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贷款攻略 银行理财 【维度】购房意向者调查:四成刚需被影响 八成炒房客看涨
【维度】购房意向者调查:四成刚需被影响 八成炒房客看涨
摘要:本报告由融360《维度》栏目独家策划并制作前言近几年,我国城市化进程加快,楼市全面回暖,老百姓买房热情进一步高涨。加之宽松政策和市场环境,买房成本进一步降低,大量资金融入楼市,刚需与投机混杂,房价快速上涨的同时,出现了许多非理性炒房和非常态交易。与此同时,抑制房价过快上涨的相关政策接连不断,2016年9月30日至10月8日,短短一周左右的时间内就有共计21个城市出台楼市调整政策,多地密集出台限购限贷新规,之前宽松的楼市政策出现拐点,新一轮限购随即到来。政策出台之时,市场总会出现些许反应,但过去一段时间,很多...

本报告由融360《维度》栏目独家策划并制作

前言

近几年,我国城市化进程加快,楼市全面回暖,老百姓买房热情进一步高涨。加之宽松政策和市场环境,买房成本进一步降低,大量资金融入楼市,刚需与投机混杂,房价快速上涨的同时,出现了许多非理性炒房和非常态交易。

与此同时,抑制房价过快上涨的相关政策接连不断,2016年9月30日至10月8日,短短一周左右的时间内就有共计21个城市出台楼市调整政策,多地密集出台限购限贷新规,之前宽松的楼市政策出现拐点,新一轮限购随即到来。政策出台之时,市场总会出现些许反应,但过去一段时间,很多购房者认为上述措施仅仅是“隔靴搔痒”,他们仍保持着极高的购房热情。

直到以317新政为标志的新一轮楼市调控出台,许多购房者才清醒的认识到政策对楼市调控的决心。近日,融360《维度》针对购房者意向者展开一项调查,重点了解317限购对他们所产生的影响。

一、购房意向者的基本情况

1.1 仅半数用户买房是为了解决刚需

据融360《维度》调查显示,接受调查的全部购房意向用户中,49.32%买房是为了解决自住刚需,其次是改善性住房,占比为19.45%,纯粹以投资为目的的占比16.44%。而计划在一线城市购房的用户中,解决刚需占比48.39%。

融360分析师认为,解决刚需是购房者最常见的目的,也应该是最为主要的目的,但是近些年购房用途呈现多元化特点,改善居住条件、投资、子女教育和养老等成为老百姓购置房产时重要的考虑因素。

1.2 一线城市的购房意向者中近六成是外地人

调查显示,在接受融360《维度》调查的用户中,计划在一线城市买房的人近六成是非当地户籍。其他限购城市这一占比为42.59%,而非限购的省会城市为51.61%,其他普通城市只有25.60%。

近年来,外来人口大量涌入北上广深等主要城市,在这些城市中,外来人口的占比相对较高,迫于居住刚需,加之一线城市相对优越的资源条件,使很多外来人口选择在一线城市安家置业。另外,很多楼市投资者在投资楼市时,往往也会首选一线城市。

据融360《维度》调查显示,打算在一线城市购房的用户中,仅有45.16%的购房者名下无房,39.78%有一套房,10.75%有两套,4.30%有三套及以上。

与此同时,计划在一线城市购房的外来人口中,高达54.72%名下至少已经拥有一套房产,这一比例明显高于计划在其他城市买房的外来人口占比。

1.3 一线城市1/4购房意向者为炒房客

据融360《维度》调查显示,考虑在一线城市购房的用户中,选择购房目的为投资的占25.81%,这一比例明显高于其他城市,在其他限购城市的购房者中选择投资的比例为12.96%,其他省会城市这一比例为13.98%,而其他普通城镇为12.80%。

融360分析师认为,北上广深经济发展更快,有着更高的城市化水平,基础设施齐全,教育医疗条件好,房价上涨基础和空间大,加上一线城市人口规模大,特别是中产比例大,房屋需求量大,且对于房价的承受能力更高,吸引了大量的投资客在这里炒房。我们发现,在一线城市的外来人口中,有相当一部分人已经在老家拥有房产,他们之所以打算继续在一线城市购房,除了解决暂时的居住问题外,还有一部分人实则是抱着投资的打算。

1.4 一线城市的二手房需求最高

据融360《维度》调查显示,计划在一线城市购房的用户中选择购买二手房的比利高达36.56%,限购城市的二手房需求量紧随其后,占比也高达35.19%,其他省会城市的这一比例为20.43%,而其他普通城市这一占比不到两成。

融360分析师认为,北上广深及其他限购城市之所以限购,其中很大一个原因就是存在着不断扩大的购房需求和有限的房地产资源间的矛盾,特别是一线城市更是有着“商品房数量已定,卖一套少一套”的说法,新房数量无法满足需求,二手房成为“替代商品”,加上二手房价格相对较低,成为卖方市场上的一大热门。

二、购房款的基本情况

2.1 计划买房的用户中仅三成人首付完全靠自己

据融360《维度》调查显示,在需要贷款的用户中,仅29.26%的用户表示首付款全部来自自己的存款,首付款需要借助父母支援的占到了35.51%,找朋友借钱凑首付的比例为19.88%。

融360分析师认为,买房经历了从零首付到需要首付再到进一步提高首付的过程,买房成本不断提高,加上这几年房价较快的上涨,需要支付的购房款一再提高。对于很多普通老百姓来说,在短时间内积累足够的购房资金存在一定的难度,特别是房价较高的热门城市难度更大。为了实现购房目的,许多购房者选择外部渠道来补充资金,最常见的就是父母的资助和向亲戚朋友借钱。

2.2 超五成购房意向者打算办理商业银行贷款

据融360《维度》调查显示,在回答“您计划在接下来买房时进行哪种贷款”时,有50.14%购房者表示需要从商业银行贷款,45.21%购房者表示打算办理公积金贷款(其中,31.51%为市管公积金贷款,13.70%为国管公积金贷款),找小贷公司贷款的占比为0.82%,只有3.56%表示无需贷款。

融360分析师认为,就目前市场上的贷款利率而言,公积金贷款利率最低,只有3.25%,按照满贷(公积金贷款最高额度)120万,贷款30年(部分城市可能贷不到30年),月供5222.48元;而商贷利息略高,基准为4.9%,贷款120万,分30年还清,月供是6368.72元;而小贷公司利息要高出很多,市面上普遍的大额贷款利率在10%以上,而且还贷周期较短,后期资金压力大。所以公积金贷款和商业贷款的购房者的首选,但由于不是所有购房者都有缴纳公积金,以及公积金贷和找商业银行贷款都有一定的门槛,少数购房者只能选择找小贷公司。

如果单看利率,其实公积金贷利率更低,但是由于公积金贷款有各种限制,特别是在一些房价较高的城市,限定的最高额度并不能满足贷款需求,所以普通的商贷更为大众所偏爱。

融360分析师指出,就公积金而言,分为国管和市管两种,简单来说如果是中央国家机关及在京单位等国管单位员工就缴纳国管公积金,其余缴纳的都是市管公积金。两者在是否跨地区、信用评级、审批时间、放贷额度等方面都有一定的区别。

2.3 不足一成购房意向者能承担1万元以上月供

据融360《维度》调查显示, 41.64%的购房意向者表示能承担3千元以下的月供,其次是3千至5千元的,占比31.78%, 而能够承受1万元以上月供的购房意向者不到一成。

据融360《维度》调查显示,一线城市受访用户中有25.81%表示能承担一万元以上的月供,其次是其他省会城市,为3.23%,而限购城市这一比例为1.85%,只有0.85%其他普通城市能够承担一万元以上的月供。

三、317限购对购房意向者产生的影响

3.1 35%用户表示因317限购延缓买房

据融360《维度》调查显示,今年3月17日以来的限购政策导致35.62%计划买房的用户延缓买房进程,有2.19%改买商住房,20.55%担忧以后可能出台更严的限购政策从而加快买房进程,令有28.22%购房意向者表示选择暂时观望,仅13.42%的购房者表示无任何影响。

融360分析师认为,本轮限购主要是限制首付和资质两方面,比如限制户籍和缴纳五险一金或个税的年限,认房认贷,还有就是提高首付比,特别是二套房的首付比例大幅提高。这些限制使得之前能够买房的人失去了买房资质或买房能力,只能选择延缓买房或改买商住房。

需要提醒购房者的是,改买商住房存在一定的风险,首先是商住房本身与住宅有许多区别,其次是政策风险,对于一部分购房者来说改买商住房只是一次过度和缓冲,但一旦当地政府限制了商住房的购买与交易,持有商住房的人可能很难脱手。例如3月26日北京出台的商住房政策,个人购买二手商住房需满足名下无房和在京连续缴五年社保或个税两个条件,购买门槛比商品房,而购房税率更高,且按照新规购买者需全款购买商住房,二手商住房交易前景堪忧。

3.2 317限购对计划商贷的用户影响最大

据融360《维度》调查显示,因为本轮限购有41.85%计划从商业银行贷款的用户延缓了购房进程或改买商住房,国管公积金贷款和市管公积金贷款这一比例分别为38%和34.78%,计划从小贷公司贷款的有33.33%。

融360分析师认为,计划使用商业银行贷款的购房者受317限购影响最大主要原因是银行贷款收紧和失去首套房资格。以北京为例,317限购后商业银行办理住房贷款时,首套房贷款的最低利率优惠由之前的九折上调至至九五折,而且贷款年限收紧,停止审批25年以上的住房贷款。而因为317限购“认房认贷”,很多人由于之前有过住房贷款记录,购房时认定为非首套房,不再享受首套房的贷款优惠政策。

3.3 超四成名下无房的用户放缓买房或改买商住房

据融360《维度》调查显示,名下无房的用户中有41.05%的购房者因为317限购放缓买房进程或改买商住房,名下有1套房的有31.53%的购房者放缓买房进程或改买商住房,名下有两套房的购房者这一比例为44.12%,三套及以上的有36.36%购房者放缓买房进程或改买商住房。

融360分析师认为,对于名下无房的购房意向者而言,本轮限购中的三个方面会对其产生一定影响。

首先是购房基本资质方面,由于很多限购地区提对户籍和五险一金缴纳提出要求,很多购房者虽然名下无房,但由于不少因为户籍问题,或者缴纳五险一金没有达到一定年限,购房计划受阻。

第二个是与部分城市的“认房认贷”要求有关。以北京“3•17新政”为例,“在京无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%”,也就是说之前因为买房贷过款的购房者,即使把房子卖了再在北京买,首付一下从之前的30%提升至60%,这中间可能差了上百万,很多购房者只能放弃购房计划。

还有一种情况是限购新政对离婚人士的限制。为了打击一些购房者假离婚来规避限购的行为,部分地区开始出台对离婚人士限制措施。例如最近北京的新规提出,离婚一年内住房贷款按二套房政策执行,首付提升至60%。

而对于名下有房并且打算再次购房的人来说,本轮限购对齐最大的影响则是来自首付比例的提高。

3.4 仍有三成房产投资客加快购房进程

据融360《维度》调查显示,在以投资作为购房目的用户中,有31.16%的购房者担忧以后可能出台更严的限购政策,加快买房进程,有26.23%的购房者延缓买房进程,认为没有影响但打算先观望的这一比例为18.03%,而改买商住房的有8.19%,还有16.39%的购房者认为本轮限购对于自己接下来的房产投资无任何影响。

四、购房意向者对未来房价的预期

4.1 超六成购房意向者认为年内房价会涨

接受融360《维度》调查的计划购房用户中, 仍有16.71%认为房价未来会大涨,44.66%认为房价未来会小幅上涨,认为房价会保持平稳的占比23.56%,10.96%用户认为房价会小幅下降,而认为房价会大幅下降的仅4.11%。

虽然本轮限购涉及的城市较多、设限范围较广,但仍不妨碍一些购房意向者对于未来房价的乐观情绪,尤其是去年930限购以来,一些城市的房价出现了的较大幅度上涨,这给很多购房者带来了持续乐观的心里预期。

4.2 近七成一线城市购房意向者认为年内房价会涨

据融360《维度》调查显示,计划在北上广深购房的用户中,有69.89%的用户认为2017年房价会继续上涨,其中22.58%的购房者认为会大幅上涨,47.31%购房者认为会小幅上涨,还有17.20%的购房者认为年内房价会保持平稳,仅一成购房者认为一线城市房价会降。

融360分析师认为,一线城市经济发展更快,有着更高的城市化水平,基础设施齐全,教育医疗条件好,房价上涨基础和空间大,加上一线城市人口规模大,特别是中产比例大,房屋需求量大,且对于房价的承受能力更高,也吸引了大量的投资客在这里炒房。

此外,和其他城市相比,涌入一线城市的外来人口更多,住房成为许多外来人口的刚需,这些大量的购房需求也会刺激房价的上涨。不过一线城市也在紧锣密鼓的指定城市总体规划,其中的限购、限人口规模和部分功能迁出等指定要求也从一定程度上起到抑制房价过快上涨的作用。

4.3 近八成投资客认为年内房价会涨

据融360《维度》调查显示,以投资作为购房目的用户中,77.05%的人认为房价会继续上涨,其中21.31%认为房价会大幅上涨,55.74%认为房价会小幅上涨,还有16.39%的投资客认为房价会保持平稳,而认为小幅下降的这一比例只有6.56%,认为房价会大幅下降的人数为0。

融360分析师认为,多数炒房客在之前楼市上涨过程中纷纷获利,此前的一些限购政策,楼市只是在短期内降温,待市场消化一段时间后,房价再次出现明显的上扬,特别是一些主要城市,由于其自身的优越条件加上加大的需求量,更是受到投资者亲睐,本轮限购暂时还没有完全打消投资客的投资热情。

4.4 57.31%刚需购房者认为年内房价会涨

据融360《维度》调查显示,刚需用户中有57.31%认为年内房价会涨,其中认为会大幅上涨的占17.42,认为会小幅上涨的占39.89%,认为房价会保持稳定的占24.72%,还有12.36%的刚需购房者认为房价年内会小幅下降,只有5.62%的刚需购房者认为房价会大幅下降。

融360分析师认为,大部分刚需购房者对过去几年疯涨的房价渐渐产生恐惧心理,尤其是对于很多打算依靠工资攒钱买房的用户而言,追不上的房价成为他们买房的阴影。此前的数轮调控并没有使房价降低,对于本轮调控之后的房价走势,刚需用户依然存在很强的不确定性心里,甚至很多人依旧认为房价还会继续上涨。

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