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贷款攻略 理财技巧 在三线城市居住的我们,房地产还能不能投资了?
在三线城市居住的我们,房地产还能不能投资了?
摘要:本文系融360专栏作者“掘金韬略”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。小尧毕业之后一直留在三线城市工作,有一套100多平米的住房,我所在的城市房价从今年年初到现在,整体房价上涨了1000元/平方米,这么一算,假如你年初投资一套房产,目前的收益率已经达到了16%。目前,在小尧所在城市,老百姓买房的热情在不断高涨,很多新的楼盘,销售业绩都不错。很多人问我,三线城市居住的我们,房地产到底还能不能投资了。今天,我就谈谈自己粗浅的认识。一、什么是三线城市?三线城市(Third-t...

本文系专栏作者“掘金韬略”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

小尧毕业之后一直留在三线城市工作,有一套100多平米的住房,我所在的城市房价从今年年初到现在,整体房价上涨了1000元/平方米,这么一算,假如你年初投资一套房产,目前的收益率已经达到了16%。目前,在小尧所在城市,老百姓买房的热情在不断高涨,很多新的楼盘,销售业绩都不错。

很多人问我,三线城市居住的我们,房地产到底还能不能投资了。今天,我就谈谈自己粗浅的认识。

一、什么是三线城市?

三线城市(Third-tier City)是指有战略意义或比较发达或经济总量较大的中小城市。三线城市可按行政级别、城市规模、人口数量、经济发展水平和GDP总量等标准综合划分。大多数省份(粤、苏、浙、鲁、闽等经济发达省份除外)除省会外发展相对较好的城市为三线城市,如徐州、温州、珠海、汕头、嘉兴、金华、保定、洛阳、吉林、宝鸡、九江、绵阳等。而西部部分省会西宁、银川、拉萨等也是三线城市。三线城市的市区非农业人口规模,多数都在100万以上,拥有一定的居民消费能力,拥有自己的相对优势产业,对某些特定行业的大公司也有一定的吸引力,但是城市综合竞争力还有待进一步提高。

近日,《第一财经周刊》发布了《2016年中国城市商业魅力排行榜》。按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性,5个维度重新评估了中国城市的商业魅力。

二、三线的房地产还能投资吗?

这几年,一二线城市的房地产价格大幅上涨。这让很多错过了这轮赚钱机会的人捶胸顿足。于是不少人打起了三线城市的主意,纷纷跑到三线城市去炒房。然而,三线城市的房价真的会复制一二线城市的走势吗?我觉得,上涨的动力不足。

在买房子这件事上,一定要分清楚刚需和投资,这是两回事,如果是刚需,有孩子、老婆,有老人,必须购房或者改善性住房,那么在自己经济条件允许的条件下,能付得起首付和房贷的前提,建议买;如果是刚结婚的小两口,如果家庭负担不了,先努力工作,租房住,也是件性价比很高的事情。

要是投资,就另谈了,我对投资的原则一直是要大胆的去学习投资技能,但是要小心谨慎去投资。

(一)人口是否形成正向流入是推动房价上涨的重要因素

今年年初,成都、武汉、合肥、郑州房价为何涨?人口的流入是重要原因,人口净流入是推动房价上涨的重要因素。据统计,去年全球房价涨幅第一的是合肥,第二是厦门。研究这两座城市的人口流入数据,可以发现在过去十五年中,厦门的人口增加了90%,合肥增逾60%,远超其他城市。

人口是否会向一个地方聚集取决于三个主要因素:第一,这个地方经济怎么样,能不能让吸引人才来;第二,这个地方有没有足够的学校,让孩子能上学;第三,这个地方有没有足够的医院,让大家可以就医。

其实这很好理解,如果一个城市的人均GDP高,也就是说这个城市赚钱更容易,那么一般来说一定会吸引更多的人来到这个城市,直到在这个城市赚的钱跟其他城市差不多。之所以不同地方的房价有很大不同,原因之一就是房产的价值需要看依附在房产之上的一个空间价值,这个空间价值,很明显由特定地区、人口密度和财富总量来决定,当一个地区人口流入量大,财富总量大,财富增长的增量多,那么这个地区的房价就必然会上涨。

按照中国行政区划来讲,如果三线城市人口外流,这城市的房产将会一文不值,人来疯涨,人去楼空,所以根本没必要讨论房价涨幅问题。

以小尧所在的呼和浩特市为例,2016年末,呼和浩特市常住人口308.9万人,比上年增加2.9万人。

2016年末,呼和浩特市户籍人口241.0万人,其中,出生人口2.4万人,死亡人口0.9万人。2016年,呼和浩特市常住人口数较上一年增加2.9万人,增加数与上一年持平。

呼市这几年,人口净流入是正数,但是流入人数较少,基本支撑不了房价继续上涨。

从城市经济总量、教育、医疗、吸引人才的措施、城市的的基础设施看,一二线城市比三线城市更具有吸引力。

因此,无论从国际经验来看,还是从数据的现状来看,未来人口会继续流入一二线城市,三线城市房价继续上涨明显动力不足。

(二)国家的政策导向对房价的影响

政策对当前房价的影响最明显。研究发现,房价每一次拐点(2008年末才开始有数据)的出现都与政策出台有关,这正是房价对政策导向的充分反应。在抑制房价上涨的具体方式上,中央经济工作会议提出,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

简而言之,就三句话,一是地方政府要承担房价上涨的主体责任,二是二线热门城市要增加土地供应,三是超大城市要疏散人口,带动周边小城市发展。

这样看来,由于人口老龄化,房地产开发投资的增速仍会不断下降,房地产从长期看并不乐观。从中期看,不排除房价有反弹的可能。但从短期看,全国总体房价应该有所回落或最多走平。

三、不买房还能买什么?

房价上涨的基础在于土地供应的持续下降,部分城市供应短缺。在中国人的眼里,对于土地的迷恋从来不曾停止,有了房子才意味着成功。尽管自去年十一国庆长假的房地产限购政策出台以来,国内房地产过热的现象已经得到缓解,但是却不意味着房价会有下跌。大家买房子,也是因为看中房产增值保值的功能。

当有着基本生活资金之后,我们可以考虑进行资产配置了。但是,高收益直接意味着高风险,每个人都要仔细衡量自己的风险承受能力,如果你是风险承受能力很强的人,那么你直接拿所有钱去炒股都可以,如果愿意更高风险的期货也不是不可以考虑。

不过,小尧不建议大多数人这么配置自己的资产,对于大多数工薪上班族来说,资产可以配置为几个部分,未来一年之内可能要出现的大额支出,建议配置高流动性的货币基金或者短期债券类基金,对于不太使用的资产可以考虑配置固定期债券基金。

当然,对于不太懂金融的朋友,可以考虑进行基金定投,目前各家商业银行都有基金定投的服务,通过定投的方式可以抹平投资中的风险,均摊投资的成本,从而获得较高的收益。只要理财工具运用的好,照样通过组合资产来实现除房地产之外的保值增值。

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