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贷款攻略 综合 商办惨了?这样玩可以赚四个阶段的钱,让租金翻一番售价上涨50%!
商办惨了?这样玩可以赚四个阶段的钱,让租金翻一番售价上涨50%!
摘要:其次,找到了收购的窗口期。当时一线城市也频繁面临调控,楼市处于观望状态,是收购的一个窗口期,抢在这个时候收购可能就是成功抄底了,未来增值空间非常大。此次交易物业面积约2.6万

其次,找到了收购的窗口期。当时一线城市也频繁面临调控,楼市处于观望状态,是收购的一个窗口期,抢在这个时候收购可能就是成功抄底了,未来增值空间非常大。此次交易物业面积约2.6万平米,交易金额7.9亿元,收购价格为每平米3万多元,这一收购价格是较低的。

➋找资产:自下而上和自上而下

投资首先要解决的问题是怎么找到合适的资产。高和寻找资产主要有2种方式,一个是自下而上,一个是自上而下。

自下而上就是从所处的环境中,凭借原有能力顺势而为,去寻找机会。这里边要求很多的能力:一个是谈判水平,一个是风险把握,因为每次谈判、每个条款的讨论都是风险定价的过程,这很考验团队的谈判能力、评估能力,还有操盘的能力。

自上而下是指投资一定要站在行业整合的角度来看,把这个蓝图最好的版本拼起来,拼成一个最美的图案,这个能力有可能是你自己的,也有可能是外来的。基金的好处就是开放性比较高,比如高和也跟别人合作。高和发现很多二线城市的家居Mall没有任何流动性,于是与红星美凯龙合作,通过基金合作购买,将证券化和并购的能力组合起来,在赚经营费用之外还有一部分物业升值的收益。这个过程中,之所以能够打动红星,一方面靠信任和专业能力,另一方面是与红星战略的契合。

➌设杠杆:实现“小马拉大车”收购

找到优质物业后,如何用尽可能少的资金做成大生意,是需要解决的第二个关键问题。一般来说,直接收购物业涉及到天量资金,靠自有资金很难撬动。高和收购中华企业大厦就是一个经典案例,高和与国开行形成联合体,通过设计好交易结构,实现“小马拉大车”高杠杆收购。该项目很巧妙地运用了两层杠杆:

第一层杠杆,在信托计划层面,国开金融和高和资本通过指定投资者认购一般级信托单位的方式,高和资本以其控制的天津畅和为平台,国开行旗下的国开金融以其控制的国开元融为平台,设立合资“元融畅和”作为基金管理人,然后双方指定相关方作为信托计划的一般及委托人(实际承担劣后责任)向信托计划出资,以1:2的比例募集信托计划优先级出资。

第二层杠杆,在交易层面,国开行以约1:1的比例为上海高开锦匹配并购贷款。信托计划设立后,元融畅和作为GP与信托计划作为LP共同设立基金,然后国开行以上海高开锦自有资金约1:1的比例向上海高开锦发放并购贷款再次加杠杆。

在该项目中,高和资本通过与国开行系统的紧密配合,顺利地匹配了三类不同风险偏好的资金:一个是来自机构和高净值个人的高风险高回报的股本,二是来自信托公司的中等风险的夹层基金,三是稳健的银行贷款,以较小的代价实现了收购目的,较好地利用了金融杠杆工具。

2、资管+经营:价值最大化,提升投资收益率

有人说高和最核心的能力,或者重要的发力点还是在前端的投资和后端的证券化,周以升认为外部有误解,高和真正花精力的是中间那段,就是资管和运营。

➊资管是大脑,运营是四肢

资管和运营是两个概念,运营是经营指标,比如今年预算是多少,租金要到多少,然后把它租完。但是资管是站在资本的角度来考虑,要测算租金的动态变化,还有工期、成本、形象以及退出的可能性,要搞清楚接下来应该往哪个方向走。资管是一个很细腻的过程,是一个综合决策,直接关乎承接的投资收益率能不能实现,它就像一个大脑,运营是它的手臂和四肢。

收购的时候一般由并购团队去做,并购的时候需要设定租金水平,但是最终是由经营团队来执行,为了保证指标的完成度,两个团队之间会产生扯皮,非常难处理。这就需要靠资管解决,需要有一个人在投资、运营的各个环节来决定能做什么事情,在高和里面苏鑫的核心角色之一就是资管,周以升主抓投资,另外还有非常资深的运营合伙人,这样才能让模型真正落地。

➋定位要准确,找到最能掏钱的人

高和刚开始买中华企业大厦的时候,旁边楼的租金水平都在4元左右的水平,但通过运营,中华企业大厦现在的租金有7.5元以上。运营、出租、招商、销售等等缓解都对收益率有影响,关键是要把定位先定好,要知道面对的是什么样的客群。周以升说:“运营不是单纯说每天通过销售把价格做得多高,你要把这个体系建立起来,利用好强大的销售文化,且前有精准定位,中有产品力道。”

➌资产精装修,实现投资收益最大化

在做商业地产的过程中,高和资本发现小业主的利益取向不一样引起恶性竞争,导致租客良莠不齐、资产贬值,商铺空置率较高,进而导致资产价值整体贬值,这也是高和资本提出“资产精装修”理念的原因。简单来讲,资产精装修就是通过一系列的管控措施,帮助新业主培养稳定的租户,尤其是大品牌租户,他们对租客品质和整体租金能起推动作用。

那如何在大品牌与小租户的利益之间达到动态平衡?

资产精装修理念有四个关键点:第一,投资人在购买产品后,高和资本与其签署资产管理协议,约定规则,然后由高和资本委托招商公司统一招商,统一出租,统一报价;第二,设置准入门槛,拒绝小散客;第三,引进物业公司;第四,为投资人提供流动性安排。

以高和资本收购上海中华企业大厦为例,高和收购完成后对其进行大规模升级改造和业态调整,使其达到国内甲级写字楼的标准并重命名为高和大厦,重新进行销售和招租:

第一步,提升楼宇硬件环境。高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造,所有硬件设施均为符合最新标准的配置。此次改造部位主要有:

●室内大堂、电梯厅、其他楼层过道展开精装。

●电梯内控及外呼按钮将更新,4台电梯将调整为两台高区,两台低区。

●玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙。

●卫生间整层投资客户按照一个精装考虑,散售楼层按室内精装卫生间交付。对于散售楼层,交房时可以把01-03户和06-08户的走廊隔墙外移,以增大这两户使用面积,把“回”形变成“工”字形走廊。

●室外景观园林和咖啡厅。

第二步,产品定位和业态调整。高和敏锐的察觉到了所在区域写字楼的空档,将大厦改造成南京西路最好的国内甲级写字楼,弥补了该定位的空白,出租给周边金五星等国际超甲级写字楼提供服务的下游或关联公司,从而成为高水准的现代服务业大厦。

第三步,改善运营和服务,通过资产精装修提升租金。先是更改物业管理单位,引进第一太平戴维斯作为物业顾问,然后实行资产精装修模式,主要有以下五点具体原则:

通过“资产精装修”对旧楼进行改造,静安高和大厦的租金从4.0元/平米/天一跃升至7.5元/平米/天,被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

3、证券化:以类REITs或者REITs方式退出,以CMBS作为融资工具

链条最后一个关键环节就是证券化。CMBS是一项融资工具,而类REITs是基金阶段性的退出工具,并最终通向公募REITs。

➊融资工具:CMBS

CMBS是成熟市场商业物业融资的重要工具,以美国为例,CMBS占商业物业融资总额的20%以上,而且也是商业物业融资成本的基准。高和资本过去两年中积极推进CMBS在中国的落地,终于在2016年8月牵头国内第一单交易所CMBS“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”,40亿元,融资成本为3.3%,创造历史记录。也同时推开了市场的大门。高和资本也在积极推进“脱离主体信用的CMBS”,预计最近也会有新的进展。

CMBS作为一项直接融资工具,将会降低商业物业的融资效率和融资成本,实际上为私募基金等权益型投资人提供低成本的杠杆。而好用的杠杆是REITs出现的重要前提。

➋退出机制:做类REITs或者REITs

对于存量物业改造来说,一个重要的制约因素就是资金来源及退出。对于物业如何变现的问题,目前行业一般有两个处理方式:

第一个是整体转让或散售。对于存量物业改造来说,一个重要的制约因素就是资金来源及退出,中国的资本市场还不成熟,大买家数量有限,而高和基金的存续期一般在4年左右,所以多数无法资产证券化的物业项目只能退而求次将楼宇散售。高和收购中华企业大厦就是采取散售退出的方式,与高和资本当初的收购均价32114元/平米相比,中华企业大厦对外散售的均价已经到了5万多,上涨幅度超过了55%。

第二个是类REITs等证券化模式。高和最近将会牵头一单类REITs的落地,将会探索出并购基金与类REITs的紧密结合,作为退出通道。在此之前,高和也做了多元化的退出尝试,高和在2014年甚至将商业物业与互联网金融结合,与阿里巴巴合作把高和蓝峰大厦的几层楼结合在一起变成一个所谓的私募REITs。面对中国证券化的现状,在高层的支持和业内的推动下,周以升相信REITs曙光在前。

高和资本执行合伙人周以升(左)和刘策(右)

➌盘活存量的逻辑:CMBS与类REITs构造行业生态

CMBS,特别是不依赖主体信用的无追索权的CMBS的发展将会使商业物业的融资效率大大提高,融资成本进一步下降,有望实现业主持有物业的“正杠杆”。通过持有物业的“正杠杆”,才能够吸引权益类资本的进入商业物业投资市场,这是REITs产生的前提。同时,由于债项工具的低利率实际上也将大量机构资金从债项投资挤入权益类资本,使REITs从估值角度具有了普遍复制的意义和可能性。最终才能使商业物业真正能够实现从“僵化的孤岛”走向“星辰大海”,获得可观的流动性。

上述“债项-股本”小生态系统的形成,将会整合和孵化更多的运营公司和过硬的运营能力,最终使得“债项-股本-运营管理-资产管理”大生态的形成,这个生态的形成,将会使盘活存量成为可能,也成为必然。

值得注意的是,权益型投资人的形成不是等待的结果,而是一个持续艰苦的推动、教育、磨合的过程。需要业内领先的资产管理人通过一单一单产品,借助其专业能力和品牌推动,逐步使投资人建立信心,并最终引导他们大规模进行配置。只有穿过寒冬,才能迎来春天,你总不能一味等待。

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