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贷款攻略 理财技巧 楼市一声炸响!住房用地格局发生巨变
楼市一声炸响!住房用地格局发生巨变
摘要:本文系融360专栏作者“小白读财经”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。8月28日上午,国土部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知!正式确立13个热点城市将开展试点!掀起了中国租赁市场以及住房土地改革的大幕!这份文件的主要要点如下:1、通过集体建设用地建设租赁住房试点,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。2、试点的城市均为房价上涨压力大,人口净流入的热点城市,分别是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、...

本文系专栏作者“小白读财经”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

8月28日上午,国土部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知!正式确立13个热点城市将开展试点!掀起了中国租赁市场以及住房土地改革的大幕!

这份文件的主要要点如下:

1、通过集体建设用地建设租赁住房试点,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

2、试点的城市均为房价上涨压力大,人口净流入的热点城市,分别是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

3、试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。

4、村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

看完你会发现,这份文件最大的亮点是允许利用集体土地建设租赁用房!

按照现行法律规定,中国实行的是二元土地所有权制结构,即国有土地和集体土地是分开的。城市市区土地是国有土地;农村和城市郊区土地是集体土地。在集体土地上建设的房子被称为小产权房,与城市商品房(大产权房)相比,小产权房是没有土地使用证、房产权证的。

小产权房的优点是不用缴纳土地出入金,房屋成本低廉;但缺点也非常突出,由于没有土地使用证,并不获得法律承认,只能在集体成员内部流转。

也就是说在原来,利用集体用地租赁用房向城市居民出售或出租是存在模糊空间的,现在13个城市的试点理清了法律边界,是制度上的一大突破。

一般来说,如果小产权房要转变为商品房(即受到法律承认),那么下面的土地必须是国有土地。而集体土地要想转变为国有土地,那必须要经过政府征地的过程:“地方政府征地→改变土地性质→卖给开发商→商品房”,从中层层链条大幅推高了土地价格。原来的价格只有1000元/平米,地方政府征地后土地价格可能暴涨到5000元/平米。

可见,如果允许利用集体用地建设租赁用房将会大大降低了土地成本,对于降房租、降房价是一大狠招!

对于新规的影响,小白的看法如下:

1、如果执行得力有利于降低热点城市的房租。中国主要城市房租水平相较房价不高,但相比收入不低,一个重要原因是主要城市人地错配严重,人口流入越来越多,而土地供应非常有限。允许集体用地建设租赁用房,将使低廉的土地入市,同时大大增加城市土地供应,对于化解城市高房租、高房价压力非常有帮助。这其实也是政府让利,国退民进的过程,关键就地方政府的执行力。

2、将会激发农村居民创业造富意识。一般来说允许利用集体用地建设租赁用房对城市郊区居民的受益最大。文件中提出“村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房”这主要有3层意义:

A、农民可以自行开发运营,激发了郊区居民创业创新的积极性,提供了新一轮造富机会;

B、相关居民在外出务工获得收入的同时,还可以通过联营、入股的方式获得房屋租赁带来的收益

C、这一次的规定实际上也明确了在试点地区的集体土地上租房受到法律的保护,对租客来说是一大利好。

3、给未来的土地制度改革掀起积极想象的空间。早在2013年的3中全会就提出“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”按照计划今年将完成不动产登记,在这个节点上,推出集体用地建设租赁用房引发想象!现有的小房产权怎么解决?如何使农村土地流转获得更大空间?想象空间巨大!

4、对于发展租赁市场,中央是动真格的!

早在今年7月20日,住建部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,里面也提到“超大城市、特大城市可以利用集体建设用地发展租赁住房试点”,而本次住建部专门发布的规定,是对原来的细化和明确。

除此之外,地方政府和房企也纷纷有动作:

“十三五”期间,北上广三大一线城市都大幅增加了租赁住房供应用地比例,广州还首次打出了“租购同权”;

北京、上海和杭州等城市规定部分土地须自持或配建一定比例的租赁型住房;

房企当中继万科业务延伸到长租公寓市场后,其他房企也纷纷介入,有数据统计,排名前30名的房企中,已有1/3房企尝试租赁房业务。

可见,中央这次对于发展租赁市场的决心确实非常之大。发展租赁市场对于对冲房价下降和销量下滑给经济带来的负面影响意义很大。

房地产市场分为商品房市场、保障房市场、租赁市场。链家研究院数据显示,2016年中国房地产市场交易总规模超20万亿元,其中新房12万亿元,二手房6.5万亿元,租赁房却不到2万亿元,与成熟发达国家相去甚远。

未来中国房地产市场的目标就是形成保障房、商品房、租赁用房三足鼎立的态势,如果租赁市场搞好了,房地产投资就不至于下滑得太快,政府对房价调控的空间也才更大。

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