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贷款攻略 理财技巧 买对房子,你需要这5个购房锦囊!(上)
买对房子,你需要这5个购房锦囊!(上)
摘要:本文系融360专栏作者“骁哥杂谈”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。房子,是用来住的但它无形中还在升职、贬值所有人最关心的:房价涨跌看什么?经常有人问我“你觉得房价会不会降”“你觉得房价还能涨多少”。从我入行到现在7年时间里,我见过楼盘房价下降,但整体下降楼盘的占比不超过20%,还有的一开始单价降20%,一年后又涨50%,因此单纯说房价会涨还是跌,这个问题无法回答,因为10年前的房子放到现在没有不涨的吧?15年底朋友邀请我去无锡开个房产销售的分公司,我拒绝了很多次。原...

本文系专栏作者“骁哥杂谈”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

房子,是用来住的

但它无形中还在升职、贬值

所有人最关心的:房价涨跌看什么?

经常有人问我“你觉得房价会不会降”“你觉得房价还能涨多少”。

从我入行到现在7年时间里,我见过楼盘房价下降,但整体下降楼盘的占比不超过20%,还有的一开始单价降20%,一年后又涨50%,因此单纯说房价会涨还是跌,这个问题无法回答,因为10年前的房子放到现在没有不涨的吧?

15年底朋友邀请我去无锡开个房产销售的分公司,我拒绝了很多次。原因是无锡的市场从11-15年一直不温不火,市场不好在全国都排得上名号,无锡旁边的常州更是被称为鬼城。

14年来烟台做地产时觉得烟台就是个坑,一年总的销售额就200-300个亿,这在很多城市只是一个月的销量,甚至只是万科一个城市公司的年销售额。

但16年年初,全国的地产都变了样,几十个城市房价一直涨,苏州每个月涨500-1000\平米,无锡常州市场也好得不像样,地价已经超过了房价,而烟台15年年底还卖不出去的房子大约5000元\平,现在能卖到8000元\平,这样的涨幅绝大部分都是由外地人拉起来的,一二线城市限购+京津翼环境的逐年恶劣,一大批人涌入到房价低+环境好的港城购房。

你说地产这个市场怪不怪?我们的市场经济在地产这个领域从来都不是市场说了算,而是zhengce,至少zhengce是影响房价最重要的因素。

所以关心房价涨跌的朋友们,关注zhengce最重要,而长线来看房价真的很难跌下去,更应该关心的是什么时候涨,会涨多少。

另外不能忽视的另一个因素是城市的人口,一个净流入人口为负数的城市行情大多都不太好,但其实影响人口流动的是交通是否便利、高校应届毕业生的政策、城市的招商引资等等,总的来说就是对外来人口的吸附力是否足够强,适不适合生活、有没有更多的工作机会,其实这些也多由zhengfu决策。

所以你看,这真的是一个zhengce导向的行业。虽然肤浅,但这确实是我从业7年看到的东西,不能说太多,骁哥担心被和谐。

买房对绝大多数人来说是一件重要又复杂的事情,如果你现在或者近期考虑买房,我想我能给你一些建议,或许对你有帮助。

01

购房锦囊一:地段为王

地段仍然是买房的黄金法则,从来都没变过!好地段仍然拥有叠加的城市核心资源:通达信、便利性、甚至教育发展,这些都是很难替代的资源。

一二线城市随着地铁、轻轨的发展缩小了好地段和偏远地段之间的差距,但在还未开通地铁的城市,城市中心仍然是最好的买房区域。

我们在谈地段的时候还不能忽略的是每一个城市除了“中心”以外,还在不断发展“城市副中心”,比如烟台的莱山区,前几天我还去了一趟烟台开发区万达广场,真的让我特别吃惊,嫣然感觉像一个二线城市的配套,发展真的很快。所以一个城市不再只有一个核心地段,副中心也是中心。

当然,有时候“好环境”和“城市中心”是不可兼得的资源。

02

购房锦囊二:开发商品牌很重要

很多人买房子看品牌是因为觉得品牌开发商有保证,买得放心,但买品牌开发商房子的好处还不仅仅这些。

同样在一个区域,A小区二手房卖16000,他旁边的B小区却只能卖14000,这种情况非常常见,不同开发商的产品质量、后期维护、小区人员素质都会影响后期房子的升值空间和二次销售,所以买房子一定要关注开发商的品牌,最好能看看他以前开发的项目怎么样。

但很多人会有个误解:大品牌的产品就一定好吗?

举个例子,国内某一线开发商,他们的产品分为高中低三个档次,也就是说他们开发出来的产品是有区别的,某某系列可能是他们的低端产品线,产品的品质和质量或许真的还不如本地很多开发商呢,所以品牌不是万能的,你要去了解你看到的项目属于哪个档次,如何你看的是高端产品系列的,销售员为了吸引你一般都会告诉你这是他们公司最高端的产品线。

前几天我就去参观了一个烟台本地开发商做的项目,环境、物业、房屋外立面都做得非常棒,一点也不输给很多一线开发商,甚至有过之而无不及。

因此,买房时要看品牌,更要评估单个项目的品质。

03

购房锦囊三:销售员的话该不该信?

小区的各种配套、户型等项目的基础信息销售员一般都不会告诉你虚假的信息;一旦涉及到具体的户型好不好、楼层好不好等问题,你可能需要特别留意,不要全部听销售员的说辞,你得有自己的判断。

比如:低楼层的房子会不会影响采光?答案是如果前后有楼一定会的!除非楼间距超大,影响多少就要视楼间距和日照情况而定。

比如:厕所没有窗户会不会很潮湿?答案也是肯定的。你开多明亮的灯都只能解决亮度问题,解决不了潮湿问题啊。

(但低楼层和厕所没有窗户的房子在价格上确实有优势,所以你要衡量是不是要用价格作为交换)。

“今天不买就没房子了,今天不买明天就涨价了”这样的话该不该信?市场好的时候这样的话很有可能是真的,市场不好的时候这样的话多半都是逼定你成交的策略(也有10%的可能是真的),这需要你根据情况做出判断和选择。

04

购房锦囊四:能贷款就不要全款

我有个毛病,觉得欠着别人钱心理不舒服,所以几乎不用信用卡,就算用了也会在24小时之内还掉。为什么说这是个病呢?这几年我很多朋友,贷款、负债买房、投资,2年后,积累了很多财富,当然我不是鼓励大家盲目的投资。

我想说的是无论买房的首付是2成还是3成,你其实都用30%的钱买了一个100%的物品,剩下的70%都是银行为你买单,涨了算你的,赔了也算你的,但赔的概率有多大呢?对于房产来说真的是极小的概率(个人看法),银行的利率也真的是很低很低很低很低了,连理财产品都跑不赢,所以能贷多就贷多,能贷30年就不贷20年。

如果你买房投资,有一件事必须要知道,绝大部分期房的周转周期都会超过2年,甚至3年:从买房到交房1-2年,交房到拿产证3-12个月,拿到产证卖出去以及办完所有的贷款3-6个月。如果你还要等到2年之后再出手,时间就会更长。因此买房投资的时候,一定要考虑到周转周期,别让现金流出问题。

05

购房锦囊五:买房是不是越早越好?

我个人的经验告诉我:是的。如果你是想买第一套房,越早买越好。但如果你把买房的钱拿去投资回报率比买房更好,能跑赢房价上涨的速度,那也可以晚点买。

当你有了第一笔钱先买房还是先买车?

如果你是一个事业导向的人,你可以先买车,车会增加你社交的广度同时节约你的时间,对你的职业发展绝对有帮助,第一辆车可以不用那么贵甚至买个二手的也没问题,代步工具而已。

如果你是家庭导向的,你可以先买房,因为购车后一般都在贬值,如果你的收入增长慢工资增长速度赶不上房价,越到后面越买不起房。

不信,你试试看?

(以上仅代表个人看法和判断,真的不一定对)

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