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楼市惊爆空前大招,深圳式棚改来了!
摘要:以迅雷不及掩耳之势,深圳空降“棚改大招”!8月9日,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。根据文件内容显示:深圳将“加快推广”政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。明确规定:棚改区改造的住宅部分,除搬迁安置房以外,全部用于人才住房和保障性住房。在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里,供应大量的保障性住房+人才性住房,并实现只租不售。此外,本次棚改的界定时间,由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。首先,这份文件对于整个国内市场而言,影响都是...

以迅雷不及掩耳之势,深圳空降“棚改大招”!

8月9日,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。

根据文件内容显示:深圳将“加快推广”政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。

明确规定:棚改区改造的住宅部分,除搬迁安置房以外,全部用于人才住房和保障性住房。

在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里,供应大量的保障性住房+人才性住房,并实现只租不售。

此外,本次棚改的界定时间,由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。

首先,这份文件对于整个国内市场而言,影响都是空前的。

本次文件最大的看点在于:政府主导+国企实施+公共住房,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成。换句话说:未来的住房市场,政府的管控将更加严谨。

最重要的是:棚改将以保障性住房+人才性住房为主。

参考《深圳市十三五住房建设规划》,深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房(含人才性住房),加上如今的棚改计划,深圳未来房屋供应量中,政府和国企控制的政策性住房、租赁住房,将至少超过一半。深圳也有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。

这对于国家目前倡导的“长效机制”,将具有积极的推动作用和示范作用,对于楼市的后半场,都具有划时代的意义。

棚改是对棚户区的改造,棚户区是指:使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危旧住宅、住宅区和城中村。

深圳快速发展的近四十年里,由于人口爆增,住房需求大,曾经创造三天造一层楼的“深圳速度”,存在房屋质量的问题,比如“鹿丹村”。以及特区独有“二线插花地”的“真空地带”,很多房屋甚至建造在铁丝网附近的山林地带,这些房屋的安全隐患巨大,管理混乱。

除此之外,深圳共有241个城市村+1009个老破小小区,这些都可能是未来棚改的主要对象,占据了深圳的住房市场半壁江山,将左右未来的住房市场。

深圳这次的棚改计划,对于城市竞争力也会有很大的提升。

本号曾多次提出,深圳发展空间很大,是一个以房选人的城市,走的路线也是精英化路线。未来棚改+城市更新释放的人才性住房,将成为深圳吸引人才、留住企业的重要筹码。另外这次的棚改修改了去年7月制定的界定时间,也将有效缓解深圳用地紧张的难题。

相对于城市更新,政府对于棚改区的态度比较强硬,主动权也掌握在政府手中。因为棚改区基本上都是违法建筑、以及安全隐患较大的房屋。文件提出:申请依法启动强制程序,主要分为:行政征收+行政处罚。

本次棚户区改造搬迁补偿安置将采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式。和城市更新、旧改的搬迁补偿相比,棚改区要低于两者,并且属于政府强制性征收,“钉子户”将会很难受。

但值得注意的是:棚改之后会有个比较突出的问题,就是大量的棚户区原住民将面临搬家的问题。深圳的棚改计划多为“只租不售”。

也就是说,购房需求可能会进一步扩大,另外这里的租房人群也将被迫转移。因此,短期内需求与供应难以对等,深圳的棚改也会影响到辖区内甚至其他片区的房价、租金。

最后总结:

1、此前一些试图博老破小旧改的投机分子,这次会得不偿失。另外,这对于购买小产权房的置业者来说,也具有警示作用,因为土地毕竟是国家的,危房等违法建筑纳入棚改并拆除改造,合情合理合法。

2、这次棚改对于商品房来说,却形成利好。因为城市更新范围更大,包括到了老破小和城中村,但现在来看,以后这些都将属于棚改范围。

这意味着:原来可交易买卖的商品房,主要供应链将会缩水,尤其是中心区,比如官方认定的保障性住房区域:南山+福田+罗湖,以及盐田,这些地方的商品房将更加稀缺,供应将更加紧张。同时也发出了一个信号:未来商品房真正的主战场在关外。

3、但相对来说,深圳将出现大量人才房、保障房,其中有一大部分还将集中在中心地带,在未来,深圳的核心区域也将以租赁为主。

此外,“深圳式棚改”即降低了住房成本,又减轻了一部分人购房的紧急需求,同时保持了深圳的核心竞争力和人口凝聚力,形成了“双赢局面”。

4、深圳市的棚改方式,将增加一部份改善型的住房需求:原棚户区居民获得补偿后,将购买新的住房。

目前该文件还不是正式版,但相信不久后会公示于众。并且,“深圳式棚改”将成为“公有制住房”打响的第一枪,未来可能会有更多的一、二线城市效仿实施,中国住房改革在加快,新的时代已经降临!

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