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贷款攻略 理财技巧 都说“一铺养三代”,商铺到底能不能投资?
都说“一铺养三代”,商铺到底能不能投资?
摘要:本文系融360专栏作者“柒小姐”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。前两天讲房地产课,有人问商铺该不该投。五一闲着,问了几位北京的中介朋友。梳理了下,今天聊聊到底能不能买商铺。一不懂商业选址,就别轻易入坑。老一代人总觉得,百年基业、一铺相传,至少可以养三代。翘腿当租婆,吃喝永不愁。可世道变了,很可能一铺坑三代。买商铺,很多是投资,看投资回报、成本高低。投资回报,一是经商或赚租金,二是转手赚差价。赚租金,要考虑地段有没有赚钱的价值,地段的热度,租金能不能涨。北京楼市一直是...

本文系专栏作者“柒小姐”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

前两天讲房地产课,有人问商铺该不该投。

五一闲着,问了几位北京的中介朋友。

梳理了下,今天聊聊到底能不能买商铺。

不懂商业选址 ,就别轻易入坑。

老一代人总觉得,百年基业、一铺相传,至少可以养三代。

翘腿当租婆,吃喝永不愁。可世道变了,很可能一铺坑三代。

买商铺,很多是投资,看投资回报、成本高低。

投资回报,一是经商或赚租金,二是转手赚差价。

赚租金,要考虑地段有没有赚钱的价值,地段的热度,租金能不能涨。

北京楼市一直是全国风向标,商铺也拿它唠唠。

就比如北京朝外SOHO。

临街优质好商铺,一平米4.8万起,50平米的商铺算下来250万左右。

这种商铺一般公摊面积大,实际的使用面积30平米左右,得房率70%左右。

用于出租的话,一天5元/平米,一年是9万多的租金,年化回报率在3.6%左右。

位置偏一点的,年化收益不到3%。还不如被阉割的余额宝年化收益高。

一套商铺40年产权,极少部分50年产权,到手能剩30年算很不错了。

250万的商铺,得27年不间断出租才能回本,普通人的钱套不起。

租金上捞不到便宜,又有人想,等涨了卖出,不就好了?

想象很美好,现实很骨感。

当你手头紧了,想变现也是个难题,不一定能及时卖个好价。

去年3.26日,北京出台商办项目调控政策,重点打击商住,但商铺也跟着躺枪,更难买卖了。

直接提高商业地产的购买门槛。

想买的人买不着,想卖出的自然找不到接盘的,把流动性按在地板上摩擦。

找了个数据,一年后,也就是今年3月26日,北京商办项目签约3589套,环比调控前一年跌幅达到了94.6%。

商铺的价格,往往跟着市场供需来走。

成交量小了,对商铺影响可不小。

住宅红火了近20年,根正苗红,商业地产一直是丫鬟的命,自立更生,价格涨跌更多看供需。

需求被摁住了,商铺价格走低,想指望左手买进,右手卖出赚差价的朋友,就别趟浑水了。

而且这几年,消费方式变了,网购已经是大趋势,商铺越来越狼狈。

去年双11,天猫成交额逼近1700亿,实体店被啪啪打脸。

电商实力吊打,实体店该倒的倒,该转的转。

大家可能觉得这是北京,房价本来就高。

那我举个三线的例子。

我一同学,家住陕西铜川,属于三线小城市。

去年她买了一套100平米商铺,总价约200万左右。

租了出去,每年收5万租金。

年化收益才2.5%,10年才收50万,投资10年都不回本。

这资金效率也是慢的一匹了。

收益率还不如存银行定期。这还没算上装修、出租空档、各种税费...

她已经去面壁思过了,辛苦凑来的钱加上贷款,全被套牢,日子过得也是紧巴巴。

并且,商铺的命被大经济和市场带动,还有很多影响因素,实在不容易。

比如很多三四线城市已经开始出现商业项目过剩严重的情况,商铺承租困难...

再说下成本。

买商铺得贷款,商铺按揭五五分,首付五成,贷款五成,贷款利率上浮10%左右。

首付比例、贷款利息都比住宅(首套)高出不少。

还得缴税。

土地增值税、个人所得税、营业税及附加、土地出让金、土地出让金契税...各种税来一套。

加起来,可以占到你差价的一半。再刨去房产评估等一些手续费,到手的票子少的可怜。

现在一算,你还觉得买商铺真合适吗?

还有朋友问,自己做笔小生意,商场里的商铺可以买吗?

得分业态和位置。

它的命运,跟着商场走。这几年实体经济一直在走下坡路,人去楼空的现象不少见。

如果你有幸选择了一家经营不错的商场。我建议你可以多看看地下层的商铺。

繁华的商场地下一层多半是餐饮,美甲,小而美,高毛利。

地下商铺价格偏低,运气好的,遇上业主急着卖的,或许能捡漏,比如北京世贸天阶地下一层有的1万/平米(很少见)。

不过,有一点需要注意。

资质好的头牌商铺,大多属于开发商物业的,只租不卖。一般人也买不到这样的黄金商铺...

而且这类房子产权容易分散,比如多个开发商持有,一个不小心陷入法律纠纷。

承租人也很难按所有投资人的意思去经营,最后变成闲置商铺,看着都肉疼。

总之,商铺投资这条路远比住宅坎坷,大家尽量别走。

手里若有百八十万的,拿去分散投P2P、指数基金,或者买点香港分红险,回报率都比商铺高,还不会套牢你的钱。

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