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知乎高赞回答,为什么2018更适合买二手房?
摘要:为什么推荐二手房?为什么说2018更适合选择二手房?为什么职业房产投资人&炒房客,大多喜欢买二手房?本文将从5个角度,全方位解读新房和二手房的选择问题。1.想清楚自己买房的最终目的2.新房和二手房如何选择3.二手房:老破大和老破小怎么选4.适合新手的专业流派:老破小5.适合高玩的投资流派:老破大进入正文之前,首先要明确一个概念:本文所说的老破大和老破小这种说法,是行业内一种约定俗成的暗语。老破大:指被市场低估的大房子老破小:指租售比非常高的小房子绝非字面意思。如果你真的去买那些30年房龄以上的老房子,神仙也...

为什么推荐二手房?

为什么说2018更适合选择二手房?

为什么职业房产投资人&炒房客,大多喜欢买二手房?

本文将从5个角度,全方位解读新房和二手房的选择问题。

1.想清楚自己买房的最终目的

2.新房和二手房如何选择

3.二手房:老破大和老破小怎么选

4.适合新手的专业流派:老破小

5.适合高玩的投资流派:老破大

进入正文之前,首先要明确一个概念:

本文所说的老破大和老破小这种说法,是行业内一种约定俗成的暗语。

老破大:指被市场低估的大房子

老破小:指租售比非常高的小房子

绝非字面意思。

如果你真的去买那些30年房龄以上的老房子,神仙也没法保证你未来的收益

【1】

买房前,请一定要明确自己的最真实目的:

我买房到底是为了赚钱?还是为了别的?

我们为什么要买房?

是为了结婚,是为了上学,还是为了财富升值?

目的越纯粹,房子越好选。目的越复杂,房子可选择性越小。

我们举例子来看:

比如说,我就想给孩子上好学校,那么ok,学区房很多。

比如说,我就想交通便利,好,地铁房也不少。

比如说,我就想房价低,但是将来潜力大,这种称为洼地的区域,仔细找找也是有的。

但是,如果你又想要学区,又想要地铁,又想要价格低,又想要潜力大,那很抱歉,这种房子,要么没有,要么出来就被中介自己内部消化,根本没咱们什么事儿。

所以,一定要明确自己买房的真实目的,想赚钱就是想赚钱,想自用就是纯刚需,千万不要给买房上附加太多的边角料,不然的话,会白白错失绝佳的市场机遇。

这个世界上没有一个十全十美,全部兼顾的房子。

有时一个犹豫,可能几百万就没了。

一旦你想清楚了这一点,请再思考另一个问题:

你买房,为了保值增值赚钱的目的,有没有超过50%?

如果超过了,请接着往下看。

【2】

投资房产,新房&二手房怎么选?

为什么说2018更适合买二手房?

买新房还是选二手房?哪个更合适投资?

新房or二手房的选择问题,并没有那么复杂,一旦明白了买房赚钱的本质,这个问题对你来说就会非常容易解决。

买房赚钱的本质是什么?

是一个非常非常简单的公式:

收益=(卖出价-买入价)× 持有面积

在某些情况下,可以再×周转效率

例如:

买入1万,卖出3万,100平,用时2年,那么收益就是200万/2年,100万/年。

买入1万,卖出2万,50平,用时1年,那么收益就是50万/年。

是不是感觉很小学生,没错,小学生都会算。

但是不要小看这个公式,因为通过这个公式的变量,我们就可以轻易的发现,买什么样的房子收益最大。

1.【卖出价-买入价】的启示:增值空间最重要

房子并不是越贵越好,也不一定是地段为王,而是增值空间越大越好。

买房投资,不能只看地段,不能只选贵的。

曾经去上海考察时认识了一个老板,2007年买了汤臣一品,当时房价是8万/平,10年之后,也就是2017年,房价涨到20万/平。

这可是最好的江景房,地段之王。

就是这样一个顶豪,10年时间,房价涨了12万,增值1.5倍,还不好出手。

那这10年来上海的均价是多少呢?

2007年上海均价1万,2017年上海均价5万5,涨了5倍。

这是最直观的例子,有时候,你买顶豪,不一定有老公房赚的多。

当然,如果有被限价的新房,比周边二手房要便宜很多的那种,果断入手,不需要有犹豫。

买房,实际上就是买价格差。

2.【持有面积】的启示:大房子的利好

涨幅相似的情况下,持有面积越大,收益越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因,均价低,面积大,不用涨太多,就能赚很多。

200平的房子,每平只要涨1000,就能赚20万。

对于2017年的成都,2018年的西安来说,均价基本每2个月就能涨1000。

当然,老破大也有很多问题,关于购买老破大的注意事项,下文有详细说明。

3.【周转效率】的启示:二手房2年就能卖,租金还能抵月供,新房至少3-5年不能卖,且无收益,风险倍增。

对于中国的房价来说,基本上3年就有一轮变化。

二手房买入后,2-3年就可以出手套现,之后不论是加仓再入,还是持有现金都是可自由选择的,完美的利用了楼市的周期属性。(因为税费问题,不满2年卖出的收益一般都很差)

除此以外,二手房可以即买即住,不住就租,现金流良好,买卖周转都很方便。

在这一点上,老破小比老破大更具备优势。

但是新房就很难达到这样的效率,从预售到交房,一般都要2年,再持有2年,达到满二标准,至少要经历4-5年的时间,如果再加上近期的限售政策,那需要的时间就更长了。

这么长的时间,一个是会浪费一些周期性的机会,没办法及时补充杠杆;二是一旦出现任何价格下调的风险,新房是没有太多机会避险的,要么没房本,要么不满二,要么被限售,除非割肉大甩卖,很亏;三是装修的成本高,且没有太多租金收益,此消彼长之下,基本可以得出这样一个结论:

投资目的占50%以上的时候,2018年再去买新房就显得并不是那么合适了。(被限价的新房除外)

【3】

敲黑板划重点:老破小和老破大该怎么选

(以下一切能实现的前提:房龄不要超过20年,超过不款)

老破大&老破小:并不是真的让你买又老又破的房子,按照字面意思来买,绝对是要亏到跳楼的。

实际上,老破大和老破小这种说法,更多的像行业内一种约定俗成的暗语。

老破大:指被市场低估的大房子,被低估的原因可能有很多种,比如顶楼复式,比如小区环境太差,比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点,主要因为太大,其次因为其它种种原因,不好卖,比周边的房子便宜很多,便宜个几十万,打个7-8折是常有的。

老破小:指租售比非常高的小房子,通常情况下,房子越小,租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小,闭着眼睛买。

在房产投资中,老破小和老破大,早已形成了两个专业的流派,而且这两个流派,在众多房投派系之中,基数最大,受众最广。

【4】

先说最适合新手的流派:老破小

为什么说老破小适合新手,因为老破小需要的启动资金非常少,有小几十万就能进去玩一玩,以小博大。

选择老破小的核心竞争力:租金。

为什么说小房子的核心竞争力是租金?

因为租金有下限!

因为租金是按照几室几厅来收,不按照面积来收。

尤其是在租赁市场上,相同位置的1室1厅,不论面积,价位差别都不会很大。

甚至可以说到了45平米以下,基本就不会再有变化。

拿北京潘家园举例:

都是90年代的老房子,都在潘家园片区。

44平,月租4600。

38平,月租4500。

33平,月租还是4600。

看到了么,这里的33平,就是我们要买的“老破小”。

我们要的,就是最高的租金/房价比,最高的租赁回报率。

再看看同区域大面积的能租多少钱,就会更清晰。

选择老破小的标准:相同租金下,面积越小越好。

为什么会出现租金有下限这种情况?

因为满足的需求是一样的,“我要自己住1间房。”

不论是30平,40平,50平,满足的都是自己住1间房这个需求。

在大城市中,这是最最基本的刚性需求。

只要你不给他多一个房间或者少一个客厅,那么这个需求,对于刚需来说,就值这么多钱。

同属潘家园的61平准新房,也不过租个5000/月,跟30多平的老破小相差无几。

2室1厅,3室1厅也是同样的道理。

老破小的优势:

投入低,租金回报率高,不害怕房价的波动,好卖。

老破小的劣势:

面积小,房价回报率偏低,虽然好卖,但因为总价低,交易税费就显得高昂,会拉低一部分房价收益。

但是,一旦老破小的数量多起来,也是一个不可小觑的力量,尤其是让人眼红的租金现金流,可以支撑你进行更多的投资。

毕竟,大家最害怕的房价下跌,对包租婆来说就是个笑话。

说完老破小,再来说说老破大。

【5】

靠房价上涨获利的流派:老破大

老破大的优势:

随便一个小区,顶楼都要比次顶楼便宜。

随便一个城市,二房单价都大概率要比四房贵。

这就人为创造了一片洼地:大房子便宜,顶楼大房子更便宜,当户主着急卖却卖不出去的时候,就只能降价出售。

这个时候,我们常说的7折8折笋盘就诞生了。

一些专业的房产投资人,尤其是有二手房资源的人,会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”,然后挂出来慢慢卖,静候有缘人。

当然,一开始肯定是很难出售的,但是随着房价一天天的增高,笋盘的价格也被慢慢的推升。

尤其是在楼市行情火热的时候,会有很多不了解行情的外地人来买房,外地人一看,我靠这房子只要95折,除了是顶楼没别的毛病,装修还好看,赶紧买买买,这一进一出,老破大投资人的收益就出来了。

而且千万不要忘了买房的基本公式:收益=(卖出价-买入价)× 面积 × 周转效率。

面积大,就是有面积大的优势。

每当城市均价涨1000,200平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。

当然,老破大的劣势跟优势一样明显:

首先,对于普通人来说,你需要付出很多精力,才能第一时间找到这些笋盘资源。

其次,老破大租金收益率非常低,人1室1厅的房子,租4600,你4室1厅的房子,租9000。

就跟存钱一样,人家年利率5%,你2.5%,心都在滴血。

除此以外,老破大买卖周期很长,你需要等买家,在楼市行情不好的时候,就跟守株待兔一样,不容易碰见瞎兔子。

但是,不论怎样,老破大和老破小都有一个共同的优势:

不怕房价跌。

老破大本身买入就打了折,老破小有租金收益,这两个都是可以用来保底的东西。

可以说,在防风险这一点上,二手房具备先天性的优势。

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