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贷款攻略 理财技巧 开发搞出80亿的烂尾楼,被预售的购房者该找谁哭诉?
开发搞出80亿的烂尾楼,被预售的购房者该找谁哭诉?
摘要:本文系融360专栏作者“花卷财团”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。近两年的中国房价,一线城市快速升温,抢房大军涌现,二线城市热火燃起,部分城市带领新一轮房价上涨,“地王”现象频现,不断炒高地价记录。一面是地价逐渐超过房价,另一面是为了平衡成本,房价追赶并反超地价。当面粉贵于面包后,面包又不得不重新提价。这样一个死循环,最终受伤的还是那些普普通通的购房者。当然,还有一些没有选对地方炒房的开发商,比如安徽淮南的寿县新桥阳光半岛项目。一80亿的面粉钱,却做成一堆8块钱不如...

本文系融360专栏作者“花卷财团”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

近两年的中国房价,一线城市快速升温,抢房大军涌现,二线城市热火燃起,部分城市带领新一轮房价上涨,“地王”现象频现,不断炒高地价记录。

一面是地价逐渐超过房价,另一面是为了平衡成本,房价追赶并反超地价。当面粉贵于面包后,面包又不得不重新提价。这样一个死循环,最终受伤的还是那些普普通通的购房者。

当然,还有一些没有选对地方炒房的开发商,比如安徽淮南的寿县新桥阳光半岛项目。

80亿的面粉钱,却做成一堆8块钱不如的面包

据说位于安徽省淮南市的这个寿县新桥阳光半岛项目,总投资约80亿,用地面积约为8110.6亩,总建筑面积约为564.7万平方米。2010年动工,2013年停工烂尾至今已经4年时间。

80亿,4年时间,在时间和金钱的演变中,只在空间下多了一片烂尾楼,实在是太可惜了。花卷抠脚一想(仅供娱乐,不代表花卷官方观点),这80亿要是再装修一下当地市政府大楼,肯定能再造一个地标性建筑。

(阳光半岛项目如今只剩一堆堆已经封顶的烂尾楼,据说有部分已经提前预售出去)

为什么会烂尾呢?只能怪开发商对全国房地产行业形势“判断有误”,把笑脸当爱情。没整好天时地利人合,导致整个项目资金链断裂,背上比总投资额还高的负债。然后就顺理成章的烂尾了!

拿错地了,那就真的没救了

不得不说,中国的任何一个开发商,前期的主要现金流几乎全是投融资,当然还有部分预售资金,而后期能不能赚钱,就看你这块地的“风水”好不好,有没有人愿意接盘。正所谓“地拿错了,一切都错了”。

而拿地对于大多数中小房地产企业(大房地产公司、土豪单说)来说,不异于进行一场赌博。

这可不是我们平常玩的小赌,比如我家里总共有一百万,那么想赌了就拿出一万块去澳门玩,输完了就回家,继续正常工作生活,没啥大影响(除了可能被媳妇儿怒训一顿,罚跪榴莲、键盘、遥控器啥的)。

而一些中小房企进行的大赌却是这样的:我家里总共就一百万块钱,脑子一热,瞒着媳妇,动用各种接口从亲戚同事那儿再借了一百万;拿着这两百万企图去澳门来个咸鱼翻身。

结果到了澳门的赌桌,在赌的过程中,边赌边认识了一些土豪,这些土豪看我赌的挺阔绰,然后我顺便告诉他们我在大陆本身很有钱,只是媳妇儿管得严,所以这趟来澳门拿的钱不多,所以想让这些土豪先借点钱给我,赢了加倍还。

结果边赌边借了三百万,最后我把所有的五百万全输完了,结果就是把家里的老婆也给赔进去了。

也有最后赌赢了,被老婆发现了,揪着我耳朵被带回家的。在还清了所有借款后,还剩了个几百万。

不过这样好运气的人,一般也不会随意出手,就像万科宁愿在广州花重金争地王,也不愿到西藏花一亿买块地一样,宝押对了,投的钱越多,挣得越多,就是这么个理。

把赌博换到实际的房产开发上一般是这样的:账面上有十亿,再借十亿,然后用这二十亿在不同的地方拿下数块地。一方面为了拿地,另一方面也为了推高地价,从而拉升房价,为自己以后做打算。

拿了地之后,再凭这个地去借钱,用来买材料、发工资、给施工方和设计方发前期工程款。

房子建出地面,拿到预售证之后,再把这些还没成型的房卖出去,以此来解决现金流问题,并用来干接来下二期、三期项目的建设。

最后,假如市场不错,房子卖的也很好,一边卖一边还掉所有借款,还能余下不少钱,那就算赌赢了。

当然也有赌输的。

比如,你本来就没啥余钱,为了继续开发而不得不另外借钱,但是黑天鹅事件突然出现了。

比如政策变动(限贷限购之类)、国际金融市场发生变动(游资离开、钱荒出现等)、房产市场本身出现了大的变动(经济下滑,无人接盘等)。

还有一点就是融资变难了。当整个大金融市场都不看好这个项目,不愿意再投钱时,这个项目要活下去就难了。这时候银行也不愿意再借钱了,之后信托、国际市场都闻风不愿给地产商提供资金,或者提高借款成本变相提高地产商借钱难度。

这时候公司就面临着现金流断裂的重大财务危机,这时候,有些有关系有门路的地产商就会通过某些非常规的手法借钱。

能弄到钱的,就活了;弄不到钱的,一个个烂尾楼就这么出生了。

说实在话,某些地产商也是脑子有问题,房地产市场火热,大有可为指的是经济发展好,环境、医疗、教育等各方面基建完备,而且外来人口多的大城市。

并不是所有城市的房地产都大有可为,去年房价涨幅一度排名第一的安徽合肥,如今的房价已经跌破去年最高价的一半,就是血的例子。

不过这里面还有一种可能,那就是某些地方政府激励着那些“脑子有问题”的地产商明知山有虎,还向虎山行。有后盾了,身板自然也就硬了。

再就是通过炒概念等一些下三滥的方式,通过向那些普通中产阶级提前预售,提前获得现金流。至于到期能不能交货,货是不是烂尾楼,跟解决自己现金流相比,普通购房者的利益实在不值一提。

地产商的现金流问题可以通过提前预售解决,可接盘后普通购房者若收到一堆烂尾楼又该找谁哭呢?

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