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二手房中介都管哪些事?看看中介费花哪了
摘要:目前二手房通过中介交易要缴纳一定比例的中介费,这笔钱到底为买卖双方换来了哪些服务呢?交易过程中出现哪些问题属于中介应负责的呢?一、严格审查产权信息中介公司在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实房产证上的房主姓名是否与出售方身份证名字,签订合同的人一致,产权证所确认的面积与实际面积是否一致,以及询问清楚所有权人的婚姻状况,房产证上是否有未成年人的名字,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介公司未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。...

目前二手房通过中介交易要缴纳一定比例的中介费,这笔钱到底为买卖双方换来了哪些服务呢?交易过程中出现哪些问题属于中介应负责的呢?

一、严格审查产权信息

中介公司在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实房产证上的房主姓名是否与出售方身份证名字,签订合同的人一致,产权证所确认的面积与实际面积是否一致,以及询问清楚所有权人的婚姻状况,房产证上是否有未成年人的名字,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介公司未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。

二、如实沟通房屋现状

房屋中介有义务真是告知买方房屋的真实现状,包括房龄、户型、面积、装修状况等,部分中介公司为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如二手房房屋饮用水质不合格、水电气仅为临时等,导致合同无法履行的,买卖双方就可以追究其责任。

另外,实际案例中还存在带领购买人实地看房,但联系不上出售方,且承租人不配合看房的情况。通常中介会带领购买人查看其他类似房屋作为替代,这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。

三、履行提醒、告知义务

由于二手房买卖合同通常是中介公司提供的格式文本,只有合同的核心内容,如价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容,此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定,这时中介就有义务进行提醒和告知。

而部分中介公司或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同,交易未能完成,买卖双方就可以追究其责任。

四、提示特殊二手房的交易风险

除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着特别规定。而由于部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,给买卖双方带来损失,买卖双方可追究其责任。。

五、依法按流程办理交易

在二手房签约时,部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价较低的网签合同用于申报税款,便怂恿买卖双方签订阴阳合同。而包含双方真实意思的合同用于实际履行,并未进行备案,这种行为就给国家税收造成了巨大损失,一旦被问责,买卖双方可追究中介责任。

在交易的时候,少数中介公司为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。这不但违反了法律规定,也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效,因此买卖双方同样可追究中介责任。

购房者在和中介接触过程中应注意以下情况:

1、验明正身,看其工商执照、税务登记,以及是否有合法中介资格;

2、索要发票,一定程度上可检验中介公司是否正规,产生纠纷时还可作为证据;

3、谨防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王条款,对方针对条款作出明确解释时,要做好录音;

4、不要相信口头承诺;

5、保留一切证据,合同、发票、宣传广告、照片、录音等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。

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