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贷款攻略 理财技巧 那些等房价下跌的人,永远会失望
那些等房价下跌的人,永远会失望
摘要:本文系融360专栏作者“拖天”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。上次说到的房地产信托投资基金REITs这个新玩法引起了很多小伙伴的注意,大家都表示出了浓厚的兴趣,很期待它在这个妖孽辈出的房市里能展现出清流的姿态。应该说,从REITs、租售同权到各地频出的种种政策,在大方向上确实朝着房住不炒的目标逐渐形成了一股趋势。如果真正能够建立起市场和保障相结合、租售衔接、产权界定明晰的健康房地产市场生态,那的确可以说是国之大幸。不过,前途是光明的,路途是艰辛的,好事多磨可谓人间常...

本文系专栏作者“拖天”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

上次说到的房地产信托投资基金REITs这个新玩法引起了很多小伙伴的注意,大家都表示出了浓厚的兴趣,很期待它在这个妖孽辈出的房市里能展现出清流的姿态。

应该说,从REITs、租售同权到各地频出的种种政策,在大方向上确实朝着房住不炒的目标逐渐形成了一股趋势。如果真正能够建立起市场和保障相结合、租售衔接、产权界定明晰的健康房地产市场生态,那的确可以说是国之大幸。

不过,前途是光明的,路途是艰辛的,好事多磨可谓人间常态。实际上,REITs并不算是新生事物,早在2007年央行和住建部就已经发声要推进房地产基金的建设,但十年已过,至今尚没有真正意义上的REITs推出,想必要考虑权衡的因素很多,大佬们总觉得不稳。

不管怎么样,现在房价抽风式波动的局面总算有了解决的希望。但今天想提醒小伙伴们的是,不要觉得有了新玩法,房价就能掉回人人都买得起的地步。粗略地说,理由有3个:

1 市场结构并没有发生改变

我们都有这样的体验,年轻的时候很多人租房先混着,等到年纪大了要稳定在一个城市或者要成家的时候,再选择买房。对于大部分中国人来说,买房算是人生路上的一个必经之路,因此租房和买房之间并不像国外那样,是相互替代的选项,而更像是接力赛一样的关系。换句话说,现在租房的人,都是以后买房大军的备胎。

而那些坚持选择租房的人群,不论是出于经济原因还是观念原因,本来就不怎么会参与到商品房市场中,所以并不会对房产市场租售并存的二元结构产生很大影响。

REITs的设计上,产权始终保留在基金方或者物业管理方,并不会出售给个人。因此在目前可见的脉络中,发展租房市场是相对清晰明确的主线,结合上面所说的,很容易得到一个结论:买房的接盘侠不会少。如果对此有所怀疑的话,不妨观察一下一二线城市近年人口流入情况。

2 买房的人只会多不会少

我们购买房子,不仅希望获得其居住价值,更是看重附着其上的教育、商业、公共设施等各种资源。当资源使用资格不再单一地与拥有房产挂钩,则必将引起需求的大增。

租售同权之类能支付租金就可搭车享受公共资源的制度设计,配合REITs等降低了市场门槛的金融产品,实质上就是进一步增加了能分享房产价值的人群数量。

金融工具可以让那些本金很小,原本无法分享到房市红利的人群也搭上了财富的便车。具体操作可以参考我们上一次讲到的办法,学会之后用几千块也能玩转房产投资。这样相当于给房市又增加了一块资金来源。

所以大家最后可能会发现这样的情况,天价学区房确实降价了,因为不买房也能上学,但好的公立学校更加难进,因为参与资源分配的人更多了。

3 房产估值逻辑发生了变化

以往大家对房产价值的计算,通常采用的是炒股式逻辑,主要考虑目前这个价格还有多少上涨空间,获利的思路还是低买高卖。然而REITs给大家带来的却是另外一种截然不同的持股式逻辑。

假设某房产现价100万,且由于政策限制,在今年内总租金保持3万元不变,则其持有收益率为3%。如果年中房市出现波动,这套房产价格变为90万,那么持有收益率会相应上升变成3.33%。

如果你通过REITs持有这套房产,收益的主要来源是房租,你会希望房价涨还是跌?很显然,资产本身价格越低,相应持有收益率就会越高。

有小伙伴可能觉得,咦你这不是在说REITs会让房价下降吗?其实并不然。

首先,能租出好价钱的房子必然也会卖得出好价钱。因为是能产生稳定收益的优质资产,自然会顺从资本的逻辑被赋予相应的价格。

同时,REITs投资的房产许多是不卖的自有产权租赁,因此其价格变化将反应在基金净值上,一旦净值下跌收益率上升,超额收益就会吸引大量买入者进入,将资产价格推高到合理水平。这样,通过不同买卖博弈,间接为房子的价值做了支撑,从而使房价稳定在一个区间之内。

说到这里大家应该看出来了,REITs不仅仅是一种新的房产投资工具和金融工具,更是对于房地产市场本身规则的一种有力补充,其效果是复杂而深远的。

所以经济学家张维迎教授告诉我们,判断一项政策好不好,不能光用屁股思考。符合自己这个阶层或者群体利益的就拍手称快,否则便是一顿喷。这样很不理性,很容易被忽悠。更成熟的做法应该是,看它的实际效果是否符合宣称目的,以及是不是既切实可行又在可选范围中成本最低。

从这样的出发点来看,REITs、租售同权等目前的确有抑制房价过快上涨、扩展房地产企业融资渠道、提供更多样化住房保障的预期,执行层面也还算是效果比问题多,办法比困难多的优势局面。

但不管是设计初衷还是逻辑推理,更大的可能性是将房地产市场稳定下来,而非直接打成白菜。小伙伴们千万不要看到有关房地产的政策一出台改变了原有的玩法,就啥也不管惊呼恐怕要崩。未来的投资机会,绝对不会留给只会看戏的吃瓜群众。

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