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贷款攻略 综合 曹志东:协信“解牛”
曹志东:协信“解牛”
摘要:(图片来源:全景视觉)经济观察网 实习记者 姚瑾玲6月13日,在经济观察报举办的第十四届中国蓝筹地产年会上,协信控股集团常务副总裁曹志东发表演讲,将协信近一年多来的实践探索进行

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 实习记者 姚瑾玲6月13日,在经济观察报举办的第十四届中国蓝筹地产年会上,协信控股集团常务副总裁曹志东发表演讲,将协信近一年多来的实践探索进行了详细的阐述。

曹志东称,对物理空间的运营管理的能力是协信的看家本领,但专注于做运营型的企业,也造成了协信没有获得住宅地产方面的巨大溢价和利润。然而协信不会放弃做运营型企业的初心,并且在积极思考公司的升级和转型。曹志东把协信的思考和实践探索总结成“中型地产公司转型升级的四个问题”。

以下为曹志东关于“四个问题”的演讲实录:

第一个问题:什么是地产公司的市值最大化的状态?

对我们来说,这个问题的答案就是所谓的解构和降维。很多地产公司有上下游产业链的公司,物业管理基本是标配。轻资产运营型的公司,上市之后整体的价值比资源型、开发型的公司来得大很多,而且增长的潜力更大,所以

协信得到了一个结论,就是一头牛要分开卖,比整体卖一头牛要来得价值高很多。

所谓的解构,把一个综合性的企业分解成资源型的股份和能力型的股份。降维就是追求价值,而不只是追求规模。要从行业或者是资本来评估这个价值,即从所谓的技术和出发点去入手。对我们来说价值最大化的问题,就是把公司解构,协信在未来的地产业当中,稍微有点创举的产业地产、商业地产、物业服务、商业管理、小镇、教育平台全部进行了拆分,这个拆分的过程当中,分别跟不同的资源方进行合作,合作的过程当中,部分还付出了控股权的代价。

第二个问题:如何在开发建设后营造对物理空间的运营管理的真正能力?

除了住宅地产之外,其他的物业形态都会面对一个问题,就是开发营造成物理空间之后,怎么样去真正的形成所谓的运营管理的能力。我们在地产版块的实践当中,通过拆分之后获取了业内的龙头企业的投资,应该是在两个月之前真正地实施了这项交易,就是协信的地产版块引进了绿地集团作为40%的并列第一大股东。

从表象来看,绿地是规模比较大的公司,拥有大量的物业存量,看重的主要是我们的运营管理,特别是对商业、购物中心业态的运营管理能力和积累,当然还有他战略拓展的意图。协信从23年前积累的这些基因、团队与经验,真正地来做运营管理的能力是怎么样真正的变成公司的核心竞争力的,用比较互联网化的说法,我们非常关注和聚焦内容和用户。产业地产或者商业地产的项目,建成之后招商,这个动作应该说只要需要谁都做得出来。真正的聚焦内容,或者是长期的建设不是谁都能够做到的。

我们在产业地产的发展当中和清华启迪做了开发项目,开发业务的合并之后又参股了启迪控股,参与组建了机器人产业和汽车产业的一些实体。这些实体最大的特征是我们做了一些小股权的投资,同时这些产业是产业链,周边产业会比较丰富,这些产业用人比较多,用房比较厉害,我们的产业地产由此而形成了我们有很大影响力和吸引力真正的产业,能够在我们的物理空间进行孵化和运作,聚焦到股权投资的方式聚焦这些内容,就是产生了地产方面的内容。投资都是投人嘛,投的这些产业都是具体的人格化的东西。

我们同时在商业地产当中非常关注现代所谓的B2B2C的运作模式,从开发商的角度来看,营建的物理空间有一部分的安排不仅仅是给租户,还有租户服务的对象,同时还安排了一部分投资对中间的B——就是租户方面也进行了很多的小型的股权投资,比如投资了众筹平台,号称一千家创业型的众筹型的小微企业,正好都是我们商业地产的用户。同时有另外的股权投资,一次性的控制一些网红店这样的业态。我们认为这些企业在不久的将来,是我们的商业物业物理空间的最强大的或者是最多的使用者。同时,更能够负担比较高的且能够持续增长的租金要求。

第三个问题:中型的地产公司如何在负债端实现持久可控和最大化?

我们的解决方案是营造闭环和持续创新。所谓的营造闭环是协信控股用少买了一两块地的钱,在前一年半的时间内做了两个控股,三个40%以上参股的金融牌照,目前我们没有能力获得四大的牌照,也不大去关注像小贷,担保,保理,租赁六小类的牌照,这是跟地产来说是杯水车薪。我们做的是创新型的金融牌照,跟著名的金融机构合作的牌照有着比较大的影响力,比如金融资产交易所就是与平安集团进行合作,占有40%的股权。

原始的意图是让我们自己融资比较方便一些,产业地产、商业地产重资产比较多,投资的时候需要多运用外部的钱,用自己的钱越少越好,形成持有性的物业,最好能够快速的变现,但不是分割变现,而是一次性的变现,这时候就需要地产基金的配合,或者是持久的地产股权的钱来接棒,这都需要一些创新型的金融牌照,或者有投行能力的金融牌照进行操作,我们拿五个牌照的原始目标可能是有一点点为自己服务方便些,没有想到金融行业发展比较快,这个公司本身就具有市场经营生存和发展的能力,做好了业务也是很赚钱的,就使我们坚定了信心,近一年来还会有更加多的金融行业布局。

第四个问题:如何在资产端实现快速、可控和放大效应?

所谓的资产端就是项目,地产行业都是看项目、土地得来的资产,对我们来说就是快速可控的获取项目。对投资拓展的项目重要的是能不能实现放大效应,我们的回答是只有股权方面多着眼一些,并购方面多做一些。并购是获取新项目的办法,目前存在的上市公司对大家来说是很好的机会,市值一般都是低于所谓资产评估的价值。

市场上有大量的并购机会,也有大量的公司想退出的可能性,对我们来说这是可控的机会。协信因为还不是一个整体的上市公司,也不具有时间比较长的上市平台,我们还是希望通过股权投资和并购的模式来进行资产的放大收益。大家知道我们跟启迪、绿地的合作,这是我们走向上市的过程当中类上市的过程,我们引进了绿地作为战略股东,获取了股权转让,增资的资金资源,这个数字不比这个公司去香港上市,发行10%-20%的市场化的发股获取的钱少。从这个意义来说我们预料到行业内的股权投资、并购会越来越多,例如阳光城的土地储备速度非常快,就是大量动作并购来的。

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