在人生康波中选对的,看金融资讯选康波财经
我的额度
贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 房价高在哪?本轮楼市调控成功与否关键在这
房价高在哪?本轮楼市调控成功与否关键在这
摘要:前言:你花费巨资,购买的是大城市里的一套房子?错!其实你购买的是房子附带的权利和资源。1房价香港的房价为什么高?这还用问么,人多地少,供不应求呗!为什么有大陆人去香港置业呢?因为房价涨能赚钱,投资啊!北上深等一线城市的房价为何与香港差一截呢?买房的人多!这些回答对不对?都对!但它是高房价的结果,只是表面现象,高房价的背后有更深层的原因。香港实行的是港币与美元挂钩的联系汇率体制,什么意思?港币的发行数量由对应量的美元储备作为担保支持,再通俗的话说,就是港币等同美元、持有港币资产就是持有美元资产。而香港是没有外...

前言:

你花费巨资,购买的是大城市里的一套房子?

错!其实你购买的是房子附带的权利和资源。

1 房价

香港的房价为什么高?这还用问么,人多地少,供不应求呗!

为什么有大陆人去香港置业呢?因为房价涨能赚钱,投资啊!

北上深等一线城市的房价为何与香港差一截呢?买房的人多!

这些回答对不对?都对!但它是高房价的结果,只是表面现象,高房价的背后有更深层的原因。

香港实行的是港币与美元挂钩的联系汇率体制,什么意思?港币的发行数量由对应量的美元储备作为担保支持,再通俗的话说,就是港币等同美元、持有港币资产就是持有美元资产。而香港是没有外汇管制的,货币/外汇自由进出,没有限制。

所以,你持有的香港房产,实际上是一笔美元资产。因香港房产的高流动性,房子已不仅仅再是房子,它实际上还成了一笔能随时变现提取、全球流动、世界购买的美元储蓄——而它的收益又远高于美元储蓄。

这实际上是香港房产附带的一个权利——选择权,它是美元、它能随时变现,变现后能全球自由流通、能世界随意购买。这个权利你用不用?全在于你,你有选择的权利。

北上深的城市建设、基础设施、软件环境、资源配套等都不输于香港,为什么房价会差那么一截呢?因为这个选择权啊。其差额部分就是为获得这个选择权,所支付的费用——专业术语叫期权费用。

香港房产相对北上深是这样,北上深的房产相对于杭宁汉蓉等城市也是这样,杭宁汉蓉的房产相对于更低等级城市更是如此——房价包含的不仅仅是房子本身的价格,更含有某些权利的价格。

2 权利

百度一下“权利”,它是指法律赋予人实现其利益的一种力量。当然,要获得这种力量是要花钱的。

中国人爱买房,哪怕房价再高,只要经济条件允许,都愿意月供买房、而不愿意月付租房,为什么?为了获得占有后的利益啊——房价可能上涨的收益权、房子抵押贷款的融资权、货币超发红利的分配权、社会财富外溢的吸附权、拥有房子后的自我满足感、不被房东随意停租而折腾搬家的确定感……所有这些物质上的权利和精神上的感觉,都是钱,并以一定的价格被附加在房价里。

附加的权利越多,权利价值越大(这个价值有很大的主观性,富豪觉得一个江/海景值500万,普通人会觉得只值5万),房价就会越高。

商品房贵过小产权房,原因之一是前者可贷款、可交易、可抵押;紧邻的住宅贵过公寓,原因之一是前者更强的流动性(公寓交易的税费很高)、更低的使用成本(公寓的水/电/物业费高);次新房贵过老破小,原因之一是前者金融属性更强(贷款成数高/贷款时间长)、居住体验感更佳(如物业配套/小区环境);刚需房涨幅一般强于豪宅,重要的原因是前者接盘者众多、更好卖,流动性强的东西才更易溢价啊……

所有的权利都有其价格。

一切感受都可用钱实现。

任何便利都能以钱衡量。

有人忙不迭的要补充:房子还有居住落户、子女教育、社会保障等附带权利呢!别急,正要说呢!这些权利本质上是一种资源。资源也有价格,同样附加在总房价里。

3 资源

资源是稀缺的,争夺的人越多,其价格就会越高。

都想让子女接受优质教育,附加了教育资源的房子就成了学区房;都想出行便捷,方便上下班、节省路途时间,附加了交通资源的房子就成了地铁房;都想便利的享受绿化景观、甚至运动健身,附加了绿地景观资源的房子就成了景观房/河景房/海景房;一家医院、一座商场、一个公园……本身就是一个个稀缺资源,谁想轻易便捷的享用它,谁就要多掏钱,这些资源被外溢到其周边的房子里,并构成了高房价的一部分。

大城市有更多的就业机会、赚更多钱的可能、丰富多彩的文化娱乐、更多人生体验的软硬件……而所有这些,都是大城市各种资源合力配合的结果,并由此构成了一个系统,你要进入这个系统、你要借用这些资源,所以就得花钱买啊——也就表现为了高房租、高房价。

大城市和十八线小城房价有着天壤差距,为什么呢?

两地房子附带的权利/资源的多少不同。

所有这些差异,都以价格的形式体现在了房价里。

权利/资源价值大小、价格多少,带有很强的主观成份,每个人的感受和出价完全不同,它就受制于供需失衡的程度、取决能付得起钱那部分人——就像月薪3000的草根群众,对动辄万元起步的奢侈品涨跌是没有感觉的。

因为没有价格、因为多是主观判断,所以大城市的房价才会有更高的溢价、更大泡沫的可能。

4 调控

既然高房价里含有大量权利的价格和资源的价格,那如何调控楼市呢?釜底抽薪的根本策略是剥离房子附带的权利,及增加资源的供应让其不再稀缺。

楼市调控的过程应是剥离附带权利的过程。

为什么说本轮楼市调控跟以往不一样?正是基于以上观点的判断。

买房后2—10年期间的限售,是在削弱房子的流动性权利;房抵消费贷100万额度上限、贷款期限不超10年,是在削弱房子的金融贷款权利;租售同权,部分地区的房子与学位分离的举措,都是在削弱、甚至剥离房子附带的各种权利。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,就是在解决房子短缺的问题。当然,其他的教育、医疗、交通、商业、公园绿化等资源的改革和供给增加,也是在解决资源稀缺的问题。

多次重要会议上强调“房住不炒”,全国调控一盘棋、交易冰冻、让部分地区(如环京)楼价下跌,甚至让高杠杆炒房客爆仓出局,就是在扭转人们“房价永远涨”的预期,从而改变人们的行为。

调控能否最终成功,重在执行,但起码方向是对的。而以往的楼市调控多是限购限贷压制需求、限制地产商融资压制房屋供给,并没有从根子上解决问题。

是的,高房价要降下来,就是要剥离掉房子附带的过多权利和过多资源。

5 套利

如果降房价是剥离权利和资源的过程,那么涨房价就是附加权利和资源的过程,而这就是房产投资的精髓,也是套利机会之所在。

放松二手房交易限制(如降低税费/减少持有年限等),房价会涨一波;放松房子的贷款条件(如贷款成数变高/年限变长/利率打折等),房价会涨一波;放松房子的交易限制(如经适房变成商品房),房价会涨一波……房子周边的地铁开通了,房价会涨;房子周边的学校招生了,房价会涨;房子周边的商场开业了,房价会涨;房子周边的公园建好了,房价会涨……

涨价的过程就是权利被附加的过程。

这些权利和资源,最终都以价格的形式体现在房价里。

为什么城郊房子的涨幅一般会超过市区的?今天一条地铁通了、明天一个学校建了、后天一座商场开业了、又过两天旁边的公园也开园了……再加上总价低、买者众,流动性强交易活跃,资源和权利不断的被附加进去,这样的房子能不涨吗?

市区的房子周边配套成熟、生活便利,这是好事也是坏事。好得是你可以立马享受现有的丰富资源,坏的是它已走到尽头、不能再好了。你看看这些年迅猛发展的城市,破旧市内老区的没落和新城新区的崛起,就能深有感触。

当城郊配套成熟了,也就变成了市区,也就是失去了爆发上涨的机会,而只能追求一个平均涨幅收益。同样的原理你可以应用于大城市/小城市、有政府规划的新区/无政府规划的新区、规划级别高的新城/规划级别低的新城……

你还认为自己买的是一套套房子?NO!你买的是一批批资源和一个个权利。

PC文章详情
房贷资讯 更多

热门贷款

借现金-满易贷
扫码查额度得优惠
最新资讯
楼市调控159次,房价“杀招”要来了?
资讯
问答
金融课堂
市盈率
百科
热门
×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
北京
其他城市
康波财经
值得信赖的贷款资讯平台