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贷款攻略 国内宏观经济 矛盾了:房开企业一般计税方法,过渡期如何抵扣事大
矛盾了:房开企业一般计税方法,过渡期如何抵扣事大
摘要:除了上面的常规事项外,我们还要特别关注一下过渡期房地产开发企业的进项税额抵扣,比如某房开企业是2016年4月30日前开始预售,约预售了收入是5个亿,在营改增之后最终交付时取得了1个亿

除了上面的常规事项外,我们还要特别关注一下过渡期房地产开发企业的进项税额抵扣,比如某房开企业是2016年4月30日前开始预售,约预售了收入是5个亿,在营改增之后最终交付时取得了1个亿的收入。由于该房开企业是“拖账大户”,给建筑企业的结算大多是营改增之后结算的,此时假设取得了是4个亿的建筑服务的3%简易计税的专用发票,在这种情形下:

一是该房开企业选择简易计税,其施工许可证约定的开工日期是2016年4月30日前,这是符合条件的。

二是按一般计税方法计税,税率是11%,如上面的案例情形,是不是4亿元的进项都可以用于营改增之后的抵扣呢?看起来是跟收入极不配比的,但增值税却又没有提出配比抵扣的基本规则,因此我们就需要特别的讨论一下这个问题。

比如福建国税的意见是这样的:

【福建国税】12366营改增热点问答(7.4)2016.7.15

房地产开发企业部分房款已申报营业税,营改增后取得的增值税专用发票如何抵扣

答:房地产开发企业营改增后取得的增值税专用发票,应按规定判断是否属于抵扣范围,与部分已销售并缴纳营业税的房地产项目没有关系。

再来看青岛国税的意见:

问题7:房地产开发企业销售取得“房款”已申报营业税,营改增后取得的增值税专用发票如何抵扣?

答:房地产开发企业中的一般纳税人,销售房地产老项目选择一般计税方式的,销售不动产时已申报营业税,营改增后取得的增值税专用发票。如果是用于已申报营业税的部分,应视同其进项发票用于非应税项目,其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。

大家可以发现,两个地方税务机关的理解是不同的,青岛国税的意见是直接套用于非应税项目,但这如何区分的清呢?都混在一起了,如果认为按收入比例计算转出是不是也可行呢?不过我们要知道,营改增后可能是分期有收入发生的,并不是一次性就确认了结果。如果按照建设规模,这是一个项目的内部的问题,并不适用建设规模划分。根据青岛国税的意见,一定是需要有一个计算比例的,因为根本是分不清使用对象的(收入作为对象)。而如果差不多方面,还有些税缴,福建国税也是一个方法,小编认为,如果真有按一般计税方法计税的,这个问题是很难平衡规定好的。但多数房开企业可能就选择了简易计税,减少了上述矛盾的发生。好在,这是一个一次性的问题,过去了,就估计没有那么多追究了。

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