在人生康波中选对的,看金融资讯选康波财经
我的额度
贷款攻略 理财技巧 国内房子被限购/买不起,投资海外房产怎么样?
国内房子被限购/买不起,投资海外房产怎么样?
摘要:本文系融360专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。从今天起,力哥说理财的涉及领域,将增加一块海外买房,今后不定期会推送相关主题。今天第一篇,就说三个根本问题。一、海外买房的目的是什么?二、什么人适合海外买房?三、海外买房有哪些风险?01海外买房的目的是什么?既然把海外买房看成理财的一部分,那就要先问理财的目的是什么。理财是为了避免生活为钱困扰,从而让生活更幸福,生命更自由。所以理财分三块。这头是赚钱,也就是力哥常说的开启工作+投资的双核复利引擎;那...

本文系专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

从今天起,力哥说理财的涉及领域,将增加一块海外买房,今后不定期会推送相关主题。

今天第一篇,就说三个根本问题。

一、海外买房的目的是什么?

二、什么人适合海外买房?

三、海外买房有哪些风险?

01

海外买房的目的是什么?

既然把海外买房看成理财的一部分,那就要先问理财的目的是什么。

理财是为了避免生活为钱困扰,从而让生活更幸福,生命更自由。

所以理财分三块。

这头是赚钱,也就是力哥常说的开启工作+投资的双核复利引擎;

那头是花钱,也就是聪明消费,发挥钱的最大效用,把每一分钱都花刀刃上,在限定财务资源总量的情况下,最大限度提升生活满意度和幸福感;

中间是护钱,既包括保险这种最基本的保障规划,也包括更高层次的移民、避税、海外置业等理财规划。

人生在世,风云莫测,没人敢保证未来一定会怎样,尤其生活在当今天朝,未来的不确定性非常大,所以对聪明人来说,绝不会把鸡蛋放在一个篮子里,总会有Plan B,给自己留后路,这就是护钱的意义。

如果你辛苦赚到的钱,绝大部分都投入A股市场,或都放在P2P里,或都变成了国内某座城市的房子,就相当于你把鸡蛋放在一个篮子里了。

虽然官方从未公布过相关数据,但多家中外权威市场调查机构发布的调查报告均显示,今天中国家庭资产中,房产占比超过70%,北上深等房价最高的一线城市,房产占比更是超过85%。

也就是说,假如有个北京人工作多年,辛苦攒下一百多万,买了点股票、基金、P2P、黄金、银行理财产品、储蓄型保险之类的,但是当年买的房子现在涨到了800多万,他就已经是“千万富翁”了。

尽管他很可能只是一个中关村码农,每天加班累成狗,距离财务自由还很遥远,但名义上,的确是令人羡慕的“千万富翁”了……

10年前,因为两个原生家庭不得不拼尽全力给孩子筹钱买婚房,我们感叹“一套房子摧毁两个小康家庭”。

而今天,因为当年买的房子翻了好几倍,每年房价上涨的绝对值比夫妻俩辛苦一年赚的还要多得多,我们惊叹“一套房子成就一个富裕家庭”。

哦,原来小康社会就是这样全面建成的呀,腻害~

但这房子总不能卖了睡大街吧,不能变现的资产,无论市值涨到多高,都让人感觉不踏实,说不定哪天就成了一场黄粱美梦。

今天中国,除了手里一套房都木有的纯屌丝,剩下所有人的命运多多少少都和房产捆绑在一起,一荣俱荣,一辱俱辱。

别说一二线城市居民,这几年三四五线房价集体发疯上涨,哪怕只是小镇青年,只要买了房,眼下个人资产中,房子也成了绝对大头。

这,太可怕了。

这就是为什么我们在买房之余,还应留出相当比例的资产,用于各种金融投资的根本目的。

金融资产的优点是交易灵活,容易变现,缺点是过去好歹还有张纸,现在连纸都没了,全是手机app里的一串数字,看得见摸不着,看着心虚。

房产的缺点是交易手续费较高,耗时比较长,不容易变现,优点是看得见摸得着,简单粗暴,实实在在不怕骗,还能持续获得租金回报。

金融投资和房产投资的优缺点正好互补,风险对冲,堪称黄金搭档。

从专业理财角度看,固定资产和金融资产的黄金配比,是1:1。

但问题是,如果你的金融投资也都集中在国内,遇到人民币汇率暴跌怎么办?

更可怕的是,中国经济整体已被捆绑在房地产市场上,如果房价崩盘,股市难免也会暴跌,债务危机难免也会跟着爆发,各种企业债、银行理财产品、资管产品、P2P、哪怕是储蓄型保险,都会出现连锁兑付危机,造成你的财富大缩水。

出现这种极端情况的概率有多大呢?

未来10年,可能不大。

但中国城镇化进程正在走向终结,人口红利4年前就消失了,在中国陷入深度老龄化泥潭之前,中国经济继续保持中高速发展的黄金期,很可能只剩最后10年。

10年内的中国经济,我还很有信心,但10年后,真不好说。

这是我们这代中国人的宿命,没人能置身事外。

除了经济风险,更不可测的是政治风险,以下省略8964字……

如此看来,海外买房的价值就已呼之欲出,跃然纸上。

海外买房,可以规避4大风险:

中国房地产市场风险;

人民币汇率风险;

中国经济不确定性风险;

中国政治不确定性风险。

当然,海外买房实际上只是海外投资的不动产部分,金融资产也可以出海,包括股票、债券、基金、信托、Reits、保险等。

其中投资门槛最低的是QDII基金,力哥原创的七步定投策略中所运用的“全天候策略”,就已对海外投资做了相应布局,加上现在美股、港股开户比以前容易很多,金融资产出海,无论是资金门槛还是知识门槛,都低了很多。

但海外买房的门槛,依然很高——无论是资金门槛还是知识门槛。

02

什么人适合海外买房?

海外买房的资金门槛到底有多高呢?

很多鼓吹海外买房各种好的无良中介,为了赚钱当然希望你口袋里哪怕只有10万元,也统统拿来海外买房。

而力哥经过反复思考比较,最后得出的结论是:只有同时满足以下两条标准的人,才适合海外买房。

第一,已在北京、上海、深圳、广州、杭州拥有至少1套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、 商铺、写字楼等一律不算),目前已被限购或无力再买第二套;

或者已在天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、苏州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、廊坊、保定、雄安、固安、涿州、香河、大厂、三河、无锡、嘉兴、南通、湖州、常州、台州、绍兴、镇江、扬州、温州、昆山、太仓、嘉善、马鞍山、滁州、泉州、烟台、开封、宜昌、湘潭、株洲、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、咸阳等67座二三城市的主城区或新城,合计拥有不少于2套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、 商铺、写字楼等一律不算)。

第二,在拥有上述房产之外(允许有贷未还清),还有200万以上的可投资金融资产。

主上说,房子是用来住的,不是用来炒的。

所以买房首要考虑的一定是自住问题。

力哥反复说,哪怕是人口外流的小城市,只要买得起,刚需还是可以买。因为你本来就是自住,5年、10年、20年后,不管是涨是跌,你都得住下去。哪怕房价暴跌,你也就是心理上难受点,但你还贷依然没问题,正常生活不受影响。

但如果你现在买得起不买,天天盼着房价下跌能捡漏,如果房价就是继续涨,你再也买不起了,到时婚也结不了,生活一团糟,咋办?

但绝大部分小城市未来人口一定会持续外流,长期看房产没有投资价值,所以在你考虑海外买房之前,应该先在国内更便于管理,也更熟悉的上述72座城市里买房。

一线城市,有一套自住房就够了,再留一套长期保值也行,如果有两三套甚至更多,现在倒是可以考虑卖掉一两套,去海外买房。

从分散房产投资风险和提高租金回报率的角度看,如果手上有闲钱不知道怎么投,北京人买保定,上海人买南通,深圳人买惠州,可能真不如海外买房更好。

毕竟国内但凡有点区位优势的小城市,房价早就被炒了N轮,没有什么明显的洼地可言了。

但在上述67座二三线城市里,有一套自住房还不够,得再有一套投资房,然后你才有海外买房的资格。

如果你在这些城市里有超过两套房产,同样可以卖掉一套,去海外买房。

房产税终究要落地,手里持有太多房子,终究是烫手山芋,越早处理越主动,越晚处理越被动。

除了房产,还得有足够多的钱。

力哥考察下来,海外买房,如果真要找有长期投资价值的,最少得40万人民币,按照20%的海外房产配比,就得有200万以上。

门槛真心不低呢……

如果你不满足上述两个条件,还想要海外买房, 那就是在拼死吃河豚——死了也活该,没人给你收尸。

记住,海外买房绝对不是屌丝弯道超车的机会。想要豪赌一把,一夜暴富,会所嫩模,请出门左转进币圈。

对富人阶层来说,海外买房好多年前就已经上车了,有的一买就买几十套,对新兴中产阶层来说,一旦达到门槛后,同样越早下手越好。

因为对于一座城市来说,只要经济还在快速增长,人口还在不断涌入,土地和房屋作为一种总量有限的稀缺资产,资产价格的长期趋势一定是不断上涨,全世界无一例外。

尤其是过去10年全球货币大放水,各国的富人和中产阶级,为了保卫财富不缩水,都在大量置业。

其中尤以货币放水最严重,也是新兴中产阶层崛起速度最快,规模最大的中国人的海外置业热情最高涨。

所以海外买房,你不仅是和通胀赛跑,更是和身边数千万逐渐富裕起来的中国同胞赛跑。

先上车的吃肉,后上车的喝汤,最后姗姗来迟的,只能做接盘侠。

03

海外买房有哪些风险?

看到“吃肉喝汤接盘侠”这句话,你是不是已经热血沸腾,急不可耐了?

别急,冲动是魔鬼,投资理财更是不能冲动。宁可慢一拍不赚钱,也总比木知木觉被带入坑好吧。

置业投资的目的是赚钱,赚钱手段无非两种,一是房价涨,二是收租金,这也是买房最大的两个风险。

第一、房价下跌风险。

国内房价有下跌的可能,海外房产同样如此,没人敢保证你买的房子未来10年、20年、30年100%只涨不跌,对吧?

所以我们在挑选海外买房目的地时,就要对未来房价走势进行预判,选那些上涨概率远高于下跌概率的下手。

第二、租金回报率下跌风险。

现在国内一线城市的租金回报率只有1%,二三线城市好点的有2%,最好的也不过3%到顶了。而且租金回报率高的,往往都是经济相对低迷,人口不断外流的,导致房价根本长不起来的城市。

租金回报率,就是每年租金收入和房价之比,就像股票市盈率一样,是判断房价高不高最有效的指标。

国际上,比较合理的租金回报率,应该在6%左右。

高于这个水平,说明房价低估,现在是洼地,更适合买房;低于这个水平,说明房价高估,更适合租房。

在海外市场,今天还有很多房产的租金回报率能达到6%以上。

但如果未来租金下跌,或者房子租不出去,就会导致租金回报率下跌。

为了最大限度保证租金回报率的长期稳定,就要优先挑选那些外来人口持续流入,房屋租赁市场持续向上的城市。

除此之外,海外买房还会遇到很多国内买房没有的风险。

1

首先是汇率风险

海外买房虽然可以规避人民币贬值的风险,但如果该国货币对人民币出现大幅贬值,你的投资一样要面临缩水。

如果你买的是美国、加拿大、澳洲、日本、英国等发达国家的房产,对应的货币是主流货币,风险相对较小,尤其是购买美国房产,风险最低。

但如果你买的是新兴市场国家的房产,比如现在最火的东南亚国家,你的房租收入和未来卖房所得,都是当地货币,也就是泰铢、越南盾、柬埔寨瑞尔、马来西亚林吉特、印尼盾这些非主流货币,风险就会相对高一些。

像力哥一直很看好的印度,无论是投资股市还是房产,都存在严重的货币贬值风险。最近卢布大跌,不仅对美元大跌,对人民币同样大跌,所以印度、俄罗斯甚至巴西这种经济底子远不如中国扎实的金砖国家,买房同样要特别谨慎。

2

是资本管制风险

根据蒙代尔-弗莱明“不可能三角”理论,一个国家不可能同时做到资本自由流动、汇率稳定和独立的货币政策,三者只能取其二。

美国的选择是资本自由流动和独立的货币政策,代价是汇率波动不受控制。但美国是世界唯一超级大国,具有全球铸币霸权,所以风险很低。

中国的选择是汇率稳定和独立的货币政策,代价是资本管制。无论海外资金要进入中国还是中国老百姓的钱要出去,都受限。

更多小国的选择是资本自由流动和汇率稳定,代价是放弃货币政策独立性。也就是采取跟随美元的联席汇率制,美元涨,我跟涨,美元跌,我跟跌,美元加息,我加息,美元降息,我降息。包括我国香港地区,也是如此。

1997年亚洲金融危机肇始于索罗斯狙击泰铢,当时泰国的选择是资本自由流动和独立的货币政策,名义上执行盯住一篮子货币的汇率制度,但美元占比高达90%,实际上就是跟随美元的联席汇率制,泰铢兑美元长期保持在25:1。

因为你长期盯住美元,缺乏灵活性,国际热钱就容易无风险套利,而泰国作为高度开放的小型经济体,央行又没有充足的外汇储备来应对热钱狙击,导致泰铢暴跌,泰国经济大踏步倒退。

危机过后,泰国、马来西亚、印尼、韩国等重灾区,不得不放弃盯住美元的汇率制度,采取有管制的更具有弹性的汇率制度,实际上是美元、欧元、日元各占三分之一。

但像泰国、马来西亚等高度自由开放的小型经济体,外汇储备总量毕竟有限,遇到大的国际经济动荡,欧美热钱要拼命撤出去,央行想保证汇率稳定,还是非常吃力的。

现在是中美毛衣站,打到后来,说不定会打汇率战。自古以来,大国干架,小国遭殃。所以未来极端情况下,这些小国搞资本管制也是有可能的,也就是你现在送钱去欢迎欢迎,将来要把钱弄出来,可能就没那么容易,这也是要考虑到的,尤其是像越南这种国家。

3

国内经济衰退风险

经济高度全球化的时代,除了朝鲜这种奇葩,一国经济很难独善其身,中美开战,全球都要跟着遭殃。所以一国经济表现如何,不完全取决于这个国家自身发展,如果全球经济大衰退,房价下跌也不是不可能的。

4

国内政治动荡风险

发达国家,国内政治动荡的风险相对较小,就算像日本前些年那样,首相走马灯一样换来换去,或者像韩国那样,总统一个接一个进监狱,对老百姓日常生活影响并不大,经济也不太会因为政局变化出现很大波动。

但是更多的新兴国家,法制没有那么健全,政府腐败问题会相对严重。去过东南亚旅游的小伙伴肯定都能get,这种腐败是烂到根的。一旦国内政局不稳,就容易影响经济发展。

最典型的就是泰国前些年的红衫军运动,长时间占据机场,对泰国的支柱产业旅游业造成很大冲击,弄得泰国后来不得不宣布阶段性免除签证费,恢复全球游客对泰国的信心。

还有像越南,也是SHZY国家,越共一D专政,和我们一样,政策可以说变就变,潜在政治风险,你懂的。

还有像缅甸,直到2011年才刚结束军政府统治,昂山素季上台后,现在政局依然难言稳定,国内还有错综复杂的民族宗教矛盾。

缅北冲突一直没消停过,难民动不动就往云南跑,这块地方原本就是咱的,当年太祖一挥手,呵呵,就送给缅甸了。

还有对罗兴亚人(印度裔穆斯林)有组织的迫害,就像当年印尼屠华暴行中,当地警察视若无睹一样,引起了国际社会强烈不满。

至于印尼和马来西亚,都是开明穆斯林专政国家,虽然开明,但毕竟还是穆斯林国家,你懂的。

5

与中国关系交恶风险

话说中国这些年快速崛起,中国人全世界到处买买买,吃相难看,满招人嫌的……

像加拿大、澳洲这些本来人口就不多的移民国家,这两年多次爆发针对中国移民和炒房客的示威游行,弄得当地土著青年买不起房,民不聊生。

但这些毕竟是法制健全的民Z国家,示威游行只文斗不武斗,对私有财产的保护不成问题。

但东南亚地区,越南、菲律宾、马来西亚、文莱、印尼五国都和咱们有南海争端,后三国争端相对较小,越南和菲律宾比较多。

中国现在要大国崛起,过去没有伸张的南海权益正在一点点重新弄回来,看看地图就知道了,咱的九段线已经划到越南、菲律宾家门口了,完全按照中国的领海要求,人家几乎就没剩多少领海了,菲律宾还有东边面向关岛的菲律宾海,越南就彻底嗝屁了。

现在对南海岛礁的非法侵占,越南占一大半,这是国家根本利益,越南肯定要争的。

至于菲律宾,这种阿斗墙头草,玩的就是间于齐楚,中美两头最大限度捞好处,现在和咱关系不错,难保未来不会翻脸不认人。

越南买房诸多风险中,我最担心的就是这个。

所以中国商人跑去越南投资开厂这种事,免了吧,难保哪天中越关系一僵,人家把你厂查封了。就算政府不明着干,鼓动民族主义情绪,老百姓被发动起来打砸抢,过去也不是没发生过。

买房比做实业好点,但也难保极端情况下,对中国投资者的资金设限啊。

咱们古代一直觉得老子天下第一,对周边小国搞藩邦朝觐制度,不听话就揍你,其中朝鲜、越南、缅甸最倒霉,所以近代民族主义思潮崛起后,这些国家都很讨厌咱,尤以越南最甚。

毕竟39年前还干了一仗,自此之后,中国一直保持和平环境。

再往前推17年,咱和印度也干了一仗。这个奇葩国家也是自我感觉好极了,索性明文规定不许中国人买房,连香港护照也不许,这样反而省事了。

6

自然环境风险

比如在日本或美国西海岸买房,因为处于环太平洋地震带活跃区,遭遇地震海啸的风险就会比较高。

还有2004年印度洋大海啸,是在亚欧板块和印度洋板块的交界处,当年对泰国最重要的旅游岛普吉岛造成暴击伤害999。

但这是天数,没办法,买成都房子也可能被震塌不是?

7

税费政策风险

买房肯定要交税,有些国家现在税费很低,但如果炒房客越来越多,当地老百姓抱怨此起彼伏,未来也可能会提高房屋交易和持有税费,尤其是持有环节的房产税,会明显降低你的投资回报率。

8

黑中介风险

海外买房,语言不通,法律法规不同,一般人对当地情况也不了解,所以会找当地的中国中介来代理,这就鱼龙混杂了。

有些无良中介,为了能促成房屋成交赚佣金,可能会打各种政策擦边球甚至违法操作。像澳洲不允许外国人买二手房,但有些无良中介会通过文件造假把二手房卖给你,那就后患无穷了。

想想看国内中介帮你做的各种假结婚、假离婚、开假的资产证明、工资流水等等,嗯,是中国人都懂的。

9

流动性风险

除非你有明确的移民、子女留学工作或长期的度假需求,这房子买了可以20年、30年、40年不卖,否则,我们买房时就要优先考虑到,未来房子要卖时,是不是能找到接盘侠的问题。

总之,买房不是买菜,海外买房更不是买菜,务必慎重再慎重。

PC文章详情
理财技巧 更多

热门贷款

借现金-满易贷
扫码查额度得优惠
最新资讯
国内房子被限购/买不起,投资海外房产怎么样?
资讯
问答
金融课堂
年化收益率
百科
热门
×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
北京
其他城市
康波财经
值得信赖的贷款资讯平台