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学区房的逻辑:孩子没上学,先赚200万!
摘要:孩子没上学,先赚200万。女儿9月就要入学了。这两天在忙活办理手续,参加学校宣讲会,研究政策,填写表格,整个过程耗费心力,复杂程度不亚于买一套房子。从前年开始,入学形势越发紧张。好在3年前给她买了个学区房,虽然经办手续免不了麻烦,但心里还是很稳妥的,不用操心所托非人的烦恼。空下来没事,打开绿中介的app,查了下房价,涨了250万,涨幅翻倍有余,心里宽慰不少。这孩子长出息了,光入学这个事情,就逼着爸爸发了一笔小财。上面这些都是玩笑话,今天可不是要写一篇炫耀贴。虽然是学区房的房东,但我是不看好学区房的。我对孩子...

孩子没上学,先赚200万。

女儿9月就要入学了。这两天在忙活办理手续,参加学校宣讲会,研究政策,填写表格,整个过程耗费心力,复杂程度不亚于买一套房子。从前年开始,入学形势越发紧张。好在3年前给她买了个学区房,虽然经办手续免不了麻烦,但心里还是很稳妥的,不用操心所托非人的烦恼。空下来没事,打开绿中介的app,查了下房价,涨了250万,涨幅翻倍有余,心里宽慰不少。这孩子长出息了,光入学这个事情,就逼着爸爸发了一笔小财。

上面这些都是玩笑话,今天可不是要写一篇炫耀贴。虽然是学区房的房东,但我是不看好学区房的。我对孩子挺鸡血的,学前机构没少上,但我从不信“别让孩子输在起点”这些鼓吹教育改变命运的鬼话。家长的终点就是孩子的起点,大部分孩子命运是由他们的父辈决定的。寒门难出贵子。与其逼着孩子更上一层楼,不如自己多拼几套房子留给她,这才是家长们该做的。

不过我还是买了学区房,一是抵不住忧心婆娘的枕边风,另一方面也不想让孩子进菜场小学。学区房和优质基础教育可以提升孩子人生的下限,考上过得去的大学,确保小康中产水平,但说要升阶到富人,那是想多了。

本来打算孩子入学之后就把学区房卖了,可是没想到上海小学生入学又改革了。因为政策的变化,让我打算把学区房多留一阵。我的判断是,短期内,学区房还要涨。

今天聊一下学区房涨价的逻辑,说的是上海教育改革对房价的影响,但其实套在全国都适用,毕竟经济学原理相通的。这里的学区房只是对口公办小学的学区房。如果你还在纠结初中学区房,说明你完全不了解学区市场,以后再解释。

1 学区房市场

上海的学区和北京学区不太一样。上海除了传统公办名校外,还充斥着大量民办小学。在上海,民办小学是处于市场支配地位,除了少数公办名校(明珠A等)的鸡血班级能和民办小学抗衡外,其余的只能排到一流半水平。这在崇尚体制的北京是不可能出现的,这是上海教育更具市场化的表现。

但是这并不妨碍上海学区房依旧很有市场。因为民办小学的强就强在生源,自然地入学淘汰率特别高。除非你有天大的条子或一笔不菲的打点费用,否则光靠拼娃是很难进去顶尖民办的。而公办小学就简单了,只要你买好房子,一家三口上产证,落户满2至3年,妥妥入学。大量有识之士,一边买好学区房保底,一遍练娃面试民办,有个双保险,孩子万无一失。

在这样的背景下,公办名校的学区房一房难求。一套普通的老破小,市场价大概300万,如果是学区房就要500万,其中暗含了200万的学票价格。这个学票就是一份优质小学的入学保险,相当于证券市场的期权,只要花钱就能买到。说来挺讽刺的,上海家庭有钱人不少,买学区房的却不是最顶尖的有钱人。那些大富大贵之人连第三代的人生规划都安排了,那还看得上学区房。倒是中产偏上,和普通人、甚至穷人更在乎学区房。中产有余力买的动自不用说。越贫寒的家庭,越喜欢买学区房。因为他们相信一张学票能够改变孩子的人生。我是不同意的。以前的体制内教育连接着官位,考上改变命运。现在市场经济,靠的是家族协同和自身努力。好学校真不那么重要。不过无论如何,就是因为有那么多人要买学区房。所以上海的学区房,还真的挺贵的。基本上都是单价在8万以上。

2 公民同招的蝴蝶效应

事情到了今年有了变化。上海教育局出台了公民同招,就是说公办、民办小学同一天招生,两类学校只能选择一种。如果孩子选择了民办学校,没能录取,那原来的公办名校学票作废,只能被统筹安排到公办菜场小学。很多家长选择公办保底,去博私立的想法就破灭了。这里面也包括我。有学区房的家长基本都选择公办学校了,没人愿意拿孩子的前途开玩笑。

与此同时,上海的学区房之前还有一个政策,就是一个学区房里五年内只能满足一个孩子上学(二胎除外)。就这样学区房的市场有了微妙变化。原来大部分靠学区房保底,最后进民办小学的家庭,现在被迫选择公民名校。被迫硬生生地锁住学区房,占用了学票指标,市场上学区房供应一下子减少许多。而且这个供给的消失,至少要3年才能释放。毕竟没人愿意买一张5年不能用的学票,最多接受2年不能用。从家长的角度理解,学票这件事,价格不是问题,关键是质量。以后市场上能买到的,纯净地没有被用过学票的学区房,越来越少。。。

另一方面,从需求角度来说,大量公办名校家长强制落地对口入学,把原来公办的多余条子生指标占掉。在公办名校入学名额总体控制的条件下,所有的公办条子的机会,其实都来自于原来放弃学票的家长,然后由中介与学校合作拿出来,价高者得。现在所有家长的公办学票都正常兑现了,公办条子几无空间,必然涨价。而公办条子的价格等同于没有确定性的学票价格,最终带动学票和学区房涨价。

归根到底,公民同招的政策,把原来可取舍选择的学票保险(期权),变成了强制执行的学票合同(期货),并且在执行后叠加了5年的限售。强制加大了学区房的需求,压缩了学区房的供给。原本相对平衡的学区房市场,被扭曲的市场关系失去平衡,再次涨价。

依我看,上海学区房迎来阶段性机会,未来一二年上海学区房还将上涨。事实上,即使是在如此静淡市的上海,我家的学区房今年以来,仍然涨了10%。我很清楚,这涨的哪里是房子,分明是学票,好不好。

3 长期的风险

虽然我认为学区房短期一二年内会涨,但是在更长期的时间,比如5到10年,我是不看好这个市场的。

因为学区房值钱,并不是房子值钱,而是里面的学票值钱。学票卖的是公办名校的IP(名气)。可是公办名校的产品是名师和校长这个教学体系。现在的问题是,当大量家长为IP买单的时候,多出来的溢价利益,却从没有被学校的产品享受到。也就是说名师和校长从没有为学区房涨价而获得更多收益。如果学校的产品只是成本中心,而不是利润中心的话,那么学校是不在乎打磨产品。

这样的价值体系是高度不稳定的。名师和校长这套体系资源,存在随时被重新分配的可能。近年来上海教育局,已经在尝试各种变动名校师资力量的政策,比如名校集团化,一所强校+二个菜小组成集团,老师轮岗。这样的变化不光在上海,其他城市也有。

这种变更迟早会发生,因为老师和校长不是学区房的既得利益者,他们没必要捍卫这个体系。

作为买房人,作为学区房的房东,我不看好学区。如果是投资买房,不要买学区房。5年内有孩子要上学的刚需,可以考虑买学区房。因为我看得懂买房赚的钱,看不懂学票赚的钱。房子里,土地是国家背书的,纳了投名状。学票里,从没有一张红本保证你读某个学校,有的只是惯例。虽然有利好,有祖制,但凡是不和利益集团站在一起的事情,都是不靠谱的。

现在的学区房市场,就像4000点的牛市,短期能看到5000点。如果一下子奔溃了,可能就是2000点的水平,因为最大的不确定性,来自于学票本身是不稳定。

到底是靠房子赚钱,还是靠学票赚钱。要的是什么,你先想清楚。

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