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工商银行柳阳:下半年银根收紧不变基准利率应不会上调
摘要:【乐居在博鳌】银根松紧侧面影响着大家的买房情绪。2017年从年初的9折优惠到如今的基准,再到利率上浮的消息传来。楼市愁云笼罩,购房热情再度被泼冷水。8月7日下午,中国工商银行投资银

【乐居在博鳌】银根松紧侧面影响着大家的买房情绪。2017年从年初的9折优惠到如今的基准,再到利率上浮的消息传来。楼市愁云笼罩,购房热情再度被泼冷水。8月7日下午,中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师、高级经济师柳阳接受2017博鳌直播间采访。

中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师、高级经济师柳阳

柳阳表示,下半年流动性趋势的大趋势肯定还是存在的。但预计年内不会上调基准利率。而政策收紧从去年已有苗头,大背景下中央针对近期包括房地产在内资产泡沫产生的担忧。今年以来,经济有所企稳,部分可能会回暖。但是,金融流动性相对去年上半年相对比较宽松的情况下,资产泡沫出现了相对的飙升,尤其是一线及热点城市。

在这种大背景之下,平稳经济中期的风险是非常必要的。包括银行在内也坚决执行中央金融防风险政策。所以资产货币收紧从去年就已经开始了,当然基准利率还没有上调,没有变化,还是处于相对的历史低位,市场利率一直在往上走,整个货币系统的流动性逐步趋紧。但金融要为实体经济服务的,不能说一下子把水闸关上。所以在控制的大背景下,我们还是会有意地调节一下。

随着需求在逐步回升,调控也是一种艺术。从央行系统来说,钱袋子在收紧,另外市场也有点自己吓唬自己,提前反应了,很多主观、客观因素造成市场流动性趋紧。

而相继的融资收紧,对中小房企资金链的影响方面。柳阳认为,从市场份额的变化和金融知识的角度来看,好的企业、好的地区,这是两条主要的市场线,肯定会有一些中小房企处于逃债的数据。如今在中国的房地产企业早有统计有8万家,如今已有10万家。在大背景之下,肯定会有整合,从数据来看,整个龙头房企的市场份额在不断增加。而未来,二线城市作为区域性中心,肯定是未来发展的重点。

房企转型肯定是大势所趋,但这个大势所趋是建立在我们每年大概很高销售量的基础上。从历史借鉴来说,传统的发展模式,不会无限地增长下去。

以下为论坛现场记者问答:

问:7月证监会提出加快推动一些REITs产品,包括PPP项目面世,这对于房企来说是融资的利好。但是从目前的市场反应来看,预期并不是太好。您觉得这背后是什么原因?

答:说白了就是REITs卖不上价,回报率低,那就没人买。除非做一些面子上的工程,但始终回报率低的话就没人买。回报率没解决,主要还是因为税收、租售比不合理各个方面。

问:关于资本市场如何看去地产化,随着房企的多元化转型,越来越多房企涉足小镇、产业地产、长租公寓等,这是房地产融资都有新的要求。您怎么看目前金融地产化的形势?

答:房企转型肯定是大势所趋,但这个大势所趋是建立在我们每年大概很高销售量的基础上。从历史借鉴来说,传统的发展模式,不会无限地增长下去。

现在市场没有那么大了,可能会面临资源整合的问题。一方面来说,现有的房地产市场要开拓新的领域,在整个国家经济转型大背景下,有些房企做了新的探索,这些探索我觉得还是不错的。

在探索的过程当中,可能还是面临很多问题。最根本的就是说汇率能不能盖得住,卖房子周转快,收益率能不能弄得过来。主要是自住持有经营型慢资产,对持有运营的能力要求比较高。另外,目前来看租售比不合理的情况下,持有运营的收益率没有那么高。

以特色小镇来说,在实际选择的过程中,如果能结合当地的产业,那就比较好。有些还是处于培育初期,作为银行相对就比较谨慎一点。也印证了另外一个说法,我们发挥了多层次的金融市场包括资本市场的建设。

说到金融地产化,针对当年流动性比较泛滥的时候,有些金融机构把不动产作为配置之一,包括现在的保险。保险可以持有商业地产,也专门根据等级的不同持有商业物业,所以涉及到资产配置的选择问题。对于银行来说,是不是要持有不动产,目前来说还没有这个打算。但是在国外尤其是美国,以资本市场为主,REITs会有一些税收方面的优惠,所以很多投行把不动产作为主要的发展方向。

至于金融地产化这个趋势到底怎么样,我觉得还是一个相互抉择的过程。目前来看,还处在一个相对初期的表现。金融到底要不要去投不动产,也还在探索。

问:目前来看,政府还是鼓励开发商去做一些资产管理项目,比如自持地块,这个应该还是未来的一个大方向。您预计在这方面政府会不会出台一些相关的配套政策?

答:我更希望有一些直接的措施,这样会更好。比如上海前一阵拍的两块地,地价很便宜,基本可以覆盖得住,银行再放一些贷款,一点问题都没有。

如果说前期比较贵的情况下,如果要做自持,我们可能不完全依托项目了,因为回款相对比较慢,三五十年,这么长时间。当然也不是不能做,但是纯商业化做得还非常少,那我们可能比较希望某个大房企做个兜底。

问:您觉得类似这种自持项目,多大的回报率和周期符合您的投资要求?

答:看具体项目。单纯从市场回报来看,时间肯定比较长。现在我们住房的回报率,有个2已经比较好了。当然项目不一样,最后也不一样。

问:最近内地开发商在海外包括香港很踊跃投资,中资在海外投资以前更多是在美国,但现在会慢慢回到亚洲市场,香港已经是一个内动投资的重点,未来可能会取代纽约成为境外投资的目的地,您怎么看?背后的原因是什么?

答:我个人还是看好未来的发展。整个市场的变化,因为境内限购的因素比较多,香港没有这么多直接的政策要求。另外今年以来美国可能表现得没有想象的那么好,当然从全球经济来说还算不错,所以也带动了一部分经济的回流,间接导致香港股市、楼市在内的资产上行。

问:有观点认为,现在二三线城市对投资者的吸引力在逐步增加,二三线城市的投资活跃度可能会越来越高。您作为投资方的角色,怎么看这个观点?是不是真的有这种现象呈现出来?

答:二线城市作为区域性中心,肯定是未来发展的重点。今年以来房地产整体来说一线的交易下去了,二线交易量也受到一定的抑制。今年成交比较活跃的主要是三四线城市和没怎么涨的二线。

未来的发展肯定就是从均衡的角度来说,因为北上广深是大家公认的寸土寸金的地方,整体说来未来的土地出让虽然有所增加,但可能也没有那么多。再加上整个宏观经济的布局,未来可能也会集中的区域性中心,包括东中西部。

问:未来还是会集中在都市圈?

答:对,未来肯定还是会集中在都市圈,都市圈也要讲究平衡的问题。很多政策一方面要顺应城市发展、人口集中的趋势,另外一个方面可能也要讲究平衡吧。大趋势下,我们也不可能把资源过度集中的某几个城市。中国的区域这么大,各地完全可以发展自己有特色的东西,包括东中西部未来的中心城市可以更多地关注,这也是银行信贷紧跟着国家政策投入的重点。

问:去年四季度以来针对房企的融资是趋紧的,但最近一两个月感觉有一点点变化,在海外融资方面,6月份的发债量达到了历史最高点,7月更高,发改委集中批复了这批海外债的发放。从境内的来看,比较招商地产的公司债也得到了批复,6月发行量达到了去年10月份以来的最高点。

您觉得现在房企融资数据上有一点点回暖的趋势,能说明政府的态度变化吗?有要放松的迹象吗?

答:我个人觉得大背景肯定还是要把握一下节奏,把握一下度。说到底,就是涨太高了,而且杠杆用得比较高,从房地产监管的角度来讲,这个肯定是要控制的。

当然也不是完全一棍子打死,金融要为实体经济服务的,实际上,你要做事情,我们还是要支持的,不能说一下子把水闸关上。所以在控制的大背景下,我们还是会有意地调节一下。过去我们也经历了很多,一放就乱,一控就死,在这个过程中大家都在学习,包括市场主体也好,监管机构也好,肯定会调节度的问题。

今年可以看到,市场有所企稳,三四线去库存效果还行。这种情况下做一些适当的调整,我觉得也是意料之中的。这个东西从来就没有说过要禁止。对于银行来说,“首付贷”这种是要明令禁止的,包括并购贷款,也是要收紧的。针对各个主体也是不一样的。有些银行可能上半年放的额度比较快,下半年就收一收。因为大背景要监管、控制。

问:可以理解为整体市场比较稳定的背景下,对房地产的融资稍微“放水”?

答:稍微和缓一下。整个政策调控也要和市场相匹配的,不能一下市场波动太大,也会有些各方面的考虑。

编辑:温巧平、梁争誉

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