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贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 32个月房价首降,但央行加息可能性大增,还能买房吗?
32个月房价首降,但央行加息可能性大增,还能买房吗?
摘要:2月24日,1月份70城房价数据后,大家最关注的一点是“1月份,初步测算,一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降”。有眼尖者立刻就发现,这是近32个月来真正的“下降”,以往历次,我们看到的“都是涨幅收窄”而非“房价下跌”。有人说,这就像到了一个抛物线的顶点,从涨幅收窄,到房价真正的下跌,拐点要来了。看上去的确如此,但是这里有一个前提,数据反映了真实的市场行情。很显然,用新房的价格同比下降来判定拐点,太牵强了。相对于新房,二手房则更为准确一些:上图显示,1月份二手房价格同比转跌的城市只有北京、天津、石...

2月24日,1月份70城房价数据后,大家最关注的一点是 “1月份,初步测算,一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降”。

有眼尖者立刻就发现,这是近32个月来真正的“下降”,以往历次,我们看到的“都是涨幅收窄”而非“房价下跌”。

有人说,这就像到了一个抛物线的顶点,从涨幅收窄,到房价真正的下跌,拐点要来了。

看上去的确如此,但是这里有一个前提,数据反映了真实的市场行情。很显然,用新房的价格同比下降来判定拐点,太牵强了。

相对于新房,二手房则更为准确一些:

上图显示,1月份二手房价格同比转跌的城市只有北京、天津、石家庄、南京、合肥和郑州这6个城市,在70城中,还有64个城市二手房价格在上涨。而从跌幅来看,只有北京、南京和天津的跌幅超过1%,最狠的也不过是北京的下跌3.1%。很显然,相比几年前动辄百分之几十的涨幅,这个回调是比较鸡肋的。

11个城市新房价格下跌,一线城市时隔32个月新房价格转跌,的确反映了调控的成果,但如果要把它当作拐点的信号,恐怕就非常不妥了。

以调控效果最为明显的北京为例,最新的房价相对于3017年3月份的高点,有10-15个点的跌幅,相对于2017年1月份有3个多点的跌幅。但从市场反馈来看,成交量在2017年4月份开始大滑坡后,下半年一直在筑底,从二手房网签数据来看,2017年7月份是低点,此后逐月回升,到目前月均二手房成交量已经稳定在1万套以上。

历史数据显示,月均1万套的成交量是北京二手房市场重要的分水岭,低于1万套,市场明显偏冷,而超过1万套,说明市场正在逐渐回暖。目前北京二手房市场已经连续多个月成交量破万,可以断定,北京二手房市场已经渡过了最困难的时期。而这在二手房成交量占比超过8成的北京来说,信号意义明显。

成交量回暖,必定伴随着市场信心的回暖,挂牌价的上涨也是可能的,但北京的二手房有挂牌指导价,所以也不必担心价格反弹。只不过从房贷利率上升到认房又认贷,购房门槛上升是一定的。

2018年,楼市调控的重心将转移至三四线城市,这一点必须要关注。

当前三四线楼市已经整体分为两类,第一类是背靠一二线城市的三四线城市,第二类是远离一二线城市的三四线城市。我们所说的调控深入三四线城市,正是已经没有去库存压力的第一类城市,而第二类城市还会继续去库存。

先把房子卖出去,再通过调控来影响流动性,最后通过流动性来消灭拐点,这是2017年众多城市楼市调控的主要逻辑。从一线、到二线,再到三四线,调控逐步下沉的过程,就是消灭拐点的过程。

从调控的角度来说,2018的基调并不会变,但依然有很多潜在的问题需要注意,比如下面这些:

1、 不少二线城市借道“人才”给楼市松绑。

2017年到现在,武汉、西安、成都等城市,以学历落户的年轻人数量明显增多,落户意味着大概率会买房,这都是需求。

2、 “房住不炒”能否真正影响预期?

“房住不炒”和“租购并举”是楼市的方向,“租购并举”是为了实现“房住不炒”,但从目前的趋势来看,“租购并举”所采取的措施,还并不算接地气。比如开发商的长租公寓明显篇高端化;租房需求强烈的城市,租金上涨动力强劲;租购同权无法做到机会均等。

3、 加息风险。

证券日报的消息,北京个人首套房贷利率最高上浮达30%,而据中国证券报的最新消息,中央央行有可能有在3月份跟随美联储加息。

一个是市场利率,一个是基准利率,统统上调,这是个很重要的信号。商业银行上调房贷利率更多是从自身经营角度考虑,但央行上调基准利率就不一样了,它表明央行已不得不动用最后的工具了。基准利率的上调,影响是全方位的,不仅是新进场的购房者,存量房贷成本都将上涨。

从购房者的角度来说,2018年买房要注意以下几点:

1、 不打算回去住,就别回乡买房,现在的价格已经不便宜了,珍惜手中那几十万的积蓄。

2、 买不起一线城市的年轻人,如果省会可以买得起,现在倒是可以入手,这些城市即使回去发展,也不差的,不回去发展也没关系,这些城市是除一线城市之外,为数不多的有发展潜力的城市。具体可以参考国家中心城市名单,这些既是重点扶持的城市,又是所在城市群的核心城市。

3、 具体到某个城市内部,如何选择地段,我建议参考两个指标,分别是交通发展潜力和租金上涨潜力。

交通发展潜力重点指的是新区,老城区价格都比较高,并不划算。这个指标一个决定了房屋增值潜力,它关系到房子卖出去能赚多少钱。

租金上涨潜力决定了长期持有的回报率,这个指标越来越重要,因为该指标与人口迁入量直接挂钩,人口的迁入意味着繁荣,意味着能稳定产出现金流,越值得长期持有,资产的流动性也就越好。

4、不建议买的两类房子,一类是异地买房,这类房子说白了就是市场不熟悉,在市场调整期风险更大。二类是被热炒的旅游地产,以海南为代表。有很多朋友可能会想,自己不住的时候出租出去,春节还可以自住。那么我想问一句,好不容易买的度假房,是高标准装修还是简装修呢?高标准装修舍得租出去么?简装修租出去,春节去海南恐怕也不能随便把房客赶出去吧?

实际上,海南度假房价格已经偏高,据说房君当地朋友反馈称,当地已经有点有价无市了,说明流动性也并不好。

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