二外语,完全可以看孩子兴趣。

如果要说20年后,你孩子长大时所面对的世界,汉语的影响力和普适性将仅次于英语,明显比日语、法语、德语、西语、俄语都高出一大截。

所以,学好中文也很重要……

所以,关于海外买房的目的,自己想想清楚,到底为了啥,别被中介花好稻好地忽悠搞晕了。

这个问题想不清楚,海外买房就会非常危险!

现在哪里的房价是洼地?

既然海外买房核心目的是赚钱,那就得找相对价值洼地。

价值洼地怎么找?

看两个指标。

第一,租金回报率。

买房赚钱就两个方法,房价涨了赚差价,租出去赚租金。

相比而言,后者风险要低得多。

考虑到海外买房涉及到昂贵的交易税费和繁琐的手续,尤其是资金汇入汇出问题,不太可能炒短线。

既然是长期持有,那短期房价涨跌就没必要那么在意,而应看重租金回报率。

国际上一般认为,发达国家的租金回报率在4%-6%属于正常范围,发展中国家因为还处于快速城市化阶段,大量农村劳动力持续涌入城市,带动租房需求,所以租金回报率达到5%-7%也属正常。

低于4%,意味着房价相对房租明显高估,是租房好时机;高于7%,则房价相对明显低估,是买房好时机。

第二,城市长期发展趋势。

既然我们准备长期持有物业,那就要看这座城市的长期发展趋势。

只要城市本身极具稀缺性,地位无法取代,注定会有源源不断的人口持续流入,长期看,房价总会上涨,人口流入速度越快,人均收入提升越快,上涨动力越大,而且不用太担心金融危机对楼市的冲击。

对于这样的城市,哪怕现在租金回报率不算特别高,只要还在合理范围内,就是相对洼地。

好,一个个看。

欧洲,城市化进程已结束,社会高度老龄化,还面临穆斯林移民的社会冲击。

力哥看过一个权威统计,2011-2016年,包括巴黎、柏林、罗马这些欧洲一线城市,不算海外新移民的话,人口都没怎么增长。

尤其是法国,除了巴黎,就没有拿得出手的大都会,过去法国还分成巴黎人和乡下人,现在巴黎已把全法国能吸的血都吸过来了,所以只能开放穆斯林劳工……

整个欧洲的大都市,只有伦敦都市圈的人口还在明显持续增长中,毕竟是全球金融中心,依然有投资价值。

北美,随着五大湖工业区的衰弱,芝加哥、底特律、匹兹堡都被称为“铁锈带”,人口持续外流,他们都去哪了呢?

美国50个州,各项指标排排坐,前四强基本都是加州、德州、纽约州和佛州,过去这4个州也是人口虹吸四大山头。

但2016年,纽约州人口爆冷出现负增长,人口规模和纽约州差不多的佛州,2011-16年的人口增长却是纽约州的7倍。

就像力哥在第一弹里说的,纽约太特么冷了,都快赶上哈尔滨了,不是最适宜人类居住的地区,德州、佛州在南方,加州在阳光西海岸,自然环境都比纽约州好太多。

而佛州就像美国的海南,纽约人对迈阿密的爱,就像哈尔滨人对三亚的爱一样,你不懂。

平心而论,美国就是个大农村,大部分人都生活在大大小小的乡镇,KFC就是美国农民最爱啃的乡村鸡。

真正的超一线城市,全球性的超级大都会,只有纽约,不像中国还有北上深可以选,往下走,洛杉矶就和纽约差了老远,勉强算准一线,北上深的小伙伴跑去一看,也会觉得很土……

其他所有城市,都是二线往下了。

过去第三大城市,是芝加哥,但由于人口持续外流,老三的位置怕是很快就会被老四休斯顿赶上了,另外同样地处德州的达拉斯人口也在快速增长中。还有与之形成金三角架势的圣安东尼奥,NBA德州三强都蛮厉害的。

所以如果纯投资,休斯顿、达拉斯、迈阿密,都是可以选择的。

但这些地方种族歧视比较厉害,你懂的。

如果还想考虑未来移民,那首选的置业方向依然是西海岸的洛杉矶、旧金山大湾区,以及北边一样人口持续流入的温哥华大湾区(温哥华、西雅图)。

澳洲,你首先想到的肯定是悉尼,这是澳洲最具国际化大都会气质的城市,但也因为相对成熟,房价真的太贵了,连年大涨,涨到人神共愤,真心不建议现在再跑去入坑了。

过去几年,因为房价太高,逼着原本就有移民传统的澳洲人,不得不学中国青年“逃离北上广”,打开地图看看,最佳目的地只有北边的布村(布里斯班)和南边的墨村(墨尔本)。

2011-2016年,墨尔本和布里斯班本地居民的增速是全澳最快的,尤其是墨尔本,按复利计算,年均人口增速3.18%,排名世界第二。

这两座城市所在的维多利亚州和昆士兰州,也成了七个州中唯二的本地人口持续净流入的州。

由于是移民国家,每年都有大量新移民和留学生来到澳洲,所以澳洲的几大城市总人口都在持续增长,但增长最明显的还是墨尔本,现在的新移民case,八成都指向墨尔本。

去年的最新统计,悉尼人口超过500万,墨尔本只差了40万,由于墨尔本房价和悉尼还有明显剪刀差,10年后,墨尔本人口赶上悉尼是大概率事件。

而这个房价剪刀差,大概率也会不断缩小。

至于布里斯班,未来有两座一线城市压着,以澳洲有限的人口体量看,很难说是投资首选,更别说阿德莱德和珀斯了。

如果考虑到孩子留学和自身移民需求,墨尔本买房也是不错的选择。

另外再补充一句,如果想让孩子出国留学,力哥建议首选的依然是美国,能体验到最丰富的多元文化。

但未来澳洲的多元文化会越来越丰富,社会平等和种族融合会远超美国。

因为路途遥远,澳洲的欧洲裔移民基数远不如北美那么多,由于地缘接近亚洲,这些年吸引了越来越多亚裔移民,中国最多,印度第二,菲律宾第三,还有很多阿拉伯人。

所以20年后,等你孩子大了,会发现澳洲文化相当多元,在这里接受教育,也是相当不错的选择。

日本,深度老龄化,每天都减少1000多人口,年轻一代推崇宅文化和丧文化,房价横盘多年。

最近几年,在以中国人为代表的海外买家助推下开始有起色,但因为年轻人租房已成主流,今天日本人在买房问题上特别冷静理性,因为当年炒房栽的跟头实在太大了,完治丽香那一代人都老去了,还没缓过神来,导致大家都热衷租房而非买房,租金回报率自然相当可观。

如果希望房价快速上涨,炒一波赚一票走人,就免了吧,在日本,不可能的。

如果希望长期持有物业,每年拿到稳稳的租金回报,那日本倒是保守型海外置业很不错的选择。

具体来说,只有东京、大阪和名古屋三个选择,京都的房子更接近旅游地产,不是首选。

但力哥说过很多次,人口虹吸未来会形成越来越强的集聚效应,小城市吸不动,就吸大城市,大城市也吸不动,就中心城市之间互相吸。结果名古屋也被东京和大阪吸,再然后大阪也被东京吸。

所以光从租金回报率上看,总体上大阪优于东京,但从长期持有物业的安全边际角度看,东京优于大阪。

也就是说,如果日本经济大复苏,东京房子涨的会比大阪快,如果再来一次全球金融危机或日本经济大崩盘,东京房子的抗跌性也会明显强于大阪。

东南亚地区,除了新加坡,都是发展中国家,经济增速较快,人口密度较高,人口结构较年轻,这些都意味着未来还有比较大的城市化潜力。

城市化会给中心城市带来持续的人口流入,这些人要在当地扎根,永久享受大城市的繁华和便利,就必然有买房需求,房价上涨就会有实质需求推动。

这个道理,和国内的城市化对房价的影响一样。

东盟十国,一个个来看。

新加坡的普通百姓都住组屋(政府提供的保障性住房),剩下的商品房,完全放开,你们富人爱怎么玩就怎么玩,所以贵得离谱,PASS。

文莱是个袖珍苏丹国,靠石油发的财,人口还没澳门多,PASS。

老挝是个内陆国,国土以山地为主,只有中南部沿湄公河东岸狭长地带,有不多的平原可种地,北部几乎全是我国云贵高原向中南半岛伸展过去的山地。

这样的地理环境,决定了老挝虽然面积不小,但人口很少,哪怕全国人口都集中到万象(永珍),也不足以支撑起一个国际化大城市,PASS。

剩下6个国家,人口基数够多,城市化率较低,人口结构较年轻,这些条件都给未来经济高速增长和房价持续上涨提供了潜力。

根据“要买就要买中心”的原则,只有这几座城市可以备选——

东南亚第一大城市,印尼首都雅加达;

东南亚第二大城市,泰国首都曼谷;

东南亚第三大城市,越南前首都胡志明市(西贡);

东南亚第四大城市,菲律宾首都马尼拉;

东南亚第五大城市,缅甸前首都仰光;

东南亚第七大城市,越南首都河内;

东南亚第八大城市,马来西亚首都吉隆坡;

东南亚第十大城市,柬埔寨首都金边。

东南亚分成中南半岛和马来群岛两部分。

岛屿国家,缺乏陆路交通,天然的对外联接成本非常高,全世界只有日本和英国在自家岛屿上孕育出了世界性大都会。

所以印尼雅加达和菲律宾马尼拉,很难成为买房首选。

还要考虑到这两个国家的高度腐败,基础设施建设的严重滞后,还有对中国人的态度。

嗯,你懂的……

中南半岛国家,缅甸直到2011年才刚刚结束军政府统治,昂山素季上台后,现在政局依然难言稳定,国内还有错综复杂的民族宗教矛盾。

缅北冲突一直没消停过,难民动不动就往云南跑,还有对罗兴亚人(缅甸印度裔穆斯林)有组织的迫害,就像当年印尼T华暴行中,当地警察视若无睹一样,引起了国际社会强烈不满。

虽然百废待兴,但投资仰光房产,还是需要比较大的勇气。

而马来西亚的马来亚部分虽然也在半岛上,但这个国家已是人均GDP超过一万美元的准发达国家,吉隆坡人均GDP更是超过2万美元,相当于中等发达国家水平,虽然不能和新加坡比,但和周边穷邻居们比,吉隆坡已是相对成熟的城市。

另外马来亚腹地太小,吉隆坡背后就是金马伦高原(云顶赌场就在金马伦高原边缘),只有西边沿海细长地带有些小平原,限制了城市的发展空间,也很难说是买房首选。

剩下只有曼谷、胡志明市、河内和金边。

对应的就是湄南河、湄公河和红河冲击平原。

上面说过,2011-2016年,本地人口增速第二快的城市是墨尔本,那第一是谁?

金边,年均增长5.12%。

和周边国家相比,柬埔寨经济发展相对最落后,城市化率最低,房价也相对最低。

同样是百废待兴,今天的柬埔寨似乎比缅甸看起来更有希望一点,至少国家没有内乱了,所以很多人看好金边未来的房价升值潜力,不是没有道理的。

现在的金边,只相当于上世纪80年代中国一线城市的发展水平。

相比于隔壁的越南,由于历史上没怎么被中国欺负过,柬埔寨没有明显的排华情绪,法律政策宽松,外汇不受管制,给钱就好办事,换句话说,腐败程度相当高。

再来看隔壁的越南。

越战后,人口出生率持续飙高,现在人口已接近1亿,劳动力相当充沛,南北两个冲击平原,特别是南边的湄公河平原,背后和老挝、柬埔寨、泰国连成一体,腹地广阔,上游可以直通云南,是中国-东盟自贸区的核心区,从地理上看,是非常难得的风水宝地。

相比而言,泰国的经济发展水平比越南更高出一头,曼谷的底子相比胡志明市更厚。只要去旅游过的人都知道,现在的曼谷,老外超级多,已有国际化大都会气质。

泰国的面积和四川差不多,人口和河北差不多,GDP和安徽差不多,人均GDP和江西差不多,总体上,可以看成中国中西部地区一个省的经济体量和发展水平。

但曼谷的地位是首都,就和国内的省会不一样。河南年轻人不去郑州可以去北京,安徽年轻人不去合肥可以去上海,哪怕是越南青年人,也有河内和胡志明市两个选择,但泰国有抱负的年轻人没有别的选择,只能去曼谷。

享受过曼谷的灯红酒绿,五光十色,再也回不去乡下了。

背后有足够广阔的平原腹地,国内有不断流入的劳动力(7000万人口),本身就是享誉国际的旅游城市,已建成了相当高大上的市中心区域,文化开放多元,所以曼谷是东南亚这片风险相对较高的投资沃土中,买房风险相对最低的一座城市。

最后想再说说腐败问题。

透明国际公布的2017年最新全球国家清廉指数排名中,柬埔寨21分,老挝29分,缅甸30分,菲律宾33分,越南35分,泰国和印尼37分,马来西亚47分,文莱62分,新加坡84分。

从腐败程度,也能明显看出,东南亚国家,分成四个发展水平完全不同的层次。

新加坡一骑绝尘(人均GDP5万美元+),亚洲无人能及。

文莱依靠石油,成了类似卡塔尔这样的迷你富国(2万美元+)。

马来西亚成了上世纪90年代“亚洲四小虎”中唯一冲破中等收入陷阱的国家(1万美元+)。

剩下的都比中国穷,也都比中国腐败。

主上托福,中国最新的清廉指数提高到了41分,创历史新高!

在比较腐败的这些国家中,又分成三个级别。

当年的“小虎”泰国(6000美元)相对好一些。

另两个“小虎”——印尼(3000美元+)、菲律宾(接近3000美元),外加跟随中国革新开放中的越南(2000美元+)在中间。

老挝(2000美元+)、缅甸(1000美元+)和柬埔寨(1000美元+)最差。

所以泰国、越南、柬埔寨的投资风险,是逐层递增的。

当然,正所谓富贵险中求,理论上潜在的投资回报,也是逐层递增的。

总结

纯粹为了拿绿卡以后出国方便,欧猪国家,尤其是西班牙、葡萄牙这些最合适。

想要长远投资欧洲房产,首选伦敦。

为子女留学铺路,顺便置业投资,美加澳最合适,美国优选西海岸,澳洲优选墨尔本。

兼顾房产升值潜力和租金回报率,保守型的最佳选择是日本,仅限东京和大阪,进取型的最佳选择是东南亚。

上述海外置业目标,东南亚房价相对最低,投资门槛相对最低,是首次海外置业不错的选择。

东南亚城市,重点考虑曼谷、胡志明市、河内和金边,其中曼谷城市发展相对最成熟,长期投资风险相对最低。

这就是力哥决定先去曼谷实地考察的原因。

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