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贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 4成房子卖给无房家庭且不准涨价,这座城市厉害了!
4成房子卖给无房家庭且不准涨价,这座城市厉害了!
摘要:昨天,融360说房君(fangdai123)接到某主流媒体的一份书面采访提纲,是关于“调控如何不伤害刚需”的。说实话,接到这个书面采访提纲,我还是挺高兴的。因为现在我们在谈调控成果时太过关注房价了。房价的下跌的确能反映调控的成果,但如果我们只关注到数据的变化,却不关注到大家的实际购房成本,那么又是为谁而调控呢?要让调控出成果,又不伤害刚需,这个难度的确不小。我套用新任央行行长易纲在2008年说过的一句话:“货币当局应该找到一个有效的方式,既能够防止危机扩散,又防范道德风险,还能够最大效率地保证市场的价格发现...

昨天,说房君(fangdai123)接到某主流媒体的一份书面采访提纲,是关于“调控如何不伤害刚需”的。

说实话,接到这个书面采访提纲,我还是挺高兴的。因为现在我们在谈调控成果时太过关注房价了。房价的下跌的确能反映调控的成果,但如果我们只关注到数据的变化,却不关注到大家的实际购房成本,那么又是为谁而调控呢?

要让调控出成果,又不伤害刚需,这个难度的确不小。

我套用新任央行行长易纲在2008年说过的一句话:

“货币当局应该找到一个有效的方式,既能够防止危机扩散,又防范道德风险,还能够最大效率地保证市场的价格发现和市场出清的功能。”

这里的“道德风险”如果具体到房地产领域,一定程度上就是指“伤害刚需”。

“治沉疴须下猛药”。

2015年-2017年这波行情来得很猛,所以在2017年调控的力度也很猛,一定程度上,防风险而舍刚需也是可以理解的。但如果一直这样搞下去就会陷入“过犹不及”的困境,刚需的断档对讲究“稳”的楼市来说,绝对不是什么好消息。

现在,主流媒体关注到“如何不伤害刚需”,至少说明了一点,在当下住房领域讨论的重心转移至“租赁”之时,“喉舌”们也承认购房是合理的需求,特别是刚需的购房需求,更应该重点保障。

这也算是一个信号吧。调控的力度现在是保持而不是继续继续加压,在保持现有成果的前提下,调控也在寻找微调之道,补偿刚需。

那么问题来了,如何不伤害刚需呢?

无外乎两点,一是保证刚需的购房资金,二是要尽可能保证刚需有机会买到房子。

保证刚需的购房资金,又分为两点,一是要让刚需的3成的首付做实,现在很多地方收紧贷款,3成的首付基本上是虚的,即使是首套房都要付出5成乃至6成的首付款,首付比例的大幅攀升是刚需买房无法逾越的大山。导致刚需首付上升有多种因素,一种是银行批贷缩水,一种是开发商筛选购房者,只准备3成首付的纯刚需不受待见。在这里不得不提的是北京的“认房又认贷”,它的“认贷”是审核购房者全国范围内的贷款记录,你在老家贷款买过房,即使你现在卖了,意味着你在北京买房也得按二套房执行。这个过于严苛了,比较合理的方式,我觉得是审核近五年内是否都贷款购房记录,如果没有,可以认定为首套房。二是首套房贷利率不能再涨了。早在2016年的时候,首套房还能找到8折的利率,当时二套房是1.1倍。现在首套房贷利率已经非常接近二套房贷利率,差别化信贷保护刚需抑制投资投机基本变成了一刀切了。这里顺便提一句,不出意外的话,下周美联储将宣布加息,我们的央行大概率是要跟进的,就看看我们到底是以何种形式跟进了。

在保证刚需有机会买到房这方面,政策其实做了不少工作。2017年,多地打击开发商全款买房、捆绑装修等行为,以及多部门联合发文要求开发商必须接受公积金贷款等等。

效果是有的,但距离刚需的期望还是有点远。

但是最近武汉在保护刚需上面所采取的一系列动作,值得肯定。

武汉的做法主要有两点,一是公证摇号,二是定向配比。备案均价低于1.8万,建面低于120平米的房子,在对外销售时必须采取公证摇号的方式,而且必须保证40%的房子纳入优先选房范围。

而对于优先选房家庭,武汉市也明确给出了相应的规则,在武汉获得购房资格,最近3年内无住房交易记录的家庭。

简单说,武汉的房子要确保4成卖给无房家庭。武汉之所以这么做,是因为开发商在应对调控时采取了一些“合理应对策略”。这些策略又不违规,不好直接处罚。

举个例子,新房现在不是限价吗?开发商和一些投资客开始打默契球,一些有钱又有门路的投资客在房款之外再给开发商一部分钱,开发商也乐意多赚点,这样就没刚需什么事了。投资客显然不会举报开发商,在面对这种情况时,主管部门很难办。

武汉这次的做法等于是解决了刚需的两个难题,既帮助刚需筹集到了一批房子,又确保这批房子价格不会随意涨价。开发商想钻空子,难度很大了。

不出意外的话,在武汉,一房难求的局面将大为缓解,很多刚需今年有希望只出3成首付就能买到房子。

房地产“一城一策”的效果的确要比部委发文效果要好得多,毕竟它是针对地方具体的情况推出的,武汉这次的公证摇号保证40%房源分配给无房家庭,才算是真正有点保护刚需的味道了。

当然,我们还是要提醒一点,不能低估开发商的应对能力,卖房子是他们的拿手好戏。主管们要及时监控市场变化,对规则进行查漏补缺。

在确保刚需买到房的时候,后续房贷申请也应该及时给予关注,否则摇到房子,却卡在房贷上,岂不是竹篮打水?

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