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司法部一纸公文冲击炒房客和中介!(有房老人必看)
摘要:前段时间北京被爆690万元房产被以1000元价格卖掉的极端案例,使得司法部在8月14日痛下了一次狠手。而这一狠手,将对楼市的炒房客和中介产生带来冲击。7月29日南都报道,诈骗嫌疑人向有房产的老人推荐“以房养老”的高收益理财产品,建议老人将房子抵押后向贷款公司借款理财,却让老人在不知情的情况下签订了“委托书”,随后多方配合,私自将老人名下的房产以低价卖掉获利,导致房产“一夜之间”悄悄被网签,甚至有价值690万元的房产以1000元的价格卖掉。据介绍,目前北京地区因一广姓嫌疑人案立案的受害者超过30户,年龄在65...

前段时间北京被爆690万元房产被以1000元价格卖掉的极端案例,使得司法部在8月14日痛下了一次狠手。而这一狠手,将对楼市的炒房客和中介产生带来冲击。

7月29日南都报道,诈骗嫌疑人向有房产的老人推荐“以房养老”的高收益理财产品,建议老人将房子抵押后向贷款公司借款理财,却让老人在不知情的情况下签订了“委托书”,随后多方配合,私自将老人名下的房产以低价卖掉获利,导致房产“一夜之间”悄悄被网签,甚至有价值690万元的房产以1000元的价格卖掉。据介绍,目前北京地区因一广姓嫌疑人案立案的受害者超过30户,年龄在65到80多岁之间,每户的平均财产损失超过200万,总价值超过6000万元。

在上述案例中,按照法律规定,经过公证的合同是具有法律效力的,其中《借款合同》和《委托书》最为关键,相当于老人既借了款,又把房屋处置权交了出去。

但与此同时,《借款合同》和《委托书》其实是没有关系的,这两者是分别独立存在的法律关系,借款合同只是表明了老人向债权人借了款,但《委托书》则是另一种委托关系,有了这份《委托书》,不管老人在不在场以及是否同意,受托人都可以把房子卖掉。

而《公证法》中第二十七条第二款规定:“公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,并将告知内容记录存档。”

但在此案中,多位被骗老人几乎都在公证环节被有意隐瞒,合同内容不让老人看到,从而使得委托人能够全权处置老人房产。

在媒体披露北京市相关公证处涉嫌违规办理“以房养老”公证问题后,北京市司法局高度重视,按照司法部和北京市委政法委的要求,迅速组成工作专班,对涉事公证处和公证员执业行为开展核实、排查,并将在查清事实的基础上,依法依规作出严肃处理。

北京市司法局的调查尚在进行之中,但司法部立即放出了雷霆手段。8月14日,司法部网站公布了《关于公证执业“五不准”的通知》。

一是不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份,告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果,未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序,不得办理公证。申请人使用临时身份证,公证员未到公安部门核实的,不得受理公证申请。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请,应当由有经验的公证人员认真审核。

二是不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前,公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间(经人民银行、银监会、证监会、保监会,商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构除外)的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。

三是不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

四是不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时,应当严格审查申请人的真实意思表示,审查其与受托人是否具有亲属关系,不得办理名为委托实为担保,或者可能存在担保性质的委托公证。

五是不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务,不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流,不得只重程序合规而轻实体内容审查。对涉及敏感、重大权益事项的公证事项,除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外,还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实,全过程记录存档,必要时应当全程录音录像。公证员对“合理怀疑”的公证申请,应当及时提请公证机构进行会商研究,进一步核实有关情况,所需时间不计入法定办理期限。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。

司法部出台的“五不准”规定是一个补漏措施,无疑将更好保护产权人的权益。与此同时,“五不准”中三四条,将直接影响到房地产交易,尤其对炒房客异地买房以及借名买房以及卖房产生较大影响。

其中,影响最大的属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”以及“重大事项一次一委托”、“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”这些规定,这意味着无论买房卖房,如果需要委托代理,交易时间都将延长,楼市上房屋的整体周转时间也将加长。可以说,司法部“五不准”是从另一个角度,践行了“房住不炒”的要求。

如此一来,对中介来说,也是一个利空。

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