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大会开完了,热点城市“差别化调控”怎么走?
摘要:引子:引人瞩目的2018年两会终于落下了帷幕。所有人都松了一口气。开发商松了一口气,因为政府所提的所有调控措施中,都是已经正在实施的条款,没有新增没见过的调控政策,这说明调控没有再次强化的意思。地方政府松了一口气,还好,还好,至少这种调出来的稳定,对上对下都有个交代,房价稳定就不会犯政治错误。刚需买房者松了一口气,因为“房住不炒”又一次写入政府工作报告,今年房价的平稳应该是理所当然的事情。然而,2016年疯狂,2017年稳定,2018年一切真的应该是理所当然的平静吗?二线热点城市将怎样进行“平静”中的“差别...

引子:

引人瞩目的2018年两会终于落下了帷幕。

所有人都松了一口气。

开发商松了一口气,因为政府所提的所有调控措施中,都是已经正在实施的条款,没有新增没见过的调控政策,这说明调控没有再次强化的意思。

地方政府松了一口气,还好,还好,至少这种调出来的稳定,对上对下都有个交代,房价稳定就不会犯政治错误。

刚需买房者松了一口气,因为“房住不炒”又一次写入政府工作报告,今年房价的平稳应该是理所当然的事情。

然而,2016年疯狂,2017年稳定,2018年一切真的应该是理所当然的平静吗?二线热点城市将怎样进行“平静”中的“差别化调控”?

2017年和2018年的比较

先看一下中央的要求

2018年政府工作报告关于房地产的论述:(为了好理解,我划分了几个段落,原文没有段落)

更好解决群众住房问题。

启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。

加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

2018年关键词:棚改攻坚;应保尽保;房住不炒;地方主体责任;差别化调控;长效机制;多主体供给、多渠道保障;安居宜居。

似乎没有什么新鲜的说法,上面总结的关键词都是去年已经提过的说法。

然而,如果把2017年报告论述,对比来看,就能看出点眉目。

2017年政府工作报告关于房地产的论述:

因城施策去库存。

目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。

坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。

目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,

让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

2017年关键词:因城施策;三四线去库存;居住属性;地方政府主体责任;长效机制;分类调控;增加住宅用地;规范行为;棚改;住有所居

两年的报告比较结论:

1、 “房住不炒”和“居住属性”是一个意思,这是楼市政治正确的表示,必须坚持。

2、 继续棚改,这一点没有变。这是一举两得的事情,既可以拉动经济,也可以提供用地,更可以提供买房客户,同样也是民生改善的举措。

3、 三四线去库存不再强调,说明很成功,不必强调,但2018年至少没有开始像一线城市一样“遏制热点城市房价过快上涨”一样进行打压。

4、 增加住房用地没有出现。但是实际上呢?据我了解大部分的二线城市完成率都不高,但是没有问责,甚至连强调都没有再次强调。同样,“规范市场”行为也是这样。说明中央在这个问题上,不再强行要求。

5、 除了长效机制之外,最最强调的一点,2017年“地方政府主体责任”,2018年“地方主体责任”,坚持“差别化调控”。

总之,对于全国房地产市场就是三句话:

2017年一、二线调控基本成功,不松劲、不加码,按照去年的政策办;

地方负责短期市场稳定,具体措施各地看着办(比如是否增加住宅用地供给);

中央负责长效机制和金融安全,这是国家的主体责任和重点。

明白了这几点,就知道了今年二线热点城市“差别化调控”的基本思路。

二线城市基本面

体会了中央两会思路,二线热点城市怎么走,我们就以郑州为例来看。

对于基本面,看分析,不如看实际的数字。

2017年,郑州楼市市场比2016年冷吧。

我相信,这是所有没有看下面数据人的结论。

然而,事实是这样吗。

我们来看一下,最权威的郑州市房管局2016年全年累计和2017年全年累计数据的对比。

数据比较多,我们把最重点的检出来。

2016年:

商品住宅累计批准预售面积1476.63万平方米,非住宅累计批准预售面积484.35万平方米。

郑州市区商品住宅累计销售163575套(间),商品住宅累计销售面积1721.61万平方米,商品住宅累计销售均价为9736元/平方米。

2017年:

1-12月,商品住宅累计批准预售面积2711.89万平方米,非住宅累计批准预售面积804.08万平方米。

郑州全市商品住宅累计销售269079套,累计销售面积2797万平方米,累计销售均价7948元/平方米。

简单一对比,我们就能得出几个结论:

1、2017年的商品住宅供应2711万方,要比2016年1476万方要多一倍以上,这应该是政府加大土地供应(12000亩)和催促开发商迅速上市供应的结果。

2、但是2017年销售商品住宅2797万方,要比2016年商品住宅销售1721万方,仍大出1000万方,说明市场从购房的积极性来说丝毫没有冷却,甚至是更热了(当然有一批房子是2016年成交,2017年备案,但是不影响总的结论)。

那么,为什么会出现调控不断加码,利率上浮不断提升,仍然挡不住人们的热情呢?

一个数据

我们还得看下面一个数据。

2016年累计销售均价为9736元/平方米,2017年累计销售均价为7948元/平方米。

虽然,我们不知道这个均价数字是如何算出来的,但是两者的比较结果我们还是相信的。就2017年的房屋备案价比2016年要低,而且低很多。

这就解释了上面的一个问题。

为什么大家都还愿意买?

因为房价被政府人为限价控低了。

这种感觉来自于同一个项目的价格去年和前年的对比,这种感觉来自于新房价格和周边二手房房价的对比。

所以,大家切身体会到了什么是“新房和二手房的价格倒挂”,什么是“漏儿”?

一个结果

紧跟着,我们可以分析到下一步的结果。

2016年,郑州市商品住宅供应1476万方,销售1721万方。

2017年,郑州市商品住宅供应2711万方,销售2797万方。

所以,四个数据相互对照,这两年市场情况虽然千差万别,但是有一点是相同的。

卖的比供的少,库存的增加是个负数。

所以,2016年郑州市库存在降低,2017年郑州市库存仍在2016年的降低的基础上仍在降低。

虽然,2016年,人们是因为房价暴涨而买房,2017年,人们因为房价被“控”低而买房。

2018年趋势

2018年,楼市的趋势会怎样。

那还得看土地,回归到那个讲了一万遍的因素上来。

我们来看一下,从2013年到2017年,政府的土地供应状况。

2017年,郑州市商品住宅用地供应面积7555亩,商品住宅用地成交面积9351亩。

实际上就是2014、2015年的平均水平,稍高于2013年的供应水平。

成交9351亩,意味着什么呢?

9351亩=622万平方用地面积

622平方用地面积=2179万建筑面积(容积率以3.5计算)

以这个土地推算出的销售面积2179万方,应对2016年的销售量1721万方是可以的,应对2017年的销售量2797万方是明显不够。

怎么办

如果,你是郑州市政府,面对这个情况下,你该怎么办?

第1、 中央总的基调是“因城施策,差别化调控”。

第2、 备案房价降下去是真的,但是老百姓热情不减也是真的,因此很难从需求端进行减少。

第3、 2017年的土地的出让量决定2018年供应量不会增加太多,供给端猛增也不现实。

第4、 长效机制呢?效果怎么样,中央都在探索,地方政府短期不会有效果。

所以,除了坚持现有的所有调控政策不动摇之外,只有一个工具可以用了:

就是利率。

具体点来说就是利率上浮。

首套上浮基准利率上浮20%,二套基准上浮30%——35%,用惊人的利率上浮把购房需求降下来,把成交降下来。

除此别无它法!

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