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贷款攻略 理财技巧 租房or买房哪个更划算?算一下就知道了
租房or买房哪个更划算?算一下就知道了
摘要:本文系融360专栏作者“伪女权的全职妈妈”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。关于租房划算还是买房划算,几乎所有人都会一致认为:买房划算。私家车是一买下来就贬值,才用两、三年就贬值一半,买车自用肯定越来越亏、还不如租车。但房子不同,房子住上几年再卖出,还能赚回原来的买入价。如果是一线城市、成熟地段的房子,这个“买房比租房划算”的猜想基本是正确的。但是在楼市前景不明朗,或者是普通小城市,“租还是买”这是一个值得用Excel计算的问题。我的朋友小A,工作几年有点积蓄,想改善...

本文系融360专栏作者“伪女权的全职妈妈”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

关于租房划算还是买房划算,几乎所有人都会一致认为:买房划算。

私家车是一买下来就贬值,才用两、三年就贬值一半,买车自用肯定越来越亏、还不如租车。但房子不同,房子住上几年再卖出,还能赚回原来的买入价。

如果是一线城市、成熟地段的房子,这个“买房比租房划算”的猜想基本是正确的。但是在楼市前景不明朗,或者是普通小城市,“租还是买”这是一个值得用Excel计算的问题。

我的朋友小A,工作几年有点积蓄,想改善住房、又想获得投资收益。她所在的小城市中心区有一公寓楼盘,一房一厅常年租金维持在2000元,非常受市场欢迎。小A想长租这个楼盘公寓,恰好遇到某业主放盘、要价45万元。小A盘算,如果她买下公寓自住,按七成按揭贷款,月供还比租金少,居住3年后以原价卖出,说不定还更划算呢。

小A咨询房地产中介,买公寓需一次性支付16.5万元,每个月支付约1700元、比租金还要少。

小A打算自住3年后卖出。她想知道,如果以原价45万元卖出,扣除房贷还有多少钱落袋。

借用Excel表格,算一算供楼3年后还剩多少贷款。

等额本息供房3年,还剩30万贷款本金。

如果小A以原价卖出公寓,那么得到的钱扣除剩余贷款及月供,最后才是所得的钱。

之前《用Excel学理财》系列课讲到,比较两种方式/项目的投资价值,只需列出现金流表格,算一算IRR就知道。用这种方法,帮助小A算一算,租房还是买房哪个投资收益更高。

上图隐藏了第6至31月的现金流数据,实际Excel表格里是有这些数据的。

列出这么多数据,关键是要得到“买房—租房”的差异现金流由此算出“跟租房相比买房的投资收益率”。

小A买房的收益率还小于0,意味着买房收益不能覆盖租房租金。

但中介提醒小A,该公寓受市场追捧,预计2、3年后卖出有一定涨幅。

假设小A希望买房这笔投资要达到5%回报率。用“单变量求解”,以公寓卖出价为变量,达到年收益率(D55格)为5%(实际算出来是4.99%)。要达到这个回报率,公寓卖出价需达到47.8万元,较买入时净增长2.7万元。

小A心想,如果不买房,手头上这笔钱可投资其他理财产品,说不定有更高收益率。像小A这样买房自住然后转卖的,投资收益率高低在于公寓未来的售价。

下面用Excel列表,展示小A买房投资的收益率跟公寓卖出价的关系。

一大笔钱投资买房,最低限度要跑赢普通理财产品的收益率(目前平均水平在5%至8%)。对照上表,小A这套房卖出时至少要涨价10%,才能获得像样的收益。

关于租还是买的理财决策,在生活中会经常遇到,比如添置私家车、昂贵设备等。

比如小李想添置私家车,预计3年左右就会喜新厌旧。小李面前有两套方案:(1)参与银行车贷,七成按揭、3年还清,还清贷款时将私家车卖给二手车行;(2)参与车行4年期“以租代购”计划,按时缴纳高昂月租共3年,第4年将私家车的所有权转让给车行、以抵扣最后一年的月租;小李租车还是买车划算,这个问题作为本课作业,留待大家思考。

总 结:

在“租还是买”的问题上,可用内部收益率法来作出决策。另一种方法是使用净现值,但需要知道贴现率。

利用两者的差异现金流,来比较内部收益率的孰高孰低。

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