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一块土地降价7亿!房价也会降吗?
摘要:此轮大规模的楼市调控始于2016年北京的“930新政”,随着其波纹荡漾到各地,前期各热点城市量价齐升的状况得到了一定程度的抑制,热火朝天的土拍市场也相对回归理性。典型的特征是,土地的溢价率明显没以前那么高了,以底价成交的土地多了,甚至还出现了流拍!为啥?因为地价太高了,即便以底价拍下来,还是不赚钱!事实上,自去年以来,不少前期拿了高价地的中小房企、甚至大房企都在陆续甩卖资产,纾解资金链紧张的困境。过去,面对流拍的土地,地方政府鲜有降价的。可是明源君发现,最近北京国土资源局主动降低了流拍的“面粉”价格,让人觉...

此轮大规模的楼市调控始于2016年北京的“930新政”,随着其波纹荡漾到各地,前期各热点城市量价齐升的状况得到了一定程度的抑制,热火朝天的土拍市场也相对回归理性。典型的特征是,土地的溢价率明显没以前那么高了,以底价成交的土地多了,甚至还出现了流拍!

为啥?因为地价太高了,即便以底价拍下来,还是不赚钱!

事实上,自去年以来,不少前期拿了高价地的中小房企、甚至大房企都在陆续甩卖资产,纾解资金链紧张的困境。

过去,面对流拍的土地,地方政府鲜有降价的。可是明源君发现,最近北京国土资源局主动降低了流拍的“面粉”价格,让人觉得眼前一亮!在房住不炒的基调下,北京这一做法极具示范意义。

降低地价,对房企、购房者(租房者)是利好,对地方政府来说,短期可能损失了一部分收入,但长期看,留住了人才依然可以赚回来。

01

调控下,市场机制依然在起作用

北京国土局狂降7亿卖“面粉”

资源的稀缺性和经济人(即假设人都是理性的)是西方经济学的两个理论假设。经济人的假设存在诸多争议。然而,资源的稀缺性与人的欲望的无限性之间的矛盾,却是一个不争的事实。

比如,根据国家统计局的数据,1978年时,我国城市人均住宅建筑面积为6.7平米,到2016年底,已经达到了人均36.6平米。这里面会有很多人被平均。但也说明人们的住房条件已经得到极大的改善。

然而,人的欲望是无穷的,光面积大还不行,还想住洋房,有了洋房想买别墅。农村的往城市搬,中小城市的往大城市涌。可是土地是有限的,更要命的是这种有限的资源还只有一个提供者。

今年1月15日,国土资源部部长姜大明对媒体表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。

这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。因为在此之前,政府垄断土地一级市场,导致土地资源短缺。

最近,土地市场上有一个没那么引人注目的小事情,但明源君觉得,其意义依然不凡,而且其与居住用地供应主体多元化的内在逻辑是一致的……

3月16日北京国土局新增一块土地招拍挂项目,项目编号京土整储挂(延)[2018]004号。此地块与去年京土整储挂(延)[2017]094号一致,该地块在2017年12月28日无人出价以流拍告终。

▲ 来源:北京国土资源局

此次再上市,该宗地中商品住房销售均价不超过32000元/平方米,且最高销售单价不得超过33600元/平方米,与去年保持一致。但起拍价格由去年的37.24亿元降为30.26亿元,降价约7个小目标,降幅18.74%!

价格一方面来自市场的自发调节,另一方面来自国家宏观调控。2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称“《决定》”)首次将市场在资源配置中的“基础作用”改为“决定性作用”(《决定》是这样表述的:“经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。” )。

在明源君看来,居住用地供应主体多元化,地方政府随行就市降低起拍价,都是市场机制的一种表现。因为垄断市场中,唯一的供给者会追求利润最大化,表现为价格高,以及供给不足。当市场存在竞争时,则由市场自发调节,进行价格发现。

因此北京国土资源局此举意义重大。考虑到去年以来,北京、南京等地都出现土地流拍的现象。流拍土地降低起拍价,再次推向市场或有示范意义。

02

降地价利好房企、购房者和政府

开发商不都抢着拿地吗,怎么还会流拍?因为拿了不赚钱,还可能亏钱!以前的开发商拿地是闭眼无脑买,清华北大不如胆子大,谁胆子大谁赚钱,将来都是睁眼仔细挑,动脑算细账了。

明源君认为,政府通过土地改革促进供给多元化,以及随行就市降低起拍价,其实也是在算账。之所以这么干,是因为这是一件利好各方的事情。

首先是利好房企。

过去两年多来,一二三四线的房价轮番上涨。可是,面包涨价,面粉也在涨,而且面粉价格涨得更快,因为面粉的供应者只有一个!

表面上看,开发商赚得盆满钵满,但其实很脆弱,如果市场起伏厉害,特别是在谷底的时间长的话,不仅原来赚的钱全部要吐出来,而且企业还可能死掉。这就是为什么调控一来,不少拿了高价地的房企就扛不住了。

因为这样的行情下,开发商很容易陷入套利性亏损,你花1万拿地,房子卖2万,接着又用3万拿地……如果能一直这么玩下去当然没问题,但问题恰恰在于树不能长到天上去。

例如,2006~2007年,杭州的房价曾一度超过上海,但此后的五六年里基本没怎么涨,杭州开发商基本没赚钱,十分煎熬。

过去两年多,有的地方整个城市的地价都比房子的售价贵。如果房企拿了很多高价地,而且这些地又都在严厉调控的城市,那现在一定很难受。

只不过有的房企体量大,可以腾挪,这里亏了,那里赚点就把窟窿补上了。没这个能力的就惨了。

所以,孙宏斌一直说,这个行业最大的风险就是地拿贵了,只要地便宜,傻子都能赚钱……

明源君相信,在一个竞争的市场上,傻子已经不可能赚到钱,能赚到钱的还是要有一定能耐的,把产品做好,把服务做好。

地价降下来了,可以以减少套利性的亏损。让那些专注于做好产品的房企将重点放在怎么做好产品上,而不是怎么去抢地。

其次是利好购房者。

前些天,一房企高管告诉明源君,其在杭州买房的时间是此轮暴涨的前一天,因为当天某房企在杭州拍下一个地王,他当晚立马去旁边一个楼盘下定金。果然,第二天那个楼盘就封盘不卖了,整个杭州的房价也开始蹭蹭蹭的往上涨。

在大家的概念里,面粉贵过面包,面包价格自然涨。虽然这不绝对正确,比如遇到像2008年那样重大危机的时候,亏本也要卖掉赶紧回笼现金避免失血死亡。再比如,现在也有房企将此前拿的地王打折甩卖。做生意,有赚有赔都很正常。但总体来说,谁都不想干亏本的买卖。

因此,地价的上涨当然会带动人们对房价上涨的预期。事实上,每一轮房价大涨之前,都伴随着土拍市场的火热,以及层出不穷的地王。过程中,二者相互交织,助推房价、地价螺旋式上升。

地价降下来之后,短期内对房价影响不大,更很难跌(寄希望于大跌不是很现实,毕竟每年涨3%也是涨,但这个涨幅可能还无法覆盖你的成本),但会改变大家的长期预期。至少不会涨得那么凶了。对租房者来说,国有土地、集体用地等的入市,降低地价水平更有助于减轻负担。

最后也利好政府。

地价降了,对开发商和购房者有利,那地方政府岂不是亏了?明源君认为,这短期确实会减少收入,但长期收益可能很大。

据媒体报道,前些天,全国人大代表、南京市委副书记、市长蓝绍敏表示,今年南京“牺牲”200亿土地收益,下决心培育房地产租赁市场。

而早在去年8月23日,上海已经这么干了!当天,上海一次性挂牌出让4块地,规划面积为21.85万平米,用途全部为租赁用途。这4块地理位置极佳的块地,楼面价介于7000/平米到12000/平米,相当于十多年前的价格!

考虑到这几块地周边的商品房均在10万/平米左右,这4块地的楼面拍卖价,只相当于周边正常的市场拍卖价格的10%左右,上海政府让利约200个亿!

租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一,为什么地方政府愿意这么干?如果联系到现在各地轰轰烈的抢人大战,就很好理解了!

国有贤良之士众,则国家之治厚。这句古训同样适用于城市发展,人都没了,你还经营个啥子!你盖的写字楼租给谁?商场里谁去买东西?一个留不住年轻人的城市,是没有未来的!

自去年开始,杭州、南京、成都、长沙、武汉、西安等城市相继放开落户,推出吸引大学生的政策。

此前,也有不少城市出台吸引人才的政策,比如给补贴,但相比高涨的房价,这些只是杯水车薪。就业之外,解决住房问题才是关键。如果地价很高,那就无解,比如今年1月25日,北京的两宗共有产权房地块,由于价格过高,最终流拍。如果都没人愿意干了又如何实现“住有所居”?与其端着,不如让点利,短期损失,但长期得利。如果QQ一上来就收费,那也没有今天的腾讯了。

何况,租房者将来总是要买房的。购房者也是一个金字塔结构,最底层的是刚需,最顶端的是豪宅客群。通过让利吸引人才,也是巩固大厦的地基。

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