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贷款攻略 股票 限购也重创了房产商!京城地产老大首开股份,靠卖子公司喘息
限购也重创了房产商!京城地产老大首开股份,靠卖子公司喘息
摘要:首开似乎也很难再创造 “一部首开史,半座北京城”的辉煌。北京区域的龙头房企首开股份[股评]在2017年上半年并不顺利,在预警利润大幅下跌后, 这家去年北京区域的销售冠军再发公告,转

首开似乎也很难再创造 “一部首开史,半座北京城”的辉煌。

北京区域的龙头房企首开股份[股评]在2017年上半年并不顺利,在预警利润大幅下跌后, 这家去年北京区域的销售冠军再发公告,转让旗下5家子公司的股权用以融资。

8月2日,首开股份发布公告,国金证券[股评]以60亿元的价格受让首开股份持有的首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权收益权。

而首开股份拟于标的股权收益权转让后的4年以内向国金证券回购标的的股权收益权,双方将签订《股权收益权转让协议》,值得注意的是回购条款为无条件、不可撤销条款。同时,北京首开集团为首开股份履行标的股权收益权回购义务提供流动性支持。

根据协议, 首开股份除了需要支付回购的基本价60亿元外,还需要支付6.45%的溢价。 而根据公告,交易的目的在于为首开经营增加资金。

这并不是首开第一次通过出让子公司股权来融资, 去年年底,首开就将其子公司深圳市祈年实业发展有限公司100%股权第二次挂牌出让 ,最终被万科以总价11.7亿元竞得,不过截止到今年上半年,这笔交易还未签署相关合同及付款,而预计的投资收益约为9.39亿元。

作为去年北京区域的销售冠军,又属于国有企业,首开竟然通过连续出售资产来获取经营资金,可见其目前承受着不小的资金压力,而较低的周转率或许是拖住首开的原因。

根据中诚信对首开的信用评级报告显示,2016年首开的存货周转率和总资产周转率均为0.19次,基本保持上年水平,同时由于公司在建项目体量较大,存货规模上升较快,因此存货周转率较低。

在现金流方面, 2016年,首开经营性现金流呈现大额净流出状态,为-85.10亿元。同期,公司投资性现金流净额为-4.41亿元, 同时在建、拟建项目规模较大,随着各项目的推进加之土地储备款的支付,首开仍面临一定的资金压力。

不过,首开的土地储备多在一二线城市,同时其债务结构以长期为主,而自有资金较为充足,2016年年末首开手持货币资金规模保持在总资产的10%以上,为268.57亿元,因此,尽管周转较慢,但首开并没有面临太大的财务风险。

值得注意的是首开的净利润, 尽管在2017年上半年,首开实现签约金额383.25亿元,同比上升19.96%,但其净利润却下降了近7成。

就在转让子公司股权公告发布的前3天,首开就发布了业绩预减的公告,2017年上半年,首开实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,预计减少66%左右。去年同期净利润为9.38亿元,也就是说, 300多亿的销售额仅实现3.19亿元的净利润。

尽管行业整体的利润在下降,但半年遭遇近7成降幅的情况并不多见。

首开方面将利润大幅下滑归结为不同报告期结算的产品结构不同,本期公司结算产品的毛利率低于去年同期,而且上半年公司投资收益大幅低于去年同期。

与近几年成倍增长的营业收入相比,首开的净利润一直不尽如人意。

2011年,首开股份净利润为18.77亿元,随后两年出现下滑,2014年净利润上涨至16.48亿元,2015年突破20亿元,但在市场火热的2016年,首开前三季度仅获得12.05亿元的净利润,同比下降22.41%。

受制于行业整体利润率下降自然是很难避免,但首开大量的合作项目也摊薄了其权益,而在首开重点布局的一二线城市土地价格持续攀升,同时这些城市基本上都受到限购与限价的双重调控,也对其净利润下滑产生影响。

另外,外界对首开大量发行永续债的质疑仍未消除,尽管2016年首开股份已偿还了40亿元永续债,但仍持有70亿元永续债贷款, 为此首开每年将支付4.14亿元利息,这部分利息也将影响其净利润, 而2016年末将永续债计入债务之后首开的资产负债率达到83.77%。

在房地产行业即将进入的“白银时代”,千亿规模似乎成为企业进入新时代的敲门砖,而北京的几家老牌房企似乎显得有些缓慢,2017年首开股份的销售目标为615亿元,首创的目标为500亿元,远洋的目标为600亿元,这些“没落贵族”在第二集团中将面临比第一集团更为惨烈的竞争。

在规模无法与第一集团一较高低之时,这三家企业不约而同走上了转型的道路,首开除了全国化布局与出海战略外,还涉足创新空间与养老产业,首创早在2012年就推出“住宅+X”战略,X包括了奥特莱斯、旅游、教育、养老等各类产业,2014年,首创又转型互联网,而远洋集团也在商业、办公、养老、健康、金融等领域进行探索转型。

转型任重道远,这些领域也随处可见房企巨头的身影, 虽然仍能保持稳定的业绩增长,不过首开似乎也很难再创造“一部首开史,半座北京城”的辉煌了。

来源:界面

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