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泡沫崩盘!每一串泡沫,都将以眼泪结束!
摘要:提示:点击上方"行业研究报告"订阅本号,以便随时来访。行研君说导语房产交易中心里,一拨人卖掉了房,准备进股市抄底,另一拔人,刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过

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行研君说

导语

房产交易中心里,一拨人卖掉了房,准备进股市抄底,另一拔人,刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过,互相瞟了一眼,心底都念了一个词,SB……

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来源:网络

只要这个世界上还存在“钱生钱”的事,人们投机的本性就不会改变!人们投机的本性不变,世界就会一直上演各种”危机“和”崩盘“。人类循环不断的困苦背后,是周而复始的贪婪。

一、沫崩盘!1200万一条的藏獒,如今扔掉也没人要!

在早些时候的藏獒圈里,流传这样一句话,“一獒灭三虎,三獒沉航母。”这句话并不是说藏獒多么凶猛,而是说它的身价高贵。

2010年2月,河南驻马店一位市民以200万元左右价格购买了一条名为“康巴一号”的藏獒,在藏獒抵达河南后,竟动用了30辆奥迪、1辆奔驰、1辆宝马亲自迎接。

一条品种优良的母藏獒能卖出500万元,能配种、品相好的公狗则能卖出千万元以上。按业内说法,公藏獒纯度达到90分,配种价格最高可达30万元/次。如果能买到一条品相好的公藏獒,一个月光配种就能赚几百万,真得能让人数钱数到手抽筋。藏獒创造着一夜暴富的神话,被业内誉为“活的奢侈品”。

资本逐利的天性决定了这是一场无情的游戏。操盘手为了迎合血统,通过染色、人工受孕、打激素等非自然手段将藏獒养成怪物一样的“活体奢侈品”。

几年前,一只名为“轰动”的红棕色纯种藏獒卖出了1200万的高价。飞涨的价格让更多的人逐利而来,藏獒数量急剧上升,然而市场却难以消化。

藏獒的驯养成本极高,买得起并不一定养得起,据一驯养藏獒的藏民介绍,喂养一头70公斤的藏獒,每天需要300到400元的成本,这种情况就像买房后要按月还房贷;

曾有新闻曾报道一江苏男子花40万买藏獒回家,8个月后以千元价格出售藏獒,所以很多炒房的人也会不定期出售手里的房子,用来还名下房产的按揭

然而短短几年时间藏獒经济崩盘,不少人数百万元买来的藏獒,如今白送都没人要,甚至有藏獒养殖场无奈将藏獒当做肉狗,几百元一只卖掉。早些年被市场“神化”的藏獒,如今已被市场无情地淘汰。在青藏高原更有数以万计的藏獒成丧家之犬,流浪“成灾”。

没有买卖,就没有伤害,没有买卖,就没有市场。藏獒经济的崩盘,意味着曾经深藏其中的经济泡沫被无情地挤掉了……

二、荷兰的郁金香是人类历史上最早的泡沫经济案例

当人们购买郁金香已经不再是为了观赏之用,而是期望其价格能无限上涨并获利时,泡沫便出现了。

当时一个单株郁金香可以买4头公牛,第二年,这个价格又翻了四倍。这个泡沫使”种植业“吞噬了荷兰原本引以为傲的”造船业“,最终把荷兰从全球霸主的位子上拉下了马……

再说一点近的:

2007年海南黄花梨价格每公斤9000元,在后面最疯狂的几年,有报道海南黄花梨竟达到10万一斤的天价。黄花梨是一木一价,而如今海南黄花梨的价格即便一跌再跌,也少有人问津。

2016年名龟市场遭遇断崖式下跌,曾高达10万元/只的黑颈龟,最后跌至约6000元/只。

无论是任何一种产品,只要脱离了使用价值,成为投机的载体,价格必然要回归,这叫客观规律,再强大的能量也无济于事。

如果不通过劳动创造就可以轻而易举的获得财富,这个世界上还有谁会去踏实的劳动?

如果没有劳动者,如果未来都是投机者的天下,世界的财富从哪里来?公平从何谈起?

这些事件给我们敲响了警钟,我们一定要加强监管,谨防投机者的投机行为,哪怕是破坏了一块砖,都有可能毁坏了整个经济大楼!

三、看看这些信号,房地产泡沫还能热多久

央行行长助理刘国强在昨天的演讲中谈到,要把不符合供给侧结构性改革要求的资金减下来。“比如对僵尸企业必须减下来,对隐性的地方政府债务必须减下来,对房地产炒作必须减下来,这样我们才能腾出资源服务于符合供给侧结构性改革要求的实体经济,才能培育出新的结构、新的动力”。

对房地产炒作资金如何减下来?比如消费贷,已经开始限制,深圳的房地产抵押贷款从最长30年缩短至5年,南京、杭州、北京、武汉都开始爆出消息,银行严控消费贷资金流向房地产行业。

这些堵漏对房地产市场的影响,应该是一步步累加的,打压不会一步到位,而是不断补刀,只要炒房资金还在,那就不断打压,不断抽血。

我们知道,房地产行业就是资金密集型行业,房企的杠杆率普遍都很高,70-80%是常态,大家都是借钱滚动发展,而房价的大涨大跌,最大因素也是取决于资金的松紧,货币放水,房价大涨,反之亦然。

只是我们的货币现在尚未到很紧的程度,而是慢慢的收紧。

今天公布的8月 M2余额164.5万亿,同比增速是8.9%,比预期值低,7月份的时候还是9.2%。

M2的增速在连续几个月降低,某种程度上是说明了全社会的流动性收紧的方向。

但同时也要注意的是,M2这个参数已经不能完全说明货币扩张速度了,就是说货币是松是紧,不能完全看M2的增速了。

因为影子银行已经占比很大了,比如信托,2016年底的规模就已经突破20万亿了,还有其它基金子公司,券商,保险等资管计划,疯狂扩张,有机构今年的估算是中国影子银行规模超过60万亿了。但我们目前没有公开对这些影子银行做一个增速统计。

不过M2的增速,虽然不全面,但多多少少还是反映了流动性趋紧的方向。

应该说,货币这个水龙头一定是拧紧的方向,不管是我们自身需要抑制泡沫,防控金融风险的角度,还是从外围看,欧美国家即将结束宽松量化周期,货币扩张接近尾声。都说明了,货币是紧的趋势,指望再继续大放水,已经不现实了。因为经济都是有周期的,只要走出了低迷,不可能持续无序印货币。

《投资最重要的事》这本书里讲风险时,总结了一个观点,就是普遍相信没有风险,才是最大的风险。

投资风险主要源自过高的价格,为什么会导致过高的价格呢,往往是长期良好的投资表现,以及大量的资金流入,并且贷款易得。

这个套在任何一个投资品上都适合,而我们的房价简直如出一辙。过去这些年,空头的脸都被打肿了,购房者对牛刀们深恶痛绝,有房没房简直是天堂与地狱的差别,房地产良好的投资回报,吸引着全社会的资金都流入地产,同时每一轮房价大涨,也都是加杠杆容易贷款的结果。

风险为什么很少被事先观察和成功预测到呢,因为风险只存在于未来,而未来会怎样是不可能确定的。

从政策层面,货币层面判断,我认为现在一二线已经不适合加入投资了,跌也是未来三年内迟早的事,但我也不确定房价具体什么时候能够真正下跌,因为未来是难以预知的,没人能准确判断到。

通常,市场从启动开始,上涨的时间在两年左右,调控后,市场会横盘一两年再跌。当然,不同城市会有分化,不能一概而论。

目前一线城市上海深圳还是横盘为主,比如深圳,2015、2016涨了两年,去年10月以来,跌过一段时间,但今年3月份之后,市场有所反弹,区域开始分化,有的片区还在涨,有的片区跌了。不过市场肯定不如去年了,从二手房成交量的下跌就知道。北京跌了几个月后,市场四季度估计会反弹。而广州涨的最晚,估计还会继续飞一阵。

二线城市中,如合肥、苏州,市场也平静了,武汉、成都、南京、杭州这些以及长沙、郑州等城市新房虽然限价了,房价不让涨了,但还是一房难求,市场购房热情不减。

三四线呢,随着去库存慢慢结束,调控政策也开始了,但绝大部分三四线城市的房价今年明年估计还会涨,直到他们普遍都翻倍,成交也会非常活跃,什么时候歇下来,就看棚改什么时候能够大规模结束了。

这从目前地产股的表现已经可以看出来了,根据过往的表现,股市往往先于楼市提前反映未来市场,而现在的地产股龙头,股价还在蹭蹭涨,万科创了历史新高,香港内房股,如恒大,碧桂园这些一二三四线布局均衡的地产股,都在稳步上涨。融创收了万达的项目后,未来业绩可期,涨的非常猛。

所以什么时候这些公司的股价涨到顶向下拐了,才是此轮楼市真正的拐点。

四、每一次疯狂的泡沫,都将以眼泪结束

整整9年过去了,但9年前的那个历史性事件,却改写了世界的格局。

2008年9月14日,星期天。美国《新闻周刊》一篇报道的标题就是:星期天,一个流血的星期天。

在那个周末,时任美国财长的保尔森从办公室给家里打电话。连续数天的加班让他精疲力尽,他对夫人温迪说:“每个人都在看着我,我却不知道答案。”

“我真的害怕了!”保尔森说。

刚从教堂祈祷回来的温迪安慰他说:“你不应该害怕,你的工作反映了上帝的无限心智,你能够依靠他的力量。”

那一天,在保尔森袖手旁观下,位列华尔街投行老四的雷曼兄弟走到了末路的尽头,在秋日凉风的吹拂下,西装革履的雷曼员工,带着自己的物品最后一次走出办公室。金融海啸席卷华尔街,已成定局。

那是改变世界的一天,世界格局从此发生了深远的变化,G20开始登场,金砖国家,尤其是中国,成为最耀眼的角色。

这是血淋淋的教训,只是很多人已经忘记了教训。

今天的美国人都很清楚,雷曼乃至整个美国经济的悲剧,与此前的美国房地产泡沫密切相关。但把时间推移到八年前,美国人对房市繁荣更多的是兴奋,而不是恐惧。

2006年6月,我刚到华盛顿工作时,许多美国人还未没有及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友就颇有悔意地对我说,以前他买的60万-70万美元一套的别墅,当时已涨到了150万美元左右,如果多买一套,那该多好!

但很可惜,这种乐观情绪并没有持续多久。也正是从2006年起,美国房市在火爆多年之后,开始下滑,随后则急转而下。房价在20%、30%甚至50%、80%的折扣比例暴跌。未买房人持币观望,已买房人欲哭无泪。

买房者和建房者,都成了房东,作为一个最直接的日常感受:从2006年起,美国街道旁的一道独特风景,就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券,卖房者使出浑身解数,购房者却依然寥寥。在首都华盛顿,不少刚建成的楼盘在销售不畅之后,最终只能打出“暂时出租”的广告。

在描述美国房市危机时,我在报道中曾多次引用过这样一个例子:

美国亚里桑那州,从业15年的房地产经纪人内尔·布鲁克斯,碰到一件情绪严重失控的女客户。

“她把手机从左手到右手不停地掂量,好像在玩一把刀子,然后就突然向我砸过来,我一闪身,身后的墙上就留下了一个坑。”他说。

淑女也疯狂,究竟为什么?原来,布鲁克斯告诉她,她房子价值又缩水了6万美元。6万美元,对美国人也是一笔不小的数字,关系到生存本钱。

当房价上行的时候,怎么出手,都是机遇;但随着泡沫的破灭,此前的决定,都成了生活的噩梦。

持续走低的房价,除了“套”住了兴冲冲高价买房的美国人;随即被套的,还有美国的房贷公司,尤其是风险较高的次级抵押贷款金融公司。

2007年4月2日,美国第二大次贷供应商新世纪金融公司(New Century Financial)宣告破产。这家在2007年初资产规模还超过17亿美元的次贷公司,在短短三个月内规模缩减到不足5500万美元。

翌日,美国有线电视新闻网(CNN)披露说,在整个2006年,美国次级贷款高达6400亿美元,约为3年前的两倍,次贷占到了美国全国房贷市场总规模的20%,金融公司、对冲基金手中以次贷抵押的债券总值达到了1万亿美元。

泡沫,总会破裂的。按照业内人士的统计,当时13%的次级贷款已形成了坏账。于是,就在2007年的春天,美国次贷行业开始全面崩溃,市场上一片杀伐之声,超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。

由此,世人所知的美国次贷危机渐显峥嵘。

在美国,“次级”是相对于“优惠级”而言。所谓次贷,就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同,次级房贷的简单过程如下:信用较低的人从次级放贷机构获得贷款;放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行,用收益进行再贷款;投资银行则将债权重新包装成债券,在资本市场发行。

相对于针对高信用客户的“优惠级”贷款,次级贷款利率高,收益大,但杠杆大,风险也大。

但在2001年至2005年美国房市火爆时,人们都希望买房来实现资产增值,房贷公司也愿意发放次级贷款实现高收益。一些公司受利益趋势,加大杠杆,甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式吸引贷款人。

大浪袭来,一个个曾经呼风唤雨的金融巨擘,现在是厄运难逃。

2007年6月7日,华尔街第五大投行贝尔斯登宣布,旗下两只对冲基金停止赎回。这只是更大风暴来临前的序曲。2008年3月14日,贝尔斯登股价暴跌45.9%。在流动性全面恶化的压力下,贝尔斯登不得不向美联储申请紧急贷款。

两天后,为防止金融市场出现灾难性暴跌,在财政部和美联储施压下,贝尔斯登以每股2美元的“跳楼价”将自己卖给了摩根大通。美联储则为这笔并购案提供了大约300亿美元的担保。

对于这起并购案,许多媒体均以“枪口下的婚姻”来形容,意指贝尔斯登虽万般无奈,但为了存活,最后只能委身于摩根大通。

随后则是美国印地麦克(IndyMac)银行。2008年7月11日,该银行因不堪巨额亏损和挤兑而关门歇业,这是美国历史上第四个大银行倒闭事件。然后噩梦又轮到了美国住房抵押贷款市场两大巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。

凄风苦雨中,雷曼兄弟也走到了末路的尽头,由此掀起国际金融市场的滔天海啸。

2008年9月13日,星期六,围绕着雷曼的命运,华尔街的“密室政治”在燥热中开始,在冰冷中结束。

从阿拉巴马一家棉花经纪行起步的雷曼兄弟有着158年的历史。作为华尔街第四大投行,雷曼在过去几年美国房市泡沫期,不断放大杠杆大举扩张,这使雷曼业务迅速发展,但也使其陷入财务异常脆弱的困境。

2008年9月10日,雷曼对外宣布,2008年第三财季损失39亿美元。9月11日,此前已连续暴跌的雷曼股价一日内再度暴跌42%。在过去几个月,暴跌似乎成了美国股市的一道风景,而雷曼则成了股市“空军”的领航员。

雷曼作为华尔街“大到不能倒”中的一员,一旦倒闭,影响深远。为挽救雷曼公司,被誉为“飚风汉克”的保尔森使出了浑身解数。

在保尔森、美联储主席本·伯南克以及时任纽约联储行行长盖特纳的要求和安排下,华尔街的金融大亨们在纽约举行碰头会,就雷曼前途进行磋商。

鉴于形势紧急,保尔森发出警告:必须找出了一个解决方案,因为雷曼破产会给所有人带来风险。

对这次闭门会谈,一位美国联邦官员感慨道,这实际上是“全世界最大的一个牌局”。

但保尔森也划出底线,政府不会救助雷曼公司,因为他害怕纳税人攻击他慷国家之慨,拯救一个挥金如土的华尔街大佬。

美国政府不出手,其他公司岂敢冒险?雷曼兄弟董事长兼CEO福尔德拨了一个又一个求助电话,但却无人理睬。他事后哀叹:“这种痛苦将伴随我的余生。”

对于见死不救的指责,保尔森则回应说,他当时如果能救,肯定会对雷曼施以援手,毕竟,他的一个弟弟也在雷曼做事。

但从事后来看,保尔森彻底赌输了,他低估了市场的反应。而市场的恐慌,更将整个华尔街拉入了深渊,美国由此陷入30年代大萧条以来最严重的经济危机。

金融海啸愈来愈猛。

2008年9月15日,星期一,美国第四大投银行雷曼兄弟宣布破产,这也是美国历史上最大的破产案。

同日,美国第三大投行美林公司(Merrill Lynch)被美国银行(Bank of America)收购。

9月16日,星期二,评级机构穆迪公司(Moody)和标普公司(Standard and Poor)调低陷入困境的保险业巨头美国国际集团(AIG)的评级,AIG股价开始暴跌。

9月17日,星期三,美联储被迫对AIG提供高达850亿美元的紧急贷款,避免该公司陷入破产。

9月18日,星期四,保尔森、伯南克和一些重量级议员紧急磋商,要求国会通过7000亿美元的救市计划,以此购买金融机构不良资产。伯南克警告说:“如果我们不这样做,我们可能星期一就会没有美国经济。”

9月19日,星期五,保尔森公布了金融7000亿美元的金融救援计划。小布什后来回忆说,“(我的)主要经济顾问们告诉我,我们现在的处境可能比‘大萧条’还要糟糕。”

9月20日,星期六,美国政府正式向国会提交救市计划。

9月21日,星期日,美联储宣布批准美国第一大投行高盛(Goldman Sachs)和第二大投行摩根士丹利(Morgan Stanley)实施业务转型,转为银行控股公司,即普通商业银行。

9月25日晚,星期四,美国监管机构接手美国最大储蓄银行华盛顿互惠银行(WaMu,Washington Mutual),并将其部分业务出售给摩根大通。

至此,次贷危机使美国前五大投行全军覆没。华尔街正经历一场“世纪洗牌”。美国CNN在其网站上说,美国投资银行业的巨变,造就了“华尔街的新世界”。路透社则发表评论说,这意味着一个“时代的终结”。

美国许多媒体在报道时都使用了一个相同的词:BLOODY(流血的)——这是华尔街流血的一周、流血的一月。

美国媒体曾刊登了一幅漫画:金融海啸后,在华尔街残存的一块废墟上,保尔森问华尔街的幸存者:这到底是怎么回事?幸存者则范文:这应该是我来问你。

在五大投行中,保尔森曾执掌的高盛状况,相对最好。一些国会议员就指责,保尔森其实早就知道危机的严重性,但却因为本身利益考虑,未能及时采取有效而更强硬的行动。

议员的指责未必都是事实,但在这场金融危机中,依然是“贪婪与恐惧”交缠。华尔街的贪婪,是危机全面恶化的一个重要根源。

谈起这场危机,约翰·霍普金斯大学(John Hopkins University)经济学教授鲍泰利(Pieter Bottelier)对我分析说,美国金融市场沦落到这种地步,与美国金融机构的投机性太强有关。此外,由于金融的创新,大量金融衍生品推向市场,而许多投资者其实对这些金融工具的风险性不清楚,这就埋下了重大隐患。

当时备受危机困扰的美国总统小布什则毫不留情地指斥华尔街“喝醉了”,而且“还在宿醉中。问题在于它多久才能清醒过来,不再用那些千奇百怪的金融工具。”

金融衍生品之祸,是将一个领域的泡沫,扩展至整个经济基本面的泡沫。林毅夫就对我说,这次危机就暴露了美国金融创新的隐患,金融衍生品越搞越复杂,监管又没跟上,这就使泡沫不断膨胀,最终酿成严重的金融危机。

美国原先的金融监管确实存在很大漏洞。比如,投行不在美联储监管之下,帐外金融衍生品更是放任自流。当然,出于本身利益考虑,投行,也包括此前的“两房”,都出重金在国会雇有游说团,阻止国会授权政府对它们加强监管。而共和党的一贯理念是:只有自由市场经济,才能确保经济的繁荣。

资本追逐暴利的本性,将风险置之脑后。诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·麦克法登(Daniel McFadden)2008年就指责说,在追逐利润过程中,银行家有责任保护客户利益的理念被抛诸脑后。这也随后导致了美国金融改革中,要设立独立的“消费者金融保护署”(Consumer Financial Protection Agency),切实保护消费者的利益。

美国前劳工部长罗伯特·赖克(Robert Reich)指出,美国金融体系存在不透明性,金融机构和个人的借贷大大地超过了经济增长的速度,这必然会导致问题。这一观点后来也正为金融监管改革的一个重要考量。

2002至2006年间,美国家庭贷款以每年11%的速度增长,金融机构贷款则以每年10%的速度增长,这都远远超过了整体经济的增速。

当美国房地产泡沫破裂、房价暴跌时,许多人就处于无力还贷的境地,次贷危机由此爆发,危机随后全面扩散至金融领域。

在房地产火爆的狂热中,又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢。

巴菲特后来也感慨,当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……”

但规律总是颠扑不破的,早一点晚一点而已。

没有只涨不跌的市场,不管是股票还是房屋,如果价格脱离了实际,市场最终会作出反应。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。

危机让美国经济模式遭到了广泛质疑,金融危机、两场战争,让美国衰退变得不可避免,与此同时,金砖国家整体崛起,G20峰会由此成为惯例,中国走近世界舞台的中心。

十年一个轮回。出来混,总是要还的。

一个可怕的现实是,现在北上深的房价,已经远远超过了美国和日本人的房价。当年在美国工作时,一位美国政府统计学专家听说,北京的房价比华盛顿还要贵时,惊讶得说不出话来,连连呼不可思议。

不可思议的是这个美国人,那还是几年前,他估计听到现在北京的房价,认为华盛顿都是落后地区了。

有机构统计,2016年6月,中国居民房屋总市值最高的前50个城市,市值总和超过了200万亿人民币,达到219万亿元,已经超过美国全国的居民房屋总市值200万亿元。或许中国人确实很有钱,也更聪明。

网上有个段子说:房产交易中心里,一拨人卖掉了房,准备进股市抄底,另一拔人,刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过,互相瞟了一眼,心底都念了一个词,SB……

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