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贷款攻略 综合 业绩会直击:宝龙地产(01238.HK)核心利润大幅上升,探索新零售
业绩会直击:宝龙地产(01238.HK)核心利润大幅上升,探索新零售
摘要:2017年8月23日宝龙地产发布中期业绩,今日(8月24日)在香港召开业绩会,总裁许华芳等出席了业绩会。一、经营情况宝龙地产(01238.HK)公布,截至2017年6月30日止六个月股东应占盈利14.9亿元(人民

2017年8月23日宝龙地产发布中期业绩,今日(8月24日)在香港召开业绩会,总裁许华芳等出席了业绩会。

一、经营情况

宝龙地产(01238.HK)公布,截至2017年6月30日止六个月股东应占盈利14.9亿元(人民币.下同),增长35.3%,每股盈利37.656分。核心盈利10.7亿元,按年增长37.2%。中期息5.4港仙(2016年度同期不派息)。

期内宝龙收入76.31亿,按年增加22.6%,主要是由于各业务分类收入均增长所致。其中物业销售已售及交付物业的收入约为65.44亿元,较2016年同期增加约20%。投资物业租金收入约为4.14亿元,较同期增长30.6%,而物业管理服务净收入为4.37亿元,较去年同期增长46.2%,其他物业开发及相关服务收入包括酒店运营收入等为2.37亿元,较去年同期大幅增长51.9%,增速都快于物业销售增长。

截至2017年6月30日止六个月,毛利27.64亿元,按年增加19.5%;毛利率由37.2%降至36.2%。但仍高于2016年全年毛利率33.4%之水平。主要是由于回顾期内交付的项目住宅面积占比高于去年同期。

此外期内,集团录得重估收益约6.36亿元,按年增加约11.4%。重估收益增加主要是由于在回顾期内重估收益主要是由于位于一、二线城市投资性物业价值增值所致。

期内,实现合约销售额约为90.61亿元,较2016年同期增加约20.7%。实现合约销售面积约为65.84万平方米,较2016年同期减少约5.1%。其中贡献较大的主要项目位于上海、苏州、徐州、杭州及厦门。

此外,上半年宝龙用于投资的物业公394万平方米,较去年同期增加约1.9%。截止期末,经营及管理的商业广场共达32个。酒店业务方面,拥有9家国际品牌酒店。

土地储备方面,宝龙坚定推进以上海为中心,深耕长三甲的发展策略。截止6月30日,宝龙拥有的土地储备面积为1120万平方米,其中超过一半分布于长三角。业绩会上,管理层特别指出。如果截止至现在,公司更加深化以长三角为核心的战略,上海有17个项目、杭州有9个项目,宁波也有7个项目布局。

下图是上半年宝龙新取得的地块,

财务方面,截止上半年末,宝龙现金总额约为91.98亿元,一年内到期的借款234.12亿元。宝龙净负债率约为86.2%,较2016年末的76.6%有所增加,但融资成本由同期的6.73%下降至6.09%,值得一提的是,期内新增的融资成本仅为5.17%。

二、业绩会问答

1.上半年宝龙的商业销售占比比较高,商业和住宅的净利润是多少?从合约销售到确认收入的时差是多久?公司净利润的目标是多少?土地储备的权益占比是多少?

管理层指出商业项目的毛利率差别很大,商业项目的毛利率比住宅高,大概看是40%-60%,而住宅的毛利率是20%-30%。从合约销售到确认收入常规看要一年半到两年左右。

无论是从利润还是其他指标看,公司未来的发展目标是维持在30%的增长,相对来讲,公司的权益占比是高于行业的,应该在65%-70%左右。

2.未来3到5年有没有明确的目标?公司在规模和利润之间是怎么平衡的?

管理层表示公司5年的规划目标是更加重视租金收入的增速,希望在2020年租金收入能达到30亿元(不包括酒店收入),公司变成真正商业为主的地产公司。

宝龙追求稳步有质量的增长,相对来看更大程度追求利润。希望保持在地产50强,商业地产5强内。

3.公司今年上半年的净负债率有所上升,如何控制好负债率?现金流预期?

管理层指出上半年主要是受上海政策影响,回款变慢。另外,还有一些合作项目的土地款支出也有些影响,下半年加快推盘销售,现金回款会改善。

全年现金流预测是销售回款150亿,租费及其他收益是23亿,流出方面。工程款是60亿,土地款70亿,利息18亿,税金16亿,酒店运营费用12亿,SG&A为12亿,分工是7.65亿。

4.宝龙的商业运营与同行相比有何独特优势?宝龙是以上海为核心,是否有往珠三角或者渤海区域发展?

管理层指出公司一直坚持差异化发展,与同行相比,宝龙的商业项目更注重个性化和体验,而同业则比较注重标准化。

对于发展区域的拓展,还是注重区域深耕,过于分散,对管理能力要求比较高。公司一直有关注环渤海等区域,在天津也一直有发展,但大战略还是区域深耕。

5.怎么看商业地产上半年的复苏?公司全年的派息率是怎样的水平?

管理层指出整个行业看,中国中产规模在增加,消费升级也是个大话题,商家在跟着消费者在转变,如果商场能满足消费者的需求能做的很成功。互联网在一二线的发展开始放缓,商业地产核心还是要满足消费者需求。

管理层表示会维持在30%-35%的派息比例,会依据实际情况有所加减。

值得关注的是,业绩会上管理层指出永辉的坪效是普通商场的3倍,盒马鲜生坪效是4倍,消费额主要是互联网贡献,消费人群主要是80后90后,而宝龙地产也创立了创想实验室,探索新零售新商业。

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