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美联储加息,跟你买房有什么关系?
摘要:最近,中美进入互怼状态。几天前美国总统特朗普签署对欧盟、澳大利亚、加拿大、墨西哥、阿根廷、韩国和巴西的钢铝关税豁免,至此,绝大多数美国钢铝的进口来源国都得到了豁免,然而豁免名单中并没有中国。孤立主义影响下的中美关系再次蒙上阴影,但与中国房地产关联度更高的美国最新政策,其实是美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点,从1.5%至1.75%。这是美联储今年以来首次加息,虽然看上去符合市场普遍预期,但是,这将远距离撼动中国房地产,大家需要保持高度警惕和注意。美国动作后,中国央行进行了100亿元7天期逆回购操...

最近,中美进入互怼状态。几天前美国总统特朗普签署对欧盟、澳大利亚、加拿大、墨西哥、阿根廷、韩国和巴西的钢铝关税豁免,至此,绝大多数美国钢铝的进口来源国都得到了豁免,然而豁免名单中并没有中国。

孤立主义影响下的中美关系再次蒙上阴影,但与中国房地产关联度更高的美国最新政策,其实是美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调 25 个基点,从 1.5% 至 1.75%。

这是美联储今年以来首次加息,虽然看上去符合市场普遍预期,但是,这将远距离撼动中国房地产,大家需要保持高度警惕和注意。

美国动作后,中国央行进行了 100 亿元 7 天期逆回购操作,中标利率上调 5 个基点至 2.55%。这次加息不是调整「银行存贷款基准利率」,而是调整货币市场利率。通过调高央行给金融机构融资的利率,来引导市场利率上行。

手里拿着一手货源(货币)的大大小小的银行们,也是开门做生意的,凡事要掂量个回报、风险。其实,风险和流动性也成正比。流动性高,资金使用期限短,风险低;流动性低,夜长梦多,期限长,难免遇到各种幺蛾子,风险自然高。

银行掂量着收益和流动性,既想着怎么把一手货源卖出去(放贷),又担心明年钱荒,自己的流动性成问题。所以,有个趋势,从下半年至今,也是因为货币偏紧缩、流动性降低带来的:放贷这门生意,银行越来越不愿意做了。

房贷,毕竟是一个二三十年的生意,周期太长,流动性又差。而且,收益方面,不如拿钱去买国开债,毕竟现在国开债利率开始追上,而且买它不用资金占用,赔钱的风险也不用银行担着。房贷不一样,假如 20 年后,房子不值钱了,买房的违约了,这个损失银行自己担。

因此,银行这边对房贷申请的态度:要么,涨价,提供放贷利率,涨个 20%、50%,买房的,你要贷就贷;要么,直接降低审核通过率,这生意我不做了。

所以,对于买房者来说,想买或者已买房的,压力会更大。还没上车、想要买房的刚需们,房贷更贵了,而且银行还不一定贷给你。已经上车的,也不要高兴,毕竟明年大概率要提高基准利率。

先来看房贷利息怎么定的:最开始,「央妈」会公布一个基准利率,银行的房贷利率参照这个调整,但不会相差太大,毕竟「央妈」看着呢。比如,目前「央妈」规定,五年期以上商业贷款基准利率 4.9%,银行可以「看心情」给你友情价九折到 4.4%,也能涨个一成到 5.4%。所以,央行基准利率和银行的房贷利率基本是正相关。如果「央妈」加息,基准上调,批发的一手货源都涨价了,银行们放的房贷利率、也会上调。

如果你买房早,也不要太开心,后面的月供也会会受到影响。不过,每月还款的变化,还是要看具体贷款合同约定。比如银行和你约好,房贷折扣不变,那无论外界怎么变,都与你无关,月供还是原来的数。但这是一种理想、完美的情况。实际上,大部分是这样:利率变动频繁,房贷合同大多有一条「房贷重新定价条款」:每年 1 月,银行有权根据当前的最新基准利率,重新调整你的房贷利率。

同时,住房公积金利率也会跟着调。举个例子:2016 年 1 月,你贷款买房,房贷利率 4.9%,等额本息还款,还 30 年,你的月供是 4900 元。到了 2017 年 3 月,央行一年内加息 5 次,基准利率也从 4.9% 变成 6.15%,利率上浮 20%。那么,到了 2018 年(加息第二年)1 月,你的房贷利率会同步调整成 6.15%,每个月要多还几百块。

这几年房价大涨,和信贷政策宽松有关系,炒房成本低。2017 年的房地产调控,也是用了信贷这一招。所以,美联储一加息,将变相导致中国贷款更难,房价势必会有大概率继续下行。不过,房贷这件事,基本上一贷就是二三十年,在这么长的周期内,你一定会经历几次加息,几次降息,贷款利率也会跟着调整。所以,遇到加息也不必慌张。

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