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贷款攻略 购房贷款 公积金贷款 公积金贷款买房是否依然“吃香”?
公积金贷款买房是否依然“吃香”?
摘要:日前,随着限购新政落地,新公积金政策也相应出台,政策规定非本地户口申请公积金贷款,其公积金连缴年限由6个月升至2年,并且首套房首付比例从20%调高至30%,与商贷看齐。除了公积金政策,新政所涉及的差别化信贷政策也对贷款申请人进行了进一步细化,例如无房有贷者、有房无贷者首付分别提至40%和50%,非普通住宅则首付提至70%。为此,在现行政策下,各类人群以不同的贷款方式的首付和利息大为不同。合富房地产交易中心经理梁永德表示,无论哪一种贷款方式都各有优缺点,购房者需根据自己的实际情况进行选择。目前广州公积金贷款的...

日前,随着限购新政落地,新公积金政策也相应出台,政策规定非本地户口申请公积金贷款,其公积金连缴年限由6个月升至2年,并且首套房首付比例从20%调高至30%,与商贷看齐。除了公积金政策,新政所涉及的差别化信贷政策也对贷款申请人进行了进一步细化,例如无房有贷者、有房无贷者首付分别提至40%和50%,非普通住宅则首付提至70%。为此,在现行政策下,各类人群以不同的贷款方式的首付和利息大为不同。

合富房地产交易中心经理梁永德表示,无论哪一种贷款方式都各有优缺点,购房者需根据自己的实际情况进行选择。目前广州公积金贷款的贷款额度,一个人最高是60万元,夫妻双方最高为100万元,对绝大部分购房者来说,如果是贷款超过100万元以上,单纯靠公积金贷款是不能覆盖所需的全部贷款额度的。

首次置业买家:

公积金贷款 利息能省一半

广州的王女士在一家大型国企上班,月收入超过9000元,公积金缴存8万。工作了多年目前手头有30万积蓄,准备在番禺买套房子。综合考量了价格和交通规划等因素,王女士在朋友的推荐下看中了祈福新村倚云居一套80多平的两房单位,总房款需要160万,父母也愿意支持30万。根据现在的资金条件,全款买房显然有些力不从心。如果考虑贷款买房,一方面公积金贷款放款时间久,担心看好的房子被卖了;并且公积金和商贷如何选择,自己的经济能力能否负担得起的问题令王女士一筹莫展。

王女士可用资金60万元做首付,剩下100万房款可以结合自身经济情况,选择合理的贷款方式。房天下广州二手房高级分析师李超分析称,王女士工作较稳定,且公积金余额充足,建议使用公积金贷款:

王女士公积金缴存余额已有8万,按公积金可贷额度计算公式(贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数),可贷额度已超过最高限额,所以王女士可以申请到最高60万公积金贷款,按最长贷款期限20年计算,公积金贷款部分的月供为3400元;剩下40万可以选择商业贷款,按最长贷款期限30年计算,商业贷款部分月供约2100元;所以全部月供合共5500元左右。以王女士9000元的月收入,如果其余生活开支项不大,还是可以接受的。

相比之下,如果使用纯商业贷款,按30年贷款年限贷款100万元算,月供共5300元。虽然如此算来,“公积金+商贷”形式比纯商贷月供多出200元,但是由于公积金部分还款年限是20年,20年后只需还商贷部分的2100元/月。

李超建议:在目前资金条件允许的情况下,以每月多一点月供缩短还款年限,是节省利息的有效方式。王女士以纯商业贷款30年需支付利息款达91万,如果使用“公积金+商贷”20年则支付利息款45万元,可省下一半的利息款。

无房有贷买家:

贷款80万 新政后利息多付3~5万

刘先生一家早年在黄埔金碧世纪花园买了一套房,房子总价180万,使用商业贷款100万,还款期限20年。目前夫妻双方工作和月收入都比较稳定,两人月收入加起来近2万元,多年攒下近60万元;夫妻双方单位同时享有住房公积金福利,两人公积金账户余额有14万。目前所住的黄埔这套房子近年也升值不少,目前总价近250万。有了小孩后,考虑到给小孩提供优质教育环境,也考虑到自己上班方便,刘生打算再往市中心挪一挪。目前看中了龙洞一套南向两房,总价270万,距离6号线植物园地铁口和上班地点都很近,并且有省一级龙洞小学学位,刘先生打算以“卖一买一”的形式尽快入手这套天河区的房子。但是由于新政以后,对有未结清房贷记录的情况,首付比例和贷款利率均大幅提高,如何选择贷款方式才能降低利息成本使刘先生倍感困惑。

李超分析,像刘先生这样的三口之家,夫妻双方都有住房公积金,收入也相对稳定,由于是“卖一买一”,购买一套200-300万价位的房子,若合理选择贷款方式,并不会加重太多经济负担。按最新的限贷政策,刘先生一家属于“无房有贷款记录”,如果用商业贷款,首付提至70%,利率上浮10%,270万的房款首付不得低于189万。李超为刘先生算了一笔账:

五年内刘先生一家共还房款加利息39万,未还清贷款本金加利息共计118万,房子如今售价250万,刘先生卖房后可支配的房款是房产现售价(250万)除去未清还房款(118万)的部分,即132万;再加上王先生一家五年来积攒的60万可支配现金,共计192万,足以用来支付二套房首付;剩下78万则可申请贷款。如果选择公积金贷款,按账户余额计算,虽然已满足最高可贷额度100万,但由于是无房有贷买房,按现行政策,家庭有1笔未结清住房贷款记录的,申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%,贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。因此,除去首付下限189万,公积金最多可贷到81万。如果以公积金1.1倍利率,按需贷款78万,期限20年计算,月供4555元;如果使用纯商贷,以1.1倍利率,期限30年计算,月供4375元。

通过新旧限贷政策对比,不难看出刘先生一家比新政前需要多支付首付款108万,公积金20年贷款多支付利息额31606元,商贷20年贷款多支付利息额51000元。

业内人士建议,以刘先生一家目前的经济条件,4千多月供并不会造成经济负担,选择公积金贷款方式有助于节省利息成本。

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