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贷款攻略 国内宏观经济 举国争做房奴或是楼市塌方的最大风险!
举国争做房奴或是楼市塌方的最大风险!
摘要:最近一直有朋友私下问睿儿妈,中国的房地产会崩盘吗?今天,咱们就借着特朗普税改和美联储加息、缩表的东风,聊聊这个话题。熟悉睿儿妈文章的朋友应该知道,睿儿妈一直认为特朗普全力

最近一直有朋友私下问睿儿妈,中国的房地产会崩盘吗?今天,咱们就借着特朗普税改和美联储加息、缩表的东风,聊聊这个话题。

熟悉睿儿妈文章的朋友应该知道,睿儿妈一直认为特朗普全力推动税改其中一个重要原因就是要和美联储的加息、缩表打配合。推动高端制造业回流美国的同时,为加息、缩表对美国金融市场、房地产市场甚至是美国经济造成的压力托底,用实业的回归支撑资产泡沫软着陆,从而实现结构性调整和经济良性增长。而且,一旦特朗普的税改政策在弥补税收缺口上取得实质性突破,构筑起全球资本加速向美国汇集之势,美联储很可能乘胜追击启动主动缩表,那必然会在全世界范围内狠狠薅一轮羊毛。

而这和我们的房地产又有什么关系呢?且听睿儿妈慢慢为您拆解。

首先说美联储加息、缩表,就是从全世界范围内回收美元,而且力度还不小。此前已经有4次加息,预计后面还会有7次加息。而缩表方面,有市场预测,美国的资产负债表未来5年会从现在的4.5万亿美元规模缩减到2-2.5万亿美元左右的规模。这样的力度,意味着未来美元不仅贵,而且还非常稀缺。不仅美国如此,其他主要经济体也准备跟随美联储的步伐紧缩。僧多粥少,除非我们在汇市垒起高墙彻底关上国门,否则就不得不参与到这场争夺战中来,能守住多少美元就得全凭真本事了。赚美元最主要的方式就是出口创汇和吸引外资。眼下由于成本的不断飙升和投资环境的不乐观,外资纷纷选择撤离转战新兴市场。而出口制造业正深陷持续下滑的泥潭不能自拔,同时美国对中美贸易顺差虎视眈眈,随时可能会因政治或经济的需要而对我们采取贸易制裁,所以外储持续减少将是我们必须面对的一个非常棘手的现实问题。

按理说,你就得跟着缩表、加息。否则继续大水漫灌,不仅会加速美元流出,令汇市岌岌可危,关乎国运,还会进一步挤压实体经济生存空间,推高资产泡沫最终引发崩盘,甚至洪水肆虐还会制造恶性通胀,关乎民生。

而加息、缩表,就意味着挤资产泡沫,甚至搞不好就得刺破泡沫。从现在的种种迹象表明,我们所做的一切努力就是要守住汇市。且不提加强外汇管制、增加逆周期因子以及对诸位富豪大佬们的敲打这些显而易见的措施,单从楼市调控的角度来说,整体思路难掩维稳债务和汇市的根本诉求。在企业去杠杆居民拼命加杠杆的背景下,先用高位去库存实现了债务转移,而后用限购、限售等手段冻住楼市,将超发的货币牢牢锁在楼市,以免进入紧缩周期后楼市变天,跑出来到汇市添乱和制造恶性通胀。

有人算过一笔账,经过2016这一轮楼市大牛,我们的房地产(住宅)总市值大约在300万亿元人民币左右。这个体量相当于英国的6倍,差不多是美国与日本房地产市值的总和。此外,还是本国GDP的4倍。2008年美国次贷危机爆发时,这个比值是1.72倍,而日本楼市大崩盘时,这个比值是2倍。所以,我们的房地产估值过高存在严重泡沫已是不争的事实。而泡沫会否破灭的关键就在于实体经济的基本面能否支撑住房地产如此高的溢价。

实体经济与房地产之间的博弈已经进入了死循环。当初,得益于发达国家产业转移和国内低廉的劳动力以及各种税收优惠、低价土地等极具吸引力的招商引资政策,我们实现了经济繁荣。但我们并没有抓住机会乘胜追击,在产业升级的岔路口来个华丽的转身。而是随着人口红利的消减,在经济效率和增速不断下滑的情况下,把基建和房地产当做拉动经济的救命稻草。2009年时,得益于美联储量化宽松的资本溢出效应,我们走上了开闸放水、大修土木的不归路。实体经济被一路高歌的房地产一次次收割,成本越来越高,负担越来越重,倒逼着老板们无心实业,反而投入轰轰烈烈的房地产事业,加入的资本越多,价格自然也就越来越高,价格一路上涨,自然有更多的资本进入推高价格。于是乎,“炒房兴邦,实业误国”,成了全社会真实的写照。然而,这就好比是搞传销,大盘能否持续,关键在于金字塔底是否持续有足够的接盘侠托底。而这从中短期来看,除了和放水量有关之外,还和处在金字塔底的接盘侠们的收入水平息息相关。说白了,还是要取决于实体经济的基本面。

而实业在房地产如火如荼的不断挤压之下日渐凋敝,经济脱实向虚,贫富差距也被进一步无情地拉大,而外资也因为成本负担越来越重、投资环境越来越不尽如人意也选择了撤离,外汇告急,本币贬值压力越来越大。而又由于房地产是高杠杆行业,货币超发在推高资产泡沫的同时,也堆砌起了天量的债务。这也是为什么现如今我们一边筑起高墙限制资本外流,一边在去杠杆、紧信贷和放水维稳债务的问题上迂回往复的原因之所在。如果我们跟随美联储加息、缩表,收紧货币,流动性不足将引爆债务危机,到时候银行成为名符其实的接盘侠将被生生拖垮,而债台高筑的地方也会因此而破产,到时候我们为了救银行和地方是该开闸放水呢?还是该开闸放水呢?还是该开闸放水呢?而与此同时,连锁反应会让资产价格断崖式回落,社会财富急速缩水,可谓一下回到解放前。而如果要维稳债务,就只能继续开闸放水,资产价格崩于天际,资本进一步外流,本币走向贬值的末路,汇市岌岌可危,最终动摇国之根本。

话说到这,可以想象如今这盘死棋能否盘活,还真是够考验智慧和内力的。而黄鼠狼专咬病鸭子,这个时候特朗普的税改也跑出来添乱。为什么特朗普在美联储加息、缩表之际,力推税改计划了?说白了,就是要漂在全世界每个角落的美元尽可能多的回流美国,既可以充当加息、缩表的减震器,又可以用实业给本国的资产泡沫托底,同时实现本国经济的强劲复苏,可谓是真正的实业兴邦之策。

咱们且来看看特朗普近日公布的税改框架。当地时间9月27日,美国特朗普政府及国会两院相关机构公布税收改革框架。

1、将公司最高税率由目前的35%降至20%。

2、在对中小企业企业征税方面,包括独资企业、合伙制企业和股份制小企业和家族企业等在内的“过渡法人企业”(Pass-through business)的最高税率从39.6%至25%。这类企业不必以公司名义缴税,而是以所有者名义缴纳个税。公司将被允许立即减记资本支出,期间是今年9月27日后至少五年。

3、个人所得税最高边际税率从39.6%降至35%,等级将从七档降至三档,分别为12%、25%和35%,个税标准扣除额几乎翻倍,对个人免征额从6350美元涨至1.2万美元,对家庭报税减免额从1.27万美元提高到2.4万美元。给没有孩子的纳税人提供500美元的不可退抵税额度,并让更多人获得“儿童税”减免。

4、在国际方面,鼓励美国公司将海外利润带回美国,对于美国母公司占股至少10%的公司,转回本国的利润将不必交税。

5、税改计划将消除大部分法定抵扣,同时维持房屋抵押贷款税率和慈善捐款方面的刺激政策(如按揭贷款利息抵税),并鼓励工作、高等教育、退休收入保障的税收优惠。

6、税改方案还将废除遗产税和隔代资产转移税。

虽然,税改框架没有提及如何使“收入达到中性”以填补税改导致的税收缺口,但从税改的力度足见其魄力和用心。大幅消减企业税,可以提高美国企业的国际竞争力和盈利能力,扭转对他国的贸易逆差,同时能促进本国的再投资,增加就业,提高国民收入。而人民收入提高的同时,还大幅消减个人所得税,这会反过来通过内需来拉动经济的进一步增长,这是一个良性循环。而鼓励美国公司将海外利润带回美国和取消遗产税等其实是上述循环的加强版。而美国政府的税收收入就可以从不断摊大的饼中取利。这样的税改方案,对美国来说是好事,但对他国来说那就是噩梦。相当于加息、缩表的加强版!至于会加强到何种地步,咱们还得对税改方案的终极版拭目以待吧!

特朗普正为“实业兴邦”做出不断的努力,我们要破局也必须回归到“实业兴邦”的正途中来。然而,我们为了维稳金融系统,想出了集合一切社会财富抹平天量债务的主意,再一次拉升房价转移债务却对实业造成无情的碾压,同时叠加去产能、供给侧改革和环保风暴的拉偏手之力,让无数中小企业在绝望中倒下为国企让路。为了维稳汇市,人民币的不断升值将出口制造业逼到了墙角。而做大做强国企下的混改,正在拿走优质民企仅存的战斗力。

在这种形势之下,靠产业升级的兴邦之路也越发艰难和漫长。默默上演的倒闭潮和失业潮,会让无数工薪家庭面临房贷违约的风险。而随着美联储的加息和缩表的能力被不断释放,为了维持水位差,我们在不捅破债务危机的情况下,尽力跟进将是大概率事件。虽然国内的基准利率一直扛着没有上调,但是实际的贷款利率早就开始上涨了。就说最近,多个城市上调了首套房贷款利率,北京、上海、南京首套房的贷款利率上浮了10%,有的银行上浮了20%,合肥、成都、重庆这些城市也纷纷跟进。有数据显示,现在全国平均首套房贷款利率已经达到了5.39%,如果按此前基准利率和首套房享受8折优惠的话是3.92%,这就意味着贷款100万月供多还差不多900元。这对于普通工薪阶层来说也不算小数。而这还是央行没有启动加息的账。未来预期美联储还有7次加息,为了维持水位差,估计明年央行就得上调基准利率,到时候不仅仅是增量贷款受影响,连存量贷款也会受影响,最终100万到款月供多还2000元都是有可能的。而紧缩之下,楼市变天之后,所谓的土地财政收入骤减,ZF为了填补财政缺口,征收房产税将是大概率事件。限售、加息和收入下降之下征收房产税,想想就后背发凉。

如今举国争做房奴,大多金字塔底的接盘侠们都是集三代人之力跻身有房一族,而这或许正是楼市塌方的最大风险!正如相声中的包袱:“小偷公司也得计划生育,不然都做小偷,偷谁去啊!”

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