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倒计时8天,共有产权房来了!压根没有你想的那么好!
摘要:来源/真话财经(ID:zhenhuacaijing)最近,校长甜的朋友圈被关于「共有产权房」的解读刷屏了。各种耸人听闻的标题,各种「震惊」、「变天」。校长甜本来不想说,但直到周三傍晚《北京市共有

来源/真话财经(ID:zhenhuacaijing)

最近,校长甜的朋友圈被关于「共有产权房」的解读刷屏了。各种耸人听闻的标题,各种「震惊」、「变天」。

校长甜本来不想说,但直到周三傍晚《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布,并宣布将于本月30日起正式实施。

这让校长甜还是忍不住要说一说,不然有老铁信了那些胡说八道的文章,可真是要耽误一生了。

首先,校长甜要亮出观点,共有产权房没你想的那么好:

如果你是还没房的小北漂,恭喜你,共有产权房可能也许大概貌似会和你有那么一星半点的关系;

如果你指望共有产权房会降房价,很遗憾,智商该充值了。

现在,「真话财经」就和大家聊聊共有产权房。

正式发布的《办法》重大改变曝光

相信看过新闻的老铁对「共有产权房」的概念已经刻骨铭心、倒背如流了,说起来也很气势,就是政府和你「合资买房」。

这样一来,政府和你各持有一定比例的产权,你在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住房。

听起来就很棒有木有!?

共有产权房的定价也很有趣,征求意见稿里的说法很拗口,「真话财经」举个例子说明。

如果一个共有产权房小区,供地的时候确定将来销售均价是3万/平,到了摇号、选房时,该小区周边同地段、同品质的普通商品房价格是4万/平的话,那么购房人占有的产权份额就是3/4,也就是75%,另外25%则是政府占有的产权份额。

不过,按照绝大多数老铁的心理,大家都期盼着有一套完完全全100%属于自己的房子,于是,之前的征求意见稿里说:「购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。」

然而!在周三傍晚发布的正式文件中,这个条款悉数删除,一字不留。

这就意味着:

共有产权住房政府所持份额暂不出售!

简单地说,就是原购房人可以转让个人份额的产权,但无论是原购房人还是新的购房人,都不可以购买政府份额的产权。而且,共有产权住房的性质也不会变为商品房。

幸运的是,个人份额该怎么转让还是怎么转让,个人份额转让中获得的利益还是和原来一样的。

不过,如果获得了其他住房,那么原来个人的共有产权住房份额要被回购。

百万北漂能摇到共有产权房吗?

很多北漂指望新政能圆了买房梦,事实上,政府也在符合限购条件上做文章,力求做到「公平公正」。

校长甜看了下《办法》,发现有资格参与购买条件的是:

单身家庭,申请人应年满30周岁

已婚家庭,申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女

申请家庭应符合本市住房限购条件

申请家庭成员名下均在本市无住房

当你符合了购买条件后,我们再来看看「中签」概率。

据北京市住建委相关负责人透露,今后5年北京将完成25万套共有产权住房供地,这样的供应量远远超过了过去几年的自住房供应量。

在这25万套房里,非北京户籍的「新北京人」的分配比例达到30%,也就是说,北漂们大概可以分到7.5万套共有产权房。

但是,任何人都知道,北京的「非北京户籍」年轻人总数远远高于京籍。

根据北京市社科院、社会科学文献出版社联合发布的《北京社会治理发展报告(2015-2016)》,2015年北京市常住人口总数已达到2170.5万,其中常住外来人口占到37.9%,约为822.62万人。

我们假设822.62万北漂中,有一半人符合申购条件的话,那么,中签的概率只有1.8%。即便只有10%的北漂符合申购条件,中签的概率也少得可怜,大概100人里只有9个。

所以,这就是校长甜在文章开头说到的,圆买房梦的机会终于来了,但和广大北漂们的关系真的不大,不过,希望还是有的。

共有产权房能降房价吗?

又到了老铁们最关心的环节。

其实,共有产权房类似自住房的2.0版本。「真话财经」分析了最近4年,自住房对北京房价的影响后发现,确实对房价有平稳作用。

这里我们做了一个简单的测算,将含自住房均价与不含自住房均价做对比。

举例来说,2017年,含自住房在内的成交均价为42561元/平,不含的为48501元/平,影响房价上涨大约5.1%。

当然,这只是数据意义上的价格影响,实际真实市场影响由方方面面决定。

首先,影响房价的归根结底是供求关系。

如果共有产权房的供应量很大,商品房房价才会受影响。

从供给量来讲,共有产权住房占整个市场的比例非常低,对于购买群体的一小部分需求是分流的,从整个市场来讲,短期内对价格的影响并不大。

其次,共有产权房对购房者的吸引力。

我们上文分析了共有产权房的重大政策变化,不得转商。这样一来,投资属性就会变弱。

看过去的自住房,申购人群数量大约维持在15万户左右,由于共有产权房不得转商,再加上如果将来买房需要退出共有产权房,预计申购人群数量会锐减。

大家对共有产权房的需求小,依然更倾向于买普通商品房,那么共有产权房对房价的影响也会变小。

最后,我们来分析一下共有产权房的地理位置。

对于北京6万套历史自住房来说,位置主要集中在郊区,五环外占比高达92.3%。

如果一定要说对北京房价有影响,那影响最大的可能是六环周围区域的刚需住宅。

所以,「真话财经」依旧坚持文章开头的观点,

共有产权房对房价影响极小,实在有限。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也认为,不要把立足点放在房价上,

共有产权的出台是为了抑制房价上涨的说法本身就是偏颇的。从长效机制来看,共有产权的目的是实现「住有所居」。

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