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二线城市的刚需:别犹豫,尽快上车!
摘要:2017年是房地产的调控年,主要城市的房价都相对稳定,但进入2018年,不少二线城市房地产有点热。上面是济南、南京、武汉、长沙、重庆五个二线省会城市的二手房近一年的价格走势图。其中济南同比增长29.97%,南京同比增长10.38%,武汉同比增长20.5%,长沙同比增长25.55%,重庆同比增长40.39%。这些房价走势的共同特征是2017年一季度有明显的涨幅,到了2017年下半年基本停涨,但从2017年4季度到2018年1季度,又有了明显的涨幅。与这些城市比较类似的还有成都、西安等城市。2017年房价稳定,...

2017年是房地产的调控年,主要城市的房价都相对稳定,但进入2018年,不少二线城市房地产有点热。

上面是济南、南京、武汉、长沙、重庆五个二线省会城市的二手房近一年的价格走势图。

其中济南同比增长29.97%,南京同比增长10.38%,武汉同比增长20.5%,长沙同比增长25.55%,重庆同比增长40.39%。这些房价走势的共同特征是2017年一季度有明显的涨幅,到了2017年下半年基本停涨,但从2017年4季度到2018年1季度,又有了明显的涨幅。

与这些城市比较类似的还有成都、西安等城市。

2017年房价稳定,我觉得跟调控新措施有关,比如限价和限售。

限价对于稳定二线城市房价效果是明显的,因为限价主要针对的是新房,而二线城市房地产又以新房交易为主。

而限售也主要针对的是新房,我们统计的这5个二线省会城市,全部实施了限售,有的还将限售扩围至二手房,你买了二手房,从拿到不动产证书那一刻起,至少持有2-5年,再考虑到新房预售1-2年,实际限售周期达3-7年。限售的直接效果就是降低了商品房的流动性,这不影响刚需,但对投资需求影响非常大。

已有的限购限贷配合限价限售,新措施的效果还是比较明显的。

不过从2017年四季度开始,二线城市房地产回暖明显,上面这张图就能看出。

主要原因还是有下面这些:

1、 人口持续流入

上面这张图来自于2017年百度地图《中国城市研究报告》,红色部分是2017年吸引人口的明星城市,主要都是二线城市。

再看看这张图,二线城市在人口流入量排名方面已占据主导地位。

人口流入量大增,一方面是因为落户门槛大大降低,另一方面是这些城市在产业上也适应了新时代的要求。年轻人愿意落户是因为有着不错的就业机会,客观上也形成了潜在的购房需求。

2、商品房供应并未跟上需求

人口增加是重要原因之一,但二线城市房价的反弹还有其他因素,供应缺口也是很大的原因。

以西安为例,2018年新增了30万人,但住房供应仅增加8万套,西安楼市已经连续三年供应量小于成交量,在一些热门区域,库存还不够卖5个月。造成供应不足的原因是多方面的,比如开工不足和限价等因素。

其他二线城市,比如成都、武汉、南京、杭州等城市预售库存均低于500万平方米。按照单套100平米计算,待售库存均低于5万套。

3、炒房需求浑水摸鱼

人口增加带来的潜在购房需求,改善性需求持续入市,商品房供应的短缺,让一部分炒房需求看到了炒房空间。我的微信群里一位西安的投资客就曾表示,年轻人大量进入西安,目前尚不能转化为真正的购房需求,但随着工作的稳定,这些需求会在未来几年内入市,现在进场卡位是不错的选择。

据我们了解,目前在西安、成都和重庆等城市均存在不同程度的新房二手房价格倒挂现象。不少炒房客集中火力购买价格相对较低的新房,然后待价而沽。

4、开发商推盘策略

虽然不断有要求明确开发商必须一次性销售房源,但实际开发商仍然有操作空间,以前是一次申领预售证,分批次开盘,现在则是分批次领预售证,分批次开盘。这就容易营造抢房场景。

从目前的情况来看,受城市群规划、人口指标等因素影响,2017年调控成果已经被侵蚀,二线城市的房地产调控进入了一种被牵着鼻子走的状态,相当被动,后续房价上涨的趋势仍将持续。

5、调控策略的转变

从2017年到2018年,去杠杆仍然是主基调,但已经出现了一些细微变化。

整个2017年,几乎全是一刀切的“去杠杆”;但是今年3月份,去杠杆已经变成了“稳杠杆”,到了四月初,又出现了“结构性去杠杆”,调控实际上已经在给楼市机会了。

与之相对应的是各地公积金贷款额度的提升。5月1日起,东莞市首套房公积金贷款额度提高至120万,武汉市则上调至70万。

此外,从2016年开始,我们就开始提“房子是用来住的,不是用来炒的”,但与之相匹配的长效机制进展却相当缓慢,这也在一定程度消磨了刚需的耐心,他们更愿意相信自己的判断——早上车更好。对于长效机制,上面希望它能够毕其功于一役,但相应的代价就是推出时间会相对滞后,房价很难稳得住。

2017年,限价执行得非常彻底,开发商一丝讨价还价的余地都没有,但到了2018年,部分热点城市已经稍稍放松了限价,但推出了配套措施——公证购房摇号。这样一个折中方案,既让开发商喘口气,又让更多房子卖给刚需。

目前的信号很明显了, 2017年已经基本可以确认是这一轮短周期的底部,2018年的楼市已经表现出明显的复苏信号。

目前二线城市这种情况,收入铁定会赶不上房价,对于二线城市的刚需来说,说房(fangdai123)君的建议只有一个:尽快上车!

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