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贷款攻略 理财技巧 房产投资:涨多少才不算亏?
房产投资:涨多少才不算亏?
摘要:本文系融360专栏作者“小生爱才亦爱财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。地产周期性的观点,似乎让投资购房的朋友底气更足了,虽然最近政策频出,买房投资的热情依然不减,主流的说法是:长期一定会涨的,所以买买买总是会赚的,即使短期内跌了,假以时日终会解套,这种说法对么?很多时候我看到这种说法都是摇头,为什么摇头呢?首先我们来说一下什么叫解套,很多人理解买入200万,卖出200万,这叫做解套,那我想说你会亏的豆腐渣都不剩。那么合理的算法是怎么样的呢?前置假设:投资的人都是2...

本文系融360专栏作者“小生爱才亦爱财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

地产周期性的观点,似乎让投资购房的朋友底气更足了,虽然最近政策频出,买房投资的热情依然不减,主流的说法是:长期一定会涨的,所以买买买总是会赚的,即使短期内跌了,假以时日终会解套,这种说法对么?

很多时候我看到这种说法都是摇头,为什么摇头呢?首先我们来说一下什么叫解套,很多人理解买入200万,卖出200万,这叫做解套,那我想说你会亏的豆腐渣都不剩。那么合理的算法是怎么样的呢?

前置假设:

投资的人都是2套房

首付比算是6成

利率算110%

按揭30年

等额本息的贷款方式

买入的是200万的现房,按照即刻装修出租来计算,以南京为例,200万总价的房屋月租金在1800元左右,一年2.16万租金。

按前置假设我们计算一下投资成本

一次性支出:120万首付、5万装修(出租标准)、6万契税房屋维修基金。总计131万,按6%的理财计算,年化收益就是7.86万(不考虑7.86万的继续产生的收益)

按月支出:贷款80万,月均还款是4500元,年还款是5.4万元

再计算一下房租收入:

200万元总价的房屋,年租金1800*12=2.16万/年

综上所述,每年的实际支出为:

7.86万+5.4万-2.16万=11.1万

换言之,如果没有买房投资,选择将131万现金用于理财投资,年收益6%,则一年后可产生7.86W收益;

若将131万投资于买房,则每年除去房租收入后,还将投入3.24W的房贷支出,一年后只有在房屋增值11.1万,房屋净资产达到142.1W(除去贷款),才能与理财投资后138.86W的资产相抵。

增值的11.1万,相当于房屋总值200万的5.55%。

意味着房屋每年必须至少增值5.55%,投资才不算亏损。

想一下现在200万买入, 5年后卖出,按照5.5%的利率需265万卖出刚好保本。(没有计算利息继续产生的收益,实际保本额应更高)

注意,265万这仅仅只是保本,而非盈利,高于265万的数字才是盈利,假设300万卖出,五年真正盈利也不过30多万,平均到每年是多少?

重点是,目前你意向投资的板块,你有信心5年后高于265万吗?

如果不能肯定,那么房地产还值得你去投资么?(算的比较快,时间比较紧,如果错误不要介意,只是关注重点不是计算的对错,而是方式的思考)

每一位房产投资人,在你投资前,是否有通过这样的计算,确认过自己的最低投资收益?

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