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贷款攻略 理财技巧 房贷的真相:富人都在贷款,穷人才付全款!
房贷的真相:富人都在贷款,穷人才付全款!
摘要:本文系融360专栏作者“财女孙小佳”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。春节期间发生在我身边的真实故事,促发了我写这篇文章的冲动,看看不同的投资选择会怎样影响以后的人生,也许你在里面会找到自己的影子。一、投资的意义姑奶奶总共有五个子女,我从小看着他们从年轻时候一路走来,几个兄弟姐妹因为不同的选择,最终有了不同的人生。二叔,幺叔和三姑十多年前就已经到成都经商,跌跌撞撞攒到了第一桶金,于是开始寻思在成都落地生根。幺叔于2007年在成都全款买下一套二手房,118平33万,单价...

本文系专栏作者“财女孙小佳”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

春节期间发生在我身边的真实故事,促发了我写这篇文章的冲动,看看不同的投资选择会怎样影响以后的人生,也许你在里面会找到自己的影子。

一、投资的意义

姑奶奶总共有五个子女,我从小看着他们从年轻时候一路走来,几个兄弟姐妹因为不同的选择,最终有了不同的人生。二叔,幺叔和三姑十多年前就已经到成都经商,跌跌撞撞攒到了第一桶金,于是开始寻思在成都落地生根。

幺叔于2007年在成都全款买下一套二手房,118平33万,单价2800元/平。后来又于2015年全款买下一套新房105平100万,单价9500元/平。

二叔于2009年在成都贷款购买一套二手房,113平总价60万,按揭贷款35万10年还清,单价5300元/平。2012年全款购买一套二手房74平67万,单价9000元/平。2014年全款购买一套二手房120平84万,单价7000元/平。

四叔在市里的事业单位。大叔属于最老实的,从没有过任何投资的打算。

每个人的人生选择不同,在成都发展的叔叔姑姑无疑是积累了更多的财富,但是也付出了更多的辛劳。大叔一直在老家,虽然在财富的数量上远远比不上他们,但是两夫妻一直把孩子带在身边,在教育子女上他们没有遗憾,也乐于享受知足常乐的人生。他们几兄妹,各有各的精彩,也各有各的遗憾。

但今天我想仅从经济决策上来说一说,在人生的十字路口,不同的选择会如何被时间的放大器所放大,产生天壤之别。

幺叔的两套房产当时购买总价仅为133万,现在价值至少400万,是原价的3倍。二叔的三套房产购买总价211万,现在价值至少500万,是原价的2.4倍。大叔呢,他本可以买房的40万存款现在还在银行定期里,估计现在变成55万了吧,是原价的1.38倍。

按照每年5%(比官方公布的高,但比许多机构说的低,取了个折中的数据)的通胀率测算,10年前的100万,相当于现在的163万!二叔和幺叔的资产跑赢了通货膨胀还有盈余,而大叔的资产购买力反而贬值了25%!

从这一点上来说,认清时代潮流,了解政府意图,知道自己在什么时间该干什么事显得至关重要。过去二十年,是中国房地产市场从无到有,城镇化建设飞速发展的二十年。一个14亿人口的大国,工业化、城镇化、现代化同时发展,这在历史上也是绝无仅有的。

在这列比春运壮观一万倍的国运之车上,有的人觉得再等等,反正也不急;有的人希望等到车票降价;有的人只够买站票,想攒够钱买坐票;有的人想票价这么高干脆不回家了。慢慢的,开车的时间逐渐临近,票价不但没有降,反而越来越高。那些要等等的人,那些希望降价的人,那些本来还能买张站票的人,他们都永远地失去了上车的资格!时代的列车呼啸而过,他们再也追不上了。

城市发展不可逆转,核心土地资源更是不可再生,越是稀缺的资源价格会越贵。如果你看好这个城市的潜力并想在这里长期发展,要是能凑够首付的钱,刚需建议尽早上车。

如果你想买套两室的婚房,但资金只够付个一室的首付,要不要先攒攒?我的建议是不要等,找个自己承受范围内的最好的房子尽快下手。因为很可能你攒钱的速度赶不上房价上涨的速度,前年够首付,去年够客厅,今年只能买个厕所了!即使房价上涨,小房子以后还能置换,至少补的差价没那么多。

也许你会担心万一买了房价又跌了呢?对于自住,不管房价涨跌你都不可能变现,所以价格也就失去意义了。跌了顶多心里不舒服一下,不会对你使用造成任何实际影响。但如果不买价格涨了,那你很有可能再也买不起了,这个踏空付出的代价实在太惨重。

孙小佳前面也说过,做任何投资不要太过于纠结短期利益,虽然我无法找准它的价格最低点,但如果坚信它长期走势向上,那么时间自会赋予你玫瑰。

如果早看清了这一点,在核心城市投资一两套房产,至少还能相对保值。不要被时代抛在身后,更不要让自己辛勤劳动的成果被通货膨胀这只吃人的大老虎吃掉。

二、买房要贷款吗

虽然几位叔叔姑姑都早早在成都购置了一定房产,看起来是很有前瞻性,但他们的投资是完全正确的吗?下面我们来看看,还能有哪些不同的选择!

大家有没有发现,他们的房产大部分是全款购买的。当时知道幺叔要全款买房时,我多次提醒要贷款,但他们认为贷款20年要多付几十万利息,不划算!

但他没有想到,现在每个月3700元的房贷,20年后还是3700,但20年后的3700元在5%的通货膨胀下只相当于现在的1394元。但银行并没有说,因为通货膨胀购买力贬值,你以后每个月要多还钱呀。相当于是银行为我们承担了通货膨胀这部分损失,或者说贷款利息其实就是对通货膨胀的补偿。

以幺叔的两套房产为例,他完全可以首付3成,剩下的都用按揭贷款的形式。要知道银行的按揭贷款是普通人能拿到的成本最低的融资方式。能贷多少贷多少,能贷多久贷多久,一定要顶格利用这些资源。

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首付3成,购买多套

首套房首付3成,也是就是首付30万便可以购买一套100万元的房子,杠杆为3.3倍。同样的100万本金,顶格情况下可以首付3套100万的房子。假设每套房贷款70万,贷款年限都选择最长期的30年,按央行基准利率(现在4.9%)等额本息(本金和利息平摊到每个月,每个月还款金额相同)还款。每套房月供为3715元,三套房总月供为11145元。

在此假设家里有三个首套房名额,可以贷最长的30年,月供11145元在自己可承受范围内(以后还可以租养贷)。

如果按这个思路操作,那么房产的总价值就是现在的3倍。假设购买时每套房价值100万,首付30万,贷款70万。现在价值200万,贷款还是70万(忽略每个月还款的本金部分),房产价值减去贷款金额,净资产变成130万,三套房净资产总计390万。而初始本金只有首付的90万,净资产增加300万。

如果选择全款,则没有"3套房"的3倍乘数效应,净资产增加200-100=100万。300万与100万的差别,就是利用了银行的杠杆,有个词叫“借鸡生蛋”,多赚的200万就是利用银行贷款的鸡生出来的蛋呀!

当然,我在这里举例的把全款变首付去顶格投资的情况比较极端,只适用于对未来房价有非常强烈上涨预期的情况。这其实已经有一种赌徒心理了,我不建议这么极端的操作,但是对房价看好的情况下变成两套房的首付是可以考虑的。

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首付3成,余下投资

在首付3成的情况下,剩下的70万即使不投资到房地产市场,在市场上也随处能找到收益高于贷款利率4.9%的低风险产品(比如银行理财现在普遍收益率在5%以上,信托产品普遍收益率在6.5%-9%)。只要收益能覆盖成本,那我为什么不贷呢?高出来的那部分收益就是变相的用银行的钱在赚钱啊,何乐而不为?

最关键的是钱在自己手中,万一以后发现好的投资项目随时可以投入资金(这就是我们经常讲的资金的流动性)。但是钱到了房子里面要想再拿出来就难了。只能把房子变现卖出,或者通过银行抵押贷款,手续繁琐办理时间长不说,利率也绝不可能有按揭贷款这么优惠,一般都会上浮,而且也不可能再贷到30年啦。所以宝宝们,我的忠告就是,按揭贷款能贷就贷,而且要顶格利用。

1、我非常不建议把家庭大部分资金都投资到同一种资产中,房产只属于我们资产配置篮子中的其中一种工具。保险、基金、信托等都是不错的投资工具,共同为我们的家庭资产筑起防守、进攻、平衡等防线。试想如果碰上2014年房价微跌,股市上涨这样的行情,全盘押在房产上就错失了权益类市场上涨的机会,踏了个大空。通过贷款的形式,我们可以保存实力,把资金平衡投资到其他金融产品上,构建更合理的资产组合。

2、也有宝宝会问,如果以后贷款基准利率上升超过银行理财收益了,那这个款还要不要贷?我的建议是,如果你有一定投资头脑和投资打算,有信心投资收益能超过贷款利率,那还是选择贷款。如果你对自己的投资能力没信心,或者年龄偏大不适合太多有风险的投资,那全款也无可厚非。总之,我还是一贯的观点,世间万物不是非黑即白,适合自己的就是最好的。

划重点时间:

1、举父辈买房的例子是想告诉大家,投资和不投资,结果在长期来看会产生巨大的差异,每个人都应该有投资理财的意识。认知思维上的投资,才是最应该做的投资。

2、对于刚需,我觉得现在一二线城市的房产仍然可以购买,而且是尽快的上车占位。本文不鼓励大家炒房,“房子是用来住的,不是用来炒的”,投资购房需谨慎。

3、如果买房,尽可能少付首付,延长贷款期限,用银行的钱来为自己生钱,用贷款来抵御通货膨胀这只吃人的老虎。

4、我建议大家适量拥有房产进行保值,但不鼓励把所有资产都投资成房产。合理的资产组合应该是包括防守,进攻,平衡等一系列资产,房产仅为其中一项。

如果你身边有亲戚或朋友在购房决策上正面临以上问题,欢迎你把本文分享给他们。

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