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贷款攻略 外汇 香港“精武门”资本对决日本“武士道”财团之日本房地产市场!
香港“精武门”资本对决日本“武士道”财团之日本房地产市场!
摘要:90年代,日本的房地产泡沫破裂后,政府和市场对于市场恶化程度的过度乐观,而政府受制于各方压力,很难直接向民间银行注资。解决房地产不良债权的机构工作进展缓慢,问题加深。97年包括

90年代,日本的房地产泡沫破裂后,政府和市场对于市场恶化程度的过度乐观,而政府受制于各方压力,很难直接向民间银行注资。解决房地产不良债权的机构工作进展缓慢,问题加深。

97年包括美国、香港等资本嗅到了猎物的气味,各方都看到了日本经济触底的征兆。看懂了市场,又有经验和资金,可以低价买来的资产,重组后可以高价卖出。这么好的生意,先下手为强啊!

今天日子主要讲,港资如何在日本市场上进退自如,啃食猎物。港资主角是Pacific Century(盈科亚洲拓展),其创始人为李嘉诚的二儿子素有小超人之称的李泽楷。

1993年,在李泽楷的指挥下,通过盈科控股公司成功收购在新加坡上市的海裕亚洲公司。1994年盈科控股借壳上市,之后,盈科更名为盈科拓展集团,主营地产、保险等业务。盈科拓展集团旗下公司三家公司,分别是在香港上市的盈科保险公司、盈科数码动力有限公司(简称盈动)和在新加坡上市的盈科亚洲拓展有限公司。

一、双方交战背景日本国有铁道公司(下称国铁)由于常年赤字,从1987年政府决定开始民营化,拆分为JR东日本、JR西日本等。为了清算国铁道高达28兆日元债务,国铁清算事业团于87年成立,从97年2月开始拍卖国铁的土地。

图中示意将国铁拆分为6个公司大家所熟知的品川、新桥和东京站的商业地产,都是那时,房地产商从国铁拍来的土地上开发而成。国铁拥有的土地,大都是靠近车站,在东京和大阪加起来共计30万平米。这些优质土地的卖出,引发了金融危机后日本房地产市场一场高潮。由于金融危机的折腾,很多内力大伤的房地产公司,相互结成同盟,来参与竞标,如同一个个武士团。另一方面,善于玩房资产的香港资本,也带着庞大资金登场。

二、惜败汐留1997年2月,汐留地区拍卖。拍卖竞争激烈的双方分别为日本的电通集团和香港的Pacific Century。

当时日本电通集团,办公楼分散于东京各处,不仅每年要花掉50亿日元的租金,而且耗费20亿日元的交通费,集中办公室来降低开销是常年心愿。在通过建筑承包商大林组带来的消息后,电通了解到港资的来势汹汹,他们上调了报价。而Pacific Century原本和三井不动产结成了竞拍同盟,然而97年1月,Pacific Century突然脱离且单独竞拍,各种原因不得而知。当然最后日本电通集团以3,722日元——超过市场预估的3,000亿日元多达24%——的价格拍中!而Pacific Century以20亿日元的微弱优势,香港资本输了一局。

三、八重洲惊震日本微弱的优势战败汐留,又怎能甘心呢?距离第一次汐留拍卖仅1个月,Pacific Century,以高价中标东京站东片的八重洲地块,震惊日本。

之后这个地块上,诞生了Pacific Century Place Marunouchi,入驻有四季酒店、德勤等。在更远的未来,这个楼的交易更是日本房地产市场上浓墨重彩的一笔。东京站东侧的八重洲地区,其商业价值历来被视为逊色于东京站西侧的丸之内地区。此次竞拍,出价第二的是,在该地区有大量资产的东京建物和西松建设所结合的同盟(800亿日元)。其余的4家竞拍公司的价格都远低于这两家。Pacific Century以868亿日元(合人民币52亿)的超高价,每平米1,788万日元(合人民币107万)。而竞拍前,市场各方的预估仅为450~600亿日元,中标价偏离了快1倍。花了这么大价钱,Pacific Century后悔吗?别急,我们一起看完决战。

四、决战丸之内北口丸之内北口,一部分是日本生命的本部大楼,一部分是OAZO商业复合体。东京站附近工作的中国人的午饭去处之一。

丸之内地区不仅地理位置重要,而且作为当时的日本国有铁道公司的总部大楼,见证了日本铁路事业的发展,有特殊的历史意义。而且,这个地块,原本是三菱地所于1906年,卖给日本国有铁道公司的。所以,三菱地所——作为在东京站西侧的大地主——为了自己公司的发展,为了日本房地产公司的面子,对这个地块是势在必得。但是,Pacific Century又出现了,还带着“惊喜”——为了竞拍,他缴纳了150亿日元的保证金。因为此次竞拍,要求参与者事前要提交投标价格5%作为保证金。保证金150亿日元,意味着投标价3,000亿日元(合人民币180亿)!而之前,三菱地所和日本生命结成的同盟,给出的估值为1,835亿日元(含人民币110亿)。这怎么成,大和魂怎么能在自己的地盘上输给歪果任呢!据说,三菱地所的投标同盟,在最后一天的上午上调了投标价。98年2月10日,中标结果公布——三菱地所和日本生命同盟,以3,008亿日元(合人民币180亿日元)如愿中标。但是,大家都更关注的是,Pacific Century究竟给了多少呢?往下看。第二位,保险公司明治生命,出价1,908亿日元。第三位,新加坡政府投资公司GIC,出价972亿日元。等等,说好的Pacific Century?第四位,Pacific Century,出价800亿日元。说好的3,000亿日元,最后就只有800亿日元?!事到如今,大家才明白,事前故意放出风声,说自己要高价竞拍,引诱竞争对手一狠心出高价,这原来是Pacific Century的技俩。这么一来,不仅把1年前,花大价钱购买的东京站东片八重洲土地的价格合理化,而且还拉升了整个地区的价值。在香港地产江湖中,尔虞我诈、摸爬滚打而来的经验教训,在日本市场来了个完美运用。

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