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贷款攻略 理财技巧 如果有条件,90后要不要在一线城市买房?
如果有条件,90后要不要在一线城市买房?
摘要:本文系融360专栏作者“小白读财经”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。90后出生的年轻人面临两大难题,一是买房,二是结婚。两个问题是相通的,在几乎所有中国人眼里成家+房子才是一个完整的家庭!但是买房真的有那么容易吗?2016年一份《90后基层白领就业报告》说:90后是全国重点城市基层白领的主力,他们的平均月薪为3918元,其中月薪排名最高的是北京5980元,其次是上海,位居第二。微薄的薪资背后你看看那些高不可攀的房价:2016年北京的平均房价是36810元/平方米,上...

本文系融360专栏作者“小白读财经”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

90后出生的年轻人面临两大难题,一是买房,二是结婚。两个问题是相通的,在几乎所有中国人眼里成家+房子才是一个完整的家庭!

但是买房真的有那么容易吗?2016年一份《90后基层白领就业报告》说:90后是全国重点城市基层白领的主力,他们的平均月薪为3918元,其中月薪排名最高的是北京5980元,其次是上海,位居第二。

微薄的薪资背后你看看那些高不可攀的房价:2016年北京的平均房价是36810元/平方米,上海的平均房价是40144元/平方米。有人计算过,深圳、上海等一线城市的房价收入比超过了20倍甚至更高(房价收入比=房价÷年收入)。

对比下国外:联合国制定房价收入比标准是3倍,英国伦敦的是6.9倍,美国纽约是7.9倍,我们的收入没有他们这些国家的高,房价却是这些国家的N倍,明显的不对称,90后还怎么买房?

其实在小白看来,买不买房不能光看房价收入比,也不能简单地和国外比较:

在中国一线城市的房价一直在涨,在美国就难说,下面是2007年-2017年美国的房价走势图:

在美国买一套房子,你需要时刻提心吊胆地担心它下跌,但在国内一线城市就不同,下面是2002年-2011年上海房价走势图:

10年间上海的房价虽然有调整,但是这些拐点几乎可以忽略,你最多可以看成是登山过程中的一次休息,长期依然是上涨!

所以在过去的10年买不买房,在中美之间截然不同!

说到这里,小白联想到2014年2月,一位叫马佳佳的“90后”年轻人在万科做演讲,她说:90后根本就不应该买房,她理由是:

90后是一群极具理想主义但又无法完成自我实现的人,所以很多人只能拼爹,而且90后身处移动互联网大爆发的年代,他们需要的是拥有好的设计、好的体验、好的社区氛围的房子。

她说得没错90后确实是一群极具理想主义的人,那时候的她或许还憧憬在校园、在父母呵护的美好世界里,如果她真正从虚拟的世界里回到现实、回到社会或许就不会这么想:

在那个时候(2014年)上海的房价平均是3万元/每平方米左右,但是到了2016年上海的平均房价已经涨到了4.5万元/每平方米,那个时候工资可能还可以买得起一平米的房子,但是到了现在呢?

现在的一线城市普遍采用限购、限贷政策,如果你是外地人最多只有一次买房机会,如果你是本地人只有两次购房机会,而且二套承担的成本要高得多,以前买不起房现在更加买不起,甚至买不了!

在中国每个家庭都有一次低利率的贷款买房机会,目前商业贷款的利率是4.9%,公积金贷款的利率更低只有3.25%,这么低利率的贷款一生只有一次,不用白不用!今年1月4日小白在《2017,防止财富缩水的绝招竟是它!》一文中已经分析过,合理的负债对对抗财富缩水是有帮助的:

2014年马佳佳在万科作演讲的时候,上海的平均房价是31670元/平方米左右,过去6年上海的平均房价大约上涨10%左右。

如果你在当时购买一套面积100平左右的三居室,贷款买房,首付是3成,一共贷款221.69万,公积金贷款利率4.5%(实际上要低一些)左右,贷款期限20年。

平均每年利息费用:54000左右

一年后你的收益是: (增值收入-利息费用))/投入资金=31670*100*10%-54000/31670*100*0.3=27.64%

可见,贷款买房每月月供相当于自己做的一次20年定投,年化收益超过20%。足以秒杀市场上可以拿得出手的理财产品,并且你需要注意,这个收益还只是未考虑通胀情况下算出来的,如果考虑通胀,你公积金贷款的利率远比过去5年(4.5%)或目前3.25%要低得多。

在小白在3月29日文章《真相:20年的房贷,其实你只用还12年!》一文中已经给你算好了:

20年间,中国的GDP增长了936.19%,而同期M2却增长了1937.06%。

20年以来你的钱贬值的程度=M2增速-GDP增速=1937.06%-936.19%=1000.87%

换算成月后,你的钱每月缩水的速度是0.2848%,也就是说你每月真实房贷的利率是在银行月利率的基础上再减去0.2848%,如果用这个房贷利率计算,那么你的年收益率会比27.64%高得多!

当然你可能会反驳小白,你这个计算是建立在一线城市房价上涨的情况下呀!是的,长期来看小白对一线城市的房价是看好的,原因如下:

1、2016年中国的城镇化是57.35%,中等发达国家的城镇化率是85%左右,按照每年1.5%左右的比率,中国的城镇化起码还有15年的时间,城镇化必然会使一些城市的人口压力越来越大。

2、一线城市普遍减少住宅土地供应,在人口大量涌入的情况下,土地的稀缺性更加凸显。

3、一线城市行政级别,汇聚资源的能力是其他城市无法企及的,这些资源包括医疗、教育、公共卫生、社会保障、就业机会、市场空间等,而这些也将对其他城市的人才构成吸附效应。

4、2016年中国M2增长是11.3% ,未来应该有下降,但是空间不大,2016年中国的GDP增长是6.7%,GDP增速代表“创造财富的速度”,M2增速代表“印钞的速度”!M2增速-GDP增速就是真实的物价上涨速度(包括房价)。

但是话说回来,小白对未来房价长线看好,但是不代表短期不会下跌,今年一线城市经过一轮的限购、限贷甚至限价调控后,房价可能会出现高位震荡并微有下跌,而这就是刚需买房、改善型人士买房的机会。

那么回到本文的话题,90后要不要买一线城市的房子?小白的观点:

在控制好风险的情况下,有条件的应该尽量买一线城市的房子。

1、一线城市房子的潜力远比其他城市要大;

2、买房不仅仅是买一套空房子那么简单,你买的是资源、买的是福利、买的是未来的发展机会;

3、房地产是长周期产业,长期依然看好,短期可能会有调整,但是下跌的幅度是可以抹去的,与其投资其他不确定的资产,还不如买房。

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